Nhiều rủi ro khi mua nhà đặt cọc giữ chỗ

"Chỉ đặt cọc giữ chỗ chứ chưa mua bán"

Cuối năm, thị trường địa ốc tại Tp.HCM nhộn nhịp hơn hẳn khi hàng loạt chủ đầu tư bước vào cuộc đua giới thiệu dự án mới, từ phân khúc nhà ở giá rẻ đến căn hộ cao cấp. Vừa qua, Sở Xây dựng Tp.HCM đã công bố danh sách 60 dự án được phép bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trên tính đến cuối tháng 11/2016. 

Ngoài 60 dự án được phép mở bán mà Sở Xây dựng công bố chi tiết, hàng loạt dự án chưa hội đủ điều kiện vẫn ồ ạt giới thiệu ra thi trường với chiêu lách luật quen thuộc của chủ đầu tư là “chỉ nhận đặt cọc giữ chỗ chứ chưa mua bán”.

Dự án Opal Riverside của Đất Xanh chưa đủ điều kiện mở bán nhưng đã
huy động vốn của khách hàng bằng hình thức đặt cọc giữ chỗ

Nhân viên phụ trách truyền thông của Đất Xanh cho biết, Sở Xây dựng Tp.HCM vừa kết thúc đợt thanh tra, đồng thời khẳng định công ty vẫn chưa có hoạt động mua bán nào ở hai dự án này.

Hiện hai dự án Opal Riverside và Opal Garden vẫn đang trong quá trình thi công phần móng. Dù không có trong danh sách 60 dự án Sở Xây dựng công bố được bán nhà hình thành trong tương lai nhưng cách đây vài tháng, Đất Xanh đã nhận tiền đặt cọc giữ chỗ của khách hàng. Theo một môi giới, giá mua lại căn hộ tại hai dự án đã đội lên hàng chục triệu đồng, có căn chênh lệch cả trăm triệu đồng.

Cũng chưa đủ điều kiện bán nhưng thông tin hơn 200 căn hộ của dự án khu phức hợp căn hộ Prosper Plaza ở quận 12 được Công ty Cổ phần đầu tư và dịch vụ Đất Xanh Miền Nam được "giữ chỗ" trong đợt công bố ngày 4/12 đang tạo ra cơn sốt. Đại diện Đất Xanh Miền Nam cho biết, hiện tại dự án nói trên đang chuẩn bị thi công. Đơn vị này chỉ nhận tiền đặt cọc giữ chỗ của mỗi khách hàng là 20 triệu đồng.

Đặt cọc giữ chỗ nhiều rủi ro

Chuyện chủ đầu tư “lách luật” bằng phương thức chỉ nhận tiền đặt cọc giữ chỗ chứ chưa chính thức mua bán đã có từ lâu. Thực tế, nhiều người mua đã phải chịu rủi ro, bởi khi trót xuống tiền thì “cuộc chơi” đã vào tay chủ đầu tư.

Trường hợp nhiều khách hàng bị công ty TNHH Nam Rạch Chiếc (Nam Rạch Chiếc) giữ tiền đặt cọc giữ chỗ để mua căn hộ dự án Palm City ở quận 2 mới đây là một ví dụ.

Khách hàng N.V.C tại quận Bình Thạnh phản ánh, ông đóng 50 triệu đồng cho công ty TNHH Nam Rạch Chiếc (Nam Rạch Chiếc) để giữ chỗ mua căn hộ ở dự án Palm City, được nhân viên môi giới hứa tới tháng 10/2016 sẽ được chọn căn hộ. Nếu khách hàng không mua sẽ được hoàn trả tiền đặt cọc giữ chỗ trong vòng 7 - 10 ngày.

Đến khi đi bóc thăm chọn căn hộ, ông C. được báo căn hộ diện tích nhỏ như dự tính ban đầu ông đặt mua đã “cháy hàng”, chỉ còn những căn diện tích lớn hơn. Do không phù hợp với nhu cầu, vị khách hàng này đòi lại tiền cọc thì Nam Rạch Chiếc thoái thác lại cho công ty nước ngoài.

Dự án Palm City mập mờ khiến khách hàng không biết đơn vị nào mới thật sự là chủ đầu tư dự án. Theo thông tin quảng bá, chủ đầu tư dự án Palm City là công ty Keppel Land (Singapore) và liên minh Tiến Phước – Trần Thái. Tuy nhiên, khi nhận đặt cọc giữ chỗ của khách hàng, Nam Rạch Chiếc lại sắm vai là chủ đầu tư?.

Chuyên gia BĐS Nguyễn Hữu Vinh cho biết, thị trường hiện có không ít chủ đầu tư “bán lúa non”. Dự án chưa đủ điều kiện như chưa có ngân hàng bảo lãnh, chưa đóng tiền sử dụng đất hay giấy phép xây dựng nhưng các chủ đầu tư vẫn mở bán, thu tiền trước của khách hàng. Họ “lách” luật bằng cách không chính thức mở bán mà thông qua những buổi công bố, ra mắt dự án để thu tiền đặt cọc giữ chỗ của khách hàng.

Ông Nguyễn Hữu Vinh phân tích thêm, rủi ro cho người mua trong trường hợp này đến từ yếu tố khách quan và chủ quan. Đó có thể là các yếu tố như chủ đầu tư cố tình tạo “sốt ảo” để nâng giá bán, chi phí đầu tư tăng, biến động thị trường...

Luật sư Nguyễn Đức Chánh, Đoàn Luật sư Tp.HCM cho rằng, theo Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Việc huy động vốn dưới dạng “đặt cọc” giữ chỗ từ khách hàng khi chưa đủ điều kiện là không đúng với quy định của pháp luật.

Theo Luật sư Chánh, việc chủ đầu tư giải thích hay viện cớ đây là quan hệ pháp luật dân sự về đặt cọc là chưa đúng bởi chủ đầu tư đang kinh doanh BĐS nên phải chịu sự điều chỉnh của Luật kinh doanh BĐS. Do đó, đây là hành vi sai luật chứ không phải lách luật.

Bởi rất nhiều rủi ro, Luật sư Nguyễn Đức Chánh khuyến cáo, người mua nhà cần tìm hiểu kỹ tính pháp lý của dự án trước khi nộp tiền dưới bất kỳ hình thức nào.