Nhà đầu tư bất động sản thu bạc tỷ từ thị trường ngách

Không ít "lão làng" trong giới bất động sản Hà Nội chuộng đất xen kẹt khu vực nội thành. Nếu biết cách đầu tư, phân khúc này được đánh giá là kênh sinh lời cao. Đất xen kẹt theo Luật Đất đai là đất nông nghiệp, đất vườn nằm trong khu dân cư hoặc đất dư sau quy hoạch. Đặc điểm nổi bật của đất xen kẹt là nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy hoạch, dễ chuyển đổi lên đất thổ cư.

Đất xen kẹt khu vực nội thành được chào bán với giá chỉ bằng 1/3 hoặc 1/2 so với giá thị trường bởi đất này chưa có sổ đỏ, chưa được công nhận là đất ở, phải chuyển đổi mục đích sử dụng. Giá đất xen kẹt tại các phường như Bùi Xương Trạch, Hạ Đình, Khương Đình (quận Thanh Xuân) dao động từ 20-23 triệu đồng mỗi mét vuông, trong khi đất đã có sổ có giá khoảng 40-60 triệu đồng/m2. Tại quận Hoàng Mai, giá đất xen kẹt tại Định Công, Vĩnh Hưng từ 13-15 triệu đồng/m2, đất đã có sổ đỏ tầm khoảng 40-50 triệu đồng/m2. Tại Ngọc Trục Đại Mỗ, Tân Mỹ, Mễ Trì Thượng, Phú Diễn, đất xen kẹt được chào bán với giá từ 11-20 triệu đồng/m2, bằng nửa giá thị trường ở các mảnh có pháp lý đầy đủ là 20-40 triệu đồng/m2. Còn tại Phú Lương, Dương Nội, Ba La, Yên Nghĩa… đất xen kẹt có giá từ 8-15 triệu đồng/m2, giá thị trường của đất thổ cư là 20-25 triệu đồng/m2. 

Nhiều nhà đầu tư bất động sản lão luyện săn tìm đất xen kẹt nội thành Hà Nội.

Đất xen kẹt diện tích nhỏ từ 30-30m2 nằm trong nội thành với giá rẻ luôn được giới đầu tư săn tìm. Sau khi lo đầy đủ giấy tờ pháp lý, nhà đầu tư sẽ rao bán đất này theo giá thị trường để thu lãi, hưởng chênh.

Tại khu vực nội thành, quỹ đất ngày càng khan hiếm bởi tốc độ thị hóa nhanh. Do đó, đất xen kẹt nội thành được xem là một thị trường ngách chỉ dành cho nhà đầu tư "lão làng". Là một nhà đầu tư đất xen kẹt nhiều năm kinh nghiệm, ông Nguyễn Đức Duy cho biết, để thành công ở phân khúc này, môi giới phải thông thuộc địa hình, nắm rõ địa bàn, quy hoạch, pháp lý cũng như có mối quan hệ với cán bộ địa chính. Ông Duy nhấn mạnh: “Nếu không tìm hiểu kĩ, mua phải đất dính vào quy hoạch thì coi như mất trắng.”

Cùng với đất xen kẹt, đất dịch vụ cũng là một thị trường ngách được giới đầu tư săn tìm. Được biết, đất dịch vụ là diện tích đất được đền bù cho các hộ dân bị thu hồi hơn 1/3 diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng để chuyển đổi nghề nghiệp. Đất dịch vụ thường có vị trí đẹp, ở bên cạnh hoặc trong các khu đô thị có hạ tầng và giao thông thuận lợi để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp. Diện tích của mỗi suất đất dịch vụ tầm khoảng 40-50m2.

Nếu thành công, việc đầu tư đất dịch vụ và đất xen kẹt có thể thu lợi nhuận lớn nhưng đây cũng là canh bạc đầy rủi ro.

Với những ưu điểm đó, đất dịch vụ cũng là kênh đầu tư sinh lời hiệu quả. Đầu tư đất dịch vụ tại Chiêm Mai ở Xuân Quan (Hưng Yên), nhà đầu tư Trịnh Xuân Minh đã thắng đậm. Đất này do chủ đầu tư Ecopark đền bù cho người dân khi thu hồi đất xây khu đô thị Ecopark. Đất dịch vụ liền kề Chiêm Mai là khu đẹp nhất trong số các khu đất dịch vụ Văn Giang, nằm ở ngay cổng chính Ecopark và cửa ngõ vào làng gốm cổ Bát Tràng. Giá đất dịch vụ Chiêm Mai cách đây 4 năm từ 16-30 triệu đồng/m2. Nhận thấy các lô đất này sẽ cho lợi nhuận lớn, ông Minh đã quyết rót tiền đầu tư. Hiện tại, giá chào bán những lô đất có vị trí đẹp từ 50-65 triệu đồng/m2 và từ 28-32 triệu đồng/m2 đối với các lô bên trong.

Giới đầu tư Hà Nội đang nhắm tới đất dịch vụ ở An Khánh (Hoài Đức), Đồng Chợ, Đồng Đế (Dương Nội). Việc đại siêu thị Aeon Mall chính thức khởi công, các dự án bất động sản tại khu vực được tái khởi động khiến các lô đất dịch vụ hứa hẹn tiềm năng sinh lời cao trong gần 3 năm qua.

So với hồi đầu năm 2018, giá đất dịch vụ Đồng Chợ, Đồng Đế (nằm sát gần Aeon Mall, đã có sổ đỏ) tăng 10-15%. Giá bán các lô đất có vị trí đường rộng 12m cũng tăng từ 43-46 triệu đồng/m2 lên mức 47-49 triệu đồng/m2… Giá tăng từ 59-60 triệu đồng/m2 lên ngưỡng 62-63 triệu đồng/m2 đối với những lô góc, đường rộng 22m. Giá chào bán các lô đất dịch vụ ở Vân Lũng, Yên Lũng, An Thọ, Phú Vinh, Lũng Lô, Ngãi Cầu (Hoài Đức) từ 23-35 triệu đồng/m2, trong khi cách đây 3 năm, giá bán nhiều lô đất chưa tới 20 triệu đồng/m2… Giá chào bán những lô có vị trí đẹp lên đến 30-45 triệu đồng/m2. Kỳ vọng khi Aeon Mall đi vào hoạt động, nhiều dự án ở khu vực này đi vào vận hành, nhiều nhà đầu tư đang "găm" đất dịch vụ, chờ tăng giá.

Giám đốc sàn giao dịch Bất động sản Anh Hùng, ông Hồ Đức Hùng cho rằng, việc đầu tư đất dịch vụ và đất xen kẹt nếu thành công có thể thu lợi nhuận cao. Thế nhưng, đây cũng là canh bạc đầy rủi ro. Do đó, người mua đất dịch vụ, đất xen kẹt cần tìm hiểu kỹ về nguồn gốc, giấy tờ pháp lý có liên quan trước khi quyết định xuống tiền.