Những yếu tố nào kích giá bất động sản "leo thang"?

Tham gia một sự kiện báo cáo thị trường địa ốc TP.HCM vào giữa tháng 10/2019, bà Nguyễn Hương - Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land cho biết về những yếu tố kích giá nhà đất tăng vọt.

Với kinh nghiệm quan sát nhiều cơn sốt đất trong gần 20 năm qua, vị này cho hay, nên xem xét tổng thể ở mức tương đối để kiểm tra giá trị của bất động sản. Cụ thể, nhà đầu tư cần đặt vào hệ quy chiếu với yếu tố vị trí chiếm 40%, thương hiệu nguồn lực của chủ đầu tư (30%) và 30% những biến số còn lại. Nhà đầu tư sử dụng phép thử này sẽ đo lường được giá nhà đất tăng đột biến có hợp lý hay không, xuất phát từ lý do nào...

Xưa nay, vị trí được xem là một trong những giá trị cốt lõi của bất động sản, chiếm từ 35-40% giá trị tài sản. Theo đó, bất động sản được tính hệ số giá đầu tiên là mặt tiền đường lớn rộng mấy mét, cách trục giao thông chính bao xa, gần tiện ích nào hay không. Bất động sản tọa lạc ở khu vực trung tâm đô thị vì thế có giá rất cao và không ngừng gia tăng. Trong mọi hoàn cảnh, điều này là bất biến.

Chiếm tỷ trọng khoảng 30% giá trị nhà đất là uy tín, thương hiệu, nguồn lực (kinh nghiệm, tài chính) triển khai dự án tới đâu, đảm bảo đúng theo cam kết không. Trong 5-10 gần đây, tiêu chí này mới xuất hiện rõ nét trong bối cảnh thị trường địa ốc có nhiều chủ đầu tư giàu tiềm lực tài chính lẫn kinh nghiệm. Qua nhiều biến động sốt đất, khủng hoảng, "đóng băng", phục hồi, thị trường địa ốc đã có những bước tiến dài, thay đổi về chất. Với tiêu chí về năng lực, uy tín của chủ đầu tư, giá trị của bất động sản được nhìn nhận toàn diện, đa chiều hơn.

Khoảng 30% các tiêu chí còn lại tạo nên giá trị nhà đất gồm cú hích hạ tầng, pháp lý, giá trị hiệu ứng marketing, thông tin quy hoạch và cả chiêu trò buôn bán gian lận tinh vi. Đây là những hệ số khó đoán định, tính minh bạch chưa cao, khiến thị trường trong ngắn hạn bị nhiễu loạn.

Giá bất động sản bị tác động bởi rất nhiều biến số như vị trí, năng lực chủ đầu tư, pháp lý, hạ tầng, quy hoạch... (Ảnh minh họa, nguồn: Internet)

Đồng thời, những biến số này cũng chính là kẽ hở tạo đòn bẩy "bong bóng" giá đột biến trong các đợt sốt đất. Nhằm minh bạch hóa thị trường, hiện các cơ quan chức năng đang nỗ lực từng bước áp dụng nhiều biện pháp. Tuy nhiên, để cải thiện thị trường cần mất rất nhiều thời gian.

Bà Hương cho rằng, theo thời gian, những yếu tố tác động tới giá bất động sản ngày một phức tạp hơn. Thị trường địa ốc sau các cơn sốt đất, hậu khủng hoảng thường phát triển lên trình độ cao hơn song cũng nhiễu loạn hơn. Yếu tố tiên quyết để định giá bất động sản cách đây 15-20 năm là vị trí. Thế nhưng, khái niệm này hiện đang được mở rộng và không ngừng biến đổi.

Hiện tại, giá trị nhà đất được tạo nên bởi rất nhiều bộ tiêu chí như giá trị thương hiệu, hạ tầng, tiện ích, chất lượng dự án, không gian sống... Những tiêu chí này cộng lại tạo thành cơ sở tăng tăng giá bất động sản trong hiện tại, đồng thời định vị tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Bàn về những biến số tác động tới giá nhà đất, theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó Trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP.HCM, giá bất động sản trong cơn sốt đất sẽ tăng vọt mà không chịu sự chi phối của bất cứ quy luật nào.

Thực tế cho thấy, giá nhà đất vẫn tăng gấp 2-3 lần tại các bất động sản tọa lạc vị trí lẻo lánh, chưa có tiện ích hoặc chưa xây dựng, kết nối hạ tầng kèm, không được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín... Đây chính là quá trình tích lũy "bong bóng" giá bất động sản.

Chuyên gia này cho biết, nhà đầu tư có thể sử dụng một số phép thử để định vị giá trị tài sản khi thị trường bất động sản hạ nhiệt, giảm tốc. Trước hết là đi tìm giao dịch thực tế với mức giá cao nhất. Mức giá mà thị trường chấp nhận thường là giá thật. Trường hợp càng có nhiều giá thật được ghi nhận thì vùng giá đỉnh sẽ càng đáng tin cậy. Đây cũng là cách kiểm chứng giúp hé lộ bí mật thanh khoản của bất động sản là cao hay thấp, làm cơ sở đưa ra quyết định đầu tư.

Trong khi đó, giá chưa từng có giao dịch (chưa mua bán thành công) thường là giá ảo hoặc giá kỳ vọng và không thể kiểm chứng được. Do đó, giá này không thể đại diện cho toàn thị trường. Cũng chính vì thế, nhiều khảo sát chỉ chọn giá bình quân làm mốc tham khảo khi tính toán phương án đầu tư nhà đất.

Giá trị khai thác là phép thử tiếp theo mà nhà đầu tư nên biết. Bất động sản có thể có giá rất cao song không đáp ứng giá trị thương mại tương xứng (hiệu quả cho thuê, khai thác kinh doanh quá kém) được xem là minh chứng điển hình cho giá ảo. Thực tế thị trường từng xuất hiện trường hợp bất động sản giá trị rất cao song khi vận hành khai thác trong thời gian dài chỉ thu về dòng tiền bằng 1/4 hoặc 1/5 lãi suất ngân hàng.

Phép thử khác mà nhà đầu tư có thể sử dụng là đi tìm nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng vọt. Nhà đầu tư có thể xem xét, cân nhắc xuống tiền trong trường hợp nguyên nhân tăng giá đều hợp lý và có thật. Ngược lại, nếu lý do tăng giá không hợp lý, nhà đầu tư nên kiểm chứng nhiều nguồn nhằm tránh sập bẫy giá ảo.