Nguy cơ vỡ “bong bóng” nhà đất là có thực

Theo Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Phát triển (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) Nguyễn Bá Ân, nguy cơ vỡ "bong bóng" bất động sản là điều có thực.

Ông Ân cho rằng, nhà nước siết vốn là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến thị trường bất động sản trầm lắng. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản hiện nay lại chủ yếu do các nhà đầu tư thao túng nên khi thị trường trầm lắng, những nhà đầu tư nhỏ sẽ không tham gia giao dịch. Điều này càng góp phần làm thị trường càng trầm lắng hơn.

- Thưa ông, mặc dù Chính phủ đã quy định siết chặt lãi suất trong lĩnh vực bất động sản, tuy nhiên, nhiều ngân hàng cho biết, lĩnh vực phi sản xuất, nhất là bất động sản dù lãi suất rất cao nhưng vẫn nhiều người muốn vay. Ông nhìn nhận hiện tượng này như thế nào ?

Thực tế hiện nay, nếu các dự án tại các khu đô thị mới của Hà Nội được tổ chức đấu giá sòng phẳng trên thị trường thì chắc không ai dám vay với lãi suất cao như vậy. Nhưng, vì có trường hợp trong quá trình giao đất, nhờ có mối quan hệ... DN có dự án rất tốt nên họ có thể vay, huy động vốn để mang lại lợi nhuận.

Chỉ DN có được dự án tốt, thu được lợi nhuận cao thì mới chấp nhận vay với lãi suất cao, không chỉ 23 - 24% mà còn có thể cao hơn nữa.

Theo tôi được biết, việc vay vốn bất động sản đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ lại chiếm số lượng khá nhiều chứ không phải các chủ đầu tư.

- Điều này thể hiện thị trường bất động sản vẫn thuộc về giới đầu tư chứ chưa hướng tới người tiêu dùng, thưa ông ?

Đúng như vậy. Đơn cử như ở Hà Nội, khi hình thành một dự án bất động sản thì bản thân chủ đầu tư đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp và đã có chênh lệch. Tiếp đó, nhà đầu tư thứ cấp lại tổ chức huy động vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ, có lãi, đôi khi họ bán chênh lệch 4 - 5 giá so với giá gốc. Chỉ sau một thời gian các nhà đầu tư nhỏ lẻ này vay để trả tiền theo tiến độ của dự án, họ lại tiếp tục sang tay cho những nhà đầu tư nhỏ lẻ khác.

Chính điều này đã tạo nên một mặt bằng lãi suất lên đến 25 - 27% của các nhà đầu tư bất đông sản. Và chính hiện tượng này chưa phản ánh thực chất của thị trường, chưa phải là thị trường minh bạch và lành mạnh mà thị trường bất động sản hiện vẫn là thị trường phân phối của giới đầu tư.

- Theo ông, liệu có biến động nào từ nay đến cuối năm trên thị trường bất động sản không ?

Thị trường bất động sản VN sẽ còn biến động bởi khi kinh tế vĩ mô ổn định, Nhà nước nới lỏng tín dụng. Đây là đòn bẩy để thị trường bất động sản sôi động trở lại.

Tuy nhiên, chúng ta cũng không thể khẳng định được bao giờ nền kinh tế mới ổn định. Trong khi đó, nguy cơ về rủi ro khi đầu tư bất động sản có thể kéo dài giống như những năm 2001 - 2005 về trước. Vì vậy, thời điểm này nếu vay tiền từ ngân hàng thì rủi ro rất lớn.

Thời điểm này chính là cơ hội cho người có tiền thực, nhu cầu thực vì đây là thời điểm thị trường bất động sản đang trở về dần với giá trị thực, và chắc chắn giá trị ảo bị mất dần đi.

- Nhưng trong hoàn cảnh thị trường bất động sản khó khăn, hàng loạt dự án bị dừng, hoãn, sang nhượng lại... Có thể hi vọng một cuộc giải cứu về vốn cho thị trường sắp tới hay không, thưa ông ?

Trước mắt thì chắc là chưa vì bài toán ổn định kinh tế vĩ mô, chống lạm phát vẫn còn tiếp tục không chỉ trong năm 2011, mà còn tiếp tục trong 2012. Đây là giải pháp lâu dài cho nền kinh tế chứ không riêng gì cho thị trường bất động sản hay một ngành nào.

Khi giải quyết được vĩ mô, thì nới lỏng thắt chặt tiền tệ, thị trường sẽ trở lại đúng quy luật của nó.

- Nếu không có một cuộc giải cứu về vốn như ông khẳng định nguy cơ về "bong bóng" bất động sản vỡ là điều không tránh khỏi ?

Nguy cơ vỡ "bong bóng" của thị trường bất động sản là có. Chỉ làm một phép tính đơn giản, nếu tính tổng nhu cầu so với hàng trăm dự án nhà ở đã và đang được xây dựng ở Hà Nội hiện nay, thì nhu cầu ở tại Hà Nội không nhiều đến thế.

Đồng thời, các dự án nếu triển khai và bung hàng ra hết thì chắc cung vượt cầu, nguy cơ đó là có. Và nếu cứ tiếp tục cho các nhà đầu tư xin đất, phát triển dự án thì chắc chắn cung sẽ vượt cầu khi dân số Hà Nội dự báo chỉ khoảng 6 - 8 triệu.

Tất nhiên thị trường Hà Nội không chỉ phục vụ cho nhu cầu tại Hà Nội mà còn nhu cầu của các khu vực, tuy nhiên con số đó cũng không lớn lắm.

- Xin cám ơn ông.

(Theo Diễn đàn doanh nghiệp)