Nhà ở xã hội: Chưa kịp mừng đã phải lo

Giá của một căn hộ tại nhiều dự án nhà ở xã hội ở Tp.HCM hiện nay lên đến 18-19 triệu đồng/m2, vượt quá xa so với khả năng của những đối tượng hướng đến loại hình nhà ở này.

Nhà dành cho người thu nhập thấp nhưng có giá ngang nhà ở thương mại. (Ảnh minh họa, nguồn: baoxaydung).

Nhà bình dân nhưng giá ngang nhà thương mại

Điều này có thể dễ dàng nhận thấy ở các dự án nhà ở xã hội tại Tp.HCM. Đơn cử như dự án chung cư 19/19 Lạc Long Quân, quận Tân Bình với mức giá thông báo ban đầu từ chủ đầu tư là 15 triệu đồng/m2. Nhưng, khách hàng đã phải giật mình khi đến ký hợp đồng, mức giá này đã tăng lên không ít vì bị cộng thêm các nhiều khoản thuế, phí khác nữa. Cụ thể, khu mua căn hộ 41,2 m2, khách hàng phải thanh toán trước 20% giá trị, tương đương với gần 153 triệu đồng. Nếu tính ra thì tổng giá trị của căn hộ là 765 triệu đồng, tính theo mé vuông sẽ là 18,5 triệu đồng. Cũng diện tích đó, nếu chọn căn ở tầng cao thì sẽ phải cộng thêm hệ số tầng là 1,2%, khi đó, giá của căn hộ sẽ bị đội lên thành 19 triệu đồng/m2.

Nếu thời gian vay là 10 năm thì số hàng tháng mà khách hàng phải trả là 6,4-7 triệu đồng/tháng (gồm cả gốc lẫn lãi). Hoặc đối với căn hộ 47m2 nằm trên tầng 15, nếu kỳ hạn trả là 15 năm thì hàng tháng khách hàng sẽ phải trả số tiền là hơn 7 triệu đồng và mức này sẽ lên hơn 8 triệu đồng/tháng nếu kỳ hạn là 10 năm.

Một khách hàng mua căn hộ tại dự án chung cư 19/19 Lạc Long Quân chia sẻ, khi tiến hành mua nhà ở xã hội, chị cứ nghĩ giá của loại hình nhà này sẽ không vượt quá 15 triệu đồng/m2 nên gia đình sẽ có đủ khả năng để trả tiền ngân hàng hàng tháng. Nhưng khi tiến hành ký hợp đồng nhận nhà, vị khách này mới tá hỏa vì số tiền hàng tháng mà mình phải trả là quá cao. Và chị không thể kham nổi số tiền gốc lẫn lãi hàng tháng đó.

Cũng mua một căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội trên đường Tô Hiến Thành, quận 10, anh Ngọc S. cho biết, căn nhà mà anh mua, nếu tính ra phải đến khoảng 17-18 triệu đồng/m2 và mức lãi suất là 6%/năm, như vậy, trong 10 năm, tháng nào anh S cũng phải đều đặn trả hơn 6 triệu đồng.

Cần rõ ràng hơn về giá cả

Giám đốc điều hành Quỹ đầu tư bất động sản ĐS Jen Capital Vietnam Property Fun, ông Nguyễn Vĩnh Trân nói, dù là nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội thì trước khi bán đều cần cộng dồn tất cả các loại phí lại với nhau và công bố một cách rõ ràng đến với người mua. Bởi giá nhà còn bao gồm rất nhiều loại thuế, phí khác nhau, mà không phải vị khách mua nhà nào cũng biết và có thể tính toán được.

TS. Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House), Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM đã nói về việc tính thêm tỷ lệ % cho hệ số tầng đối với các dự án nhà ở xã hội là không cần thiết. Bởi, tầng thấp hay tầng cao đều có những ưu và nhược điểm khác nhau. Trường hợp có tính, thì chỉ nên tính khoảng 0,5% mà thôi.

