Một vài năm tới khó có thể xảy ra bong bóng địa ốc

Mới đây, phóng viên (PV) đã có cuộc trao đổi với ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam về tình hình thị trường bất động sản năm 2019 và trong một vài năm tới.

PV: Có nhiều ý kiến cho rằng, thị trường địa ốc trong một vài năm tới sẽ xảy ra bong bóng theo chu kỳ 10 năm. Thưa ông, điều này đúng hay không?

Thị trường hiện chưa có dấu hiện cho thấy trong một vài năm tiếp theo sẽ xảy ra bong bóng.

PV: Thưa ông, ông có thể nói rõ hơn về vấn đề này?

Kinh tế vĩ mô và thị trường nhà đất luôn có mối quan hệ chặt chẽ. So với những năm 2009-2013, thị trường hiện nay diễn biến rất khác. Ở gian đoạn trước do lạm phát cao cộng với nguồn tín dụng bất động sản đột ngột bị đóng lại nên thị trường lao dốc nhanh sau các đợt sốt nóng.

Trong khi đó, nền kinh tế vĩ mô đang phát triển ổn định, lạm phát được kiềm chế và tín dụng bất động sản ngày càng bị siết chặt. Lượng dự án được cấp phép rất ít, nguồn cung hạn chế là nguyên nhân chính khiến thị trường địa ốc đang chững lại.

Vậy nhưng, nhu cầu trên thị trường luôn ở mức rất cao. Số liệu thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, lượng giao dịch trên thị trường nhà ở trong quý 3/2019 rất khả quan. Tại TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ đạt trên 90%, cá biệt có phân khúc lên đến 95-97%.

Chưa kể, theo nhiều nghiên cứu mới đây, tình hình kinh tế xã hội trong năm nay và một vài năm tiếp theo rất khả quan. Cụ thể, năm 2019 tiếp tục vượt 12 chỉ tiêu được đưa ra bởi Quốc hội, kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát được kiềm chế. Đặc biệt, thu chi ngân sách vẫn giữ mức cân đối. Bong bóng bất động sản vì thế khó có thể xảy ra.

Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

PV: Ông có thể cho biết nguyên nhân nào khiến nguồn cung dự án mới sụt giảm?

Cơ chế chính sách còn nhiều vướng mắc là nguyên nhân cơ bản dẫn tới thực trạng này. Thứ nhất, văn bản pháp luật hiện hành và quá trình thực thi pháp luật còn tồn tại nhiều bất cập. Thủ tục hành chính tuy đã có chủ trương cải tiến song thực tế triển khai vẫn khiến doanh nghiệp gặp khó.

Một dự án ít nhất phải qua 4 cửa lớn (Sở Xây dựng, Sở TN&MT, Sở KH&ĐT, Sở QH&KT) kể từ khi bắt đầu tới lúc đủ điều kiện bán hàng. Chưa hết, trong mỗi cửa lớn còn rất nhiều cửa nhỏ buộc doanh nghiệp phải đi qua.

Thứ hai, các văn bản pháp luật hiện vẫn chồng chéo, mâu thuẫn nên việc triển khai các dự án nhà ở tại giai đoạn này gặp nhiều khó khăn.

Thứ ba, quy định pháp luật chưa theo kịp thực tiễn. Trong quá trình phát triển của thị trường, không ít khó khăn, bất cập phát sinh nhưng chưa được pháp luật điều tiết, nhất là officetel, condotel. Vì thế, quá trình triển khai dự án gặp nhiều trở ngại. Thậm chí, ngay cả những dự án đã triển khai, đã giao dịch, bán hết hàng cũng chưa biết ra sao. Thế nên, thị trường chững lại là điều tất yếu.

PV: Hiện thị trường chững lại là điều cần thiết, thưa ông?

Theo tôi, khoảng lặng này của thị trường là cần thiết bởi cơ quan quản lý Nhà nước, cơ quan hoạch định chính sách có thời gian để nhìn nhận lại những bất cập của quy định hiện hành, bổ sung, sửa đổi cho phù hợp với thực tiễn để thị trường hoạt động ổn định, tuân thủ đúng pháp luật.

Mặt khác, đây cũng là khoảng thời gian để chủ đầu tư xem xét, nghiên cứu kỹ thị trường, từ đó xây dựng kế hoach kinh doanh phù hợp, tập trung phát triển những phân khúc có nguồn cầu lớn. Ngoài ra, cả nhà đầu tư lẫn người dân cũng có thêm thời gian tìm hiểu, xem xét, lựa chọn đúng sản phẩm.

PV: Dù thị trường nói chung đang trong giai đoạn trầm lắng nhưng không ít dự án "ma" vẫn được rao bán rầm rộ, ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường. Vậy tại sao tình trạng này lại phổ biến tại nhiều địa phương, thưa ông?

Nhưng trong khi cả thị trường nhìn chung trầm lắng thì rất nhiều "dự án ma" lại được mua bán rầm rộ, gây tác động tiêu cực đến thị trường. Vì sao thực trạng này lại phổ biến tại nhiều địa phương trên cả nước?

Trong bối cảnh thị trường địa ốc thiếu minh bạch, thiếu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan quản lý, dự án "ma" có điều kiện thuận lợi để "rao đời". Không ít cá nhân, đơn vị đã lợi dụng những thông tin mù mờ về quy hoạch để vẽ dự án ma rao bán.

Nếu trót mua phải dự án "ma", khách hàng sẽ thiệt hại rất lớn. Đối với người có nhu cầu thực, tình trạng này khiến họ mất niềm tin vào thị trường. Hơn nữa, dự án ma hoành hành còn khiến quy hoạch địa phương bị phá vỡ, cản trở thu hút nhà đầu tư dự án lớn.

PV: Thưa ông, giải pháp nào để khắc phục tình trạng nêu trên?

Các bên liên quan cần tuân thủ nghiêm túc quy định của pháp luật hiện hành nhằm khắc phục tình trạng này. Để thị trường minh bạch về thông tin, ngăn chặn hiện tượng đầu cơ thổi giá, lừa đảo bán bất động sản, chính quyền địa phương, cần công bố công khai giúp người dân nắm rõ kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở; kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất; những dự án đã được duyệt; chủ đầu tư dự án đủ điều kiện bán hàng.

PV: Thưa ông, thị trường địa ốc sẽ phát triển như thế nào trong năm tới?

Quy trình cấp phép, quản lý, nhất là với các dự án ở đô thị lớn đang được Nhà nước siết chặt. Các dự án đã đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý cứ an tâm phát triển, dự án chưa đủ thì phải chờ thêm. Sau này, các dự án triển khai cần phải tuân thủ đúng quy định mới và chặt chẽ hơn.

Trong khi nguồn cung dự án, sản phẩm nhà ở đang sụt giảm mạnh thì nhu cầu của người dân vẫn đang ở mức rất cao.

Vấn đề nằm ở hệ thống pháp luật. Trong năm tới, thị trường sẽ tiếp tục khan hàng, giá bán tăng cao, hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp nếu những vướng mắc về pháp lý chưa được khắc phục.

Do đó, để tránh tình trạng nói trên, tăng nguồn cung mới cho thị trường, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân về nhà ở, các cơ quan, ban ngành cần sớm vào cuộc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thủ tục hành chính. Thị trường sẽ phát triển trở lại, có thể mạnh mẽ hơn trong năm sau nếu các vướng mắc về chính sách, cơ chế được giải quyết, điều kiện đầu tư mới rõ ràng, minh bạch, thông thoáng hơn.