Cushman & Wakefield cho biết, trong quý IV/2014, thị trường BĐS khu công nghiệp tuy không nhận thêm nguồn cung mới nhưng đã cho thấy những bước chuyển mình rõ rệt, đặc biệt là Tp.HCM và Hà Nội.
Tp.HCM: Chuyển cho thuê đất sang dựng xưởng
Trên địa bàn Tp.HCM hiện đang có 18 Khu công nghiệp (KCN) hoạt động, cung cấp cho thị trường diện tích là hơn 3.625 ha, trong đó, hơn 2.260 ha có thể cho thuê, chiếm khoảng 62% tổng diện tích đất. Thời hạn sử dụng đất còn lại của các KCN trung bình khoảng 36 năm. Các KCN hầu hết đều nằm ở khu vực ngoại thành và chủ yếu tập trung ở phía Tây thành phố. Trong đó, hai quận mới nổi cho các dự án KCN là Củ Chi và Hóc Môn, bởi quỹ đất ở 2 huyện này còn tương đối lớn.
Trong quý IV/2014, hoạt động của thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp ghi nhận được những tín hiệu tích cực với tỷ lệ lấp đầy tăng gần 3 điểm phần trăm so với quý trước và 6 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 70%. Tỷ lệ lấp đầy tại các KCN ở Tp.HCM đạt trên 90% nhờ qua nhiều năm thành lập và vận hành. Đối với một số KCN mơi đi vào hoạt động gần đây tại các huyện Nhà Bè, Củ Chi, Bình Chánh có tỷ lệ lấp đầy còn thấp, dưới 50%.
Mức giá chào thuê trung bình trong quý này so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái là không đổi, đạt 2,598 triệu đồng/m2/thời hạn thuê (chưa VAT). So với các vùng có nhiều KCN tại các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương và Đồng Nai thì giá thuê này cao hơn gấp hai lần.
Giá thuê trung bình tại các KCN ở Hà Nội tăng nhẹ trong quý IV/2014. (Ảnh minh họa).
Về hướng đầu tư, thay vì cho thuê đất công nghiệp dài hạn như trước đây, hiện nay, các chủ đầu tư đang có xu hướng xây dựng nhà xưởng cho thuê với diện tích khoảng 2.000 - 3.000m2, giá chào thuê khoảng 53.200 - 74.500 đồng/m2/tháng (tương đương 2,5 - 3,5 USD/m2/tháng, chưa có VAT).
Về số lượng các KCN, đến năm 2020, diện tích của 18 KCN hiện tại sẽ được mở rộng và sẽ có thêm khoảng 12 KCN mới đi vào hoạt động, nâng nguồn cung KCN Tp.HCM lên khoảng 3.000 ha, tăng 85% so với nguồn cung hiện tại. Các dự án được hình thành trong tương lai đa phần đều đã được phê duyệt và đang trong quá trình giải phóng mặt bằng và hoàn thành công tác đền bù.
Năm 2020, Hà Nội sẽ có 14 KCN gia nhập thị trường
Trong quý IV/2014, thị trường BĐS KCN tại Hà Nội, tổng nguồn cung so với quý trước không thay đổi, vẫn là 10 khu với 1.423 ha. Tuy nhiên, diện tích đất trống cho thuê ghi nhận mức giảm 2,3%, chiếm gần 29.6% tổng nguồn cung và 4/10 khu công nghiệp của Hà Nội đã được lấp đầy.
Hiện tại, những KCN còn diện tích đất trống cho thuê là KCN cao Hòa Lạc, Phú Nghĩa, Nội Bài (Giai đoạn II), Nam Thăng Long, Quang Minh I và HANSSIP I. Trong đó, KCN cao Hòa Lạc vẫn có tỷ lệ trống nhiều nhất 72% với gần 355 ha đất trống.
Về giá thuê, trong quý IV/2014, mức giá chào thuê ở các KCN Hà Nội có sự tăng nhẹ là 0,7%, đạt khoảng 2,19 triệu đồng/m2/thời hạn thuê, chưa VAT (tương đương với trên 103USD/m2/thời hạn thuê). Phí quản lí dao động từ 0,4 - 1 USD/m2/tháng. Giá thuê trung bình của các KCN tại Hà Nội được ghi nhận vẫn là mức giá cao nhất so với các tỉnh/ thành phố khác thuộc phía Bắc.
Hiện nay, có khoảng 21 quốc gia, vùng lãnh thổ đầu tư vào các KCN của Hà Nội. Trong đó, nổi lên là Nhật Bản, Trung Quốc và Hồng Kông với những dự án thuộc các ngành công nghiệp hỗ trợ, công nghệ cơ khí và điện tử.
Dự kiến đến năm 2020, có thêm khoảng 6.100 ha từ 14 KCN sẽ ra nhập thị trường, nâng tổng nguồn cung tương lai lên con số bằng 400% nguồn cung hiện tại. Đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2050, Hà Nội sẽ có khoảng 33 KCN với diện tích 8.000 ha.
Theo phân tích từ giới chuyên gia BĐS, trong thời gian tới các nhà máy sản xuất của Trung Quốc sẽ di dời sang các nước khác, nguyên nhân là do môi trường đầu tư tại quốc gia này không còn tối ưu (chi phí nhân công cao hơn là một trong các nguyên do) trong thời gian gần đây. Và Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng là một trong những địa điểm được nước này nhắm tới. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS KCN có những bước tiến mới trong thời gian tới.