Về việc tính thêm số % cho tầng cao được ông Nguyễn Văn Đực, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành lý giải: Do khi chọn mua nhà, khách hàng đều muốn có vị trí đẹp, view đẹp, tránh khu vực để rác… nên các căn hộ tầng cao, vị trí đẹp bao giờ cũng sẽ có giá cao hơn so với các căn tầng thấp. Nhưng một theo một chuyên gia bất động sản khác thì người mua căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội chọn căn hộ dựa vào bốc thăm chứ không được tự chọn vị trí ưng ý. Vậy nên, cách tính thêm % đối với các căn hộ thuộc tầng cao là chưa thực sự phù hợp với loại hình nhà ở này.

Đồng quan điểm với ý kiến cho rằng giá một căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội lên đến 18-19 triệu đồng/m2 là quá đắt mà TS. Hiếu đưa ra, ông Đực cũng khẳng định, người thu nhập thấp không thể kham nổi số tiền gốc lẫn lãi hàng tháng phải trả lên đến 7-8 triệu đồng. Căn hộ 40m2, được bán với giá 700-800 triệu đồng thì không thể gọi là nhà ở xã hội, dành cho người thu nhập thấp được, mà nó dành cho người thu nhập trung bình hàng tháng 15-20 triệu đồng thì hợp hơn. 

Cách tính lãi suất còn nhiều băn khoăn

Nhiều khách hàng mua nhà tại dự án 19/19 Lạc Long Quân có thắc mắc rằng, dù mua nhà với lãi suất thấp (1,65%/năm) nhưng số tiền trả gốc lẫn lãi hàng tháng không được tính trên dư nợ giảm dần mà vẫn tính theo dư nợ cố định, nghĩa là lãi suất được tính trên số nợ ban đầu và sẽ duy trì cho đến khi khách hàng trả hết nợ.

Chuyên gia tài chính ngân hàng Huỳnh Trung Minh đã có lý giải rằng về việc này như sau: Cách tính lãi suất của ngân hàng được áp dụng theo 2 cách cụ thể: Tính lãi suất dựa trên dư nợ thực tế (giảm dần) và tính lãi suất dựa trên dư nợ ban đầu (lãi suất phẳng). Lãi suất thực tế dựa trên cơ sở của 2 cách tính lãi này sẽ có sự chênh lệch khá nhiều.

Đối với trường hợp lãi suất cố định được tính ở chung cư 19/19 Lạc Long Quân trong suốt thời gian vay là 1,65%/năm trong 10 năm, sẽ tương đương với mức lãi suất theo dư nợ giảm dần là 3,27%/năm. Nếu so với mức lãi suất hiện hành trên thị trường thì con số này vẫn thấp hơn.

Một lãnh đạo thuộc Sở Xây dựng Tp.HCM nói, không thể làm phép so sánh về giá để rồi khẳng định nhà ở xã hội đắt hơn so với nhà thương mại được. Bởi, cách tính giá nhà ở sẽ gộp rất nhiều yếu tố và được thực hiện theo đúng luật định. Nhà ở xã hội được xây dựng nhằm hỗ trợ vấn đề nơi ở đối với các đối tượng là người có thu nhập thấp, các cán bộ, công nhân, viên chức… song, điều đó không đồng nghĩa với việc đây là mô hình nhà cấp thấp. Và cũng không có nôi dung nào của luật đưa ra quy định rằng, giá của nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước là dưới 15 triệu đồng/m2 cả.

Mặt khác, chúng ta cũng không nên đánh đồng mọi thứ, khi chỉ nhìn vào một dự án nhà ở xã hội mà khẳng định rằng giá nhà ở xã hội cao, vì thực tế, còn rất nhiều dự án nhà ở xã hội khác mà khách hàng có thể lựa chọn cho phù hợp với khả năng tài chính của mình. Hiện trên địa bàn Tp.HCM đang có một số dự án nhà ở xã hội được bán với giá dưới 15 triệu đồng/m2 như dự án nằm trên đường Nguyễn Văn Luông ở quận 6, chung cư 481 Bến Ba Đình thuộc quận 8, chung cư 26 Nguyễn Thượng Hiền ở quận Gò Vấp.