Nỗi lo đói vốn của doanh nghiệp địa ốc

Theo chia sẻ từ đại diện của chủ đầu tư chuẩn bị thực hiện dự án tại khu vực Nghĩa Tân, Cầu Giấy, Hà Nội trong năm nay, hiện doanh nghiệp đang rất bế tắc về phương án tài chính. Người này cho hay, trước đây, phương án tài chính để thực hiện dự án thường thuận lợi hơn vì được thông qua các điều kiện vay vốn từ phía ngân hàng. Nhưng trong quá trình làm việc với 6 ngân hàng thời gian gần đây, các nhà băng đều cho biết, có thể sẽ tăng lãi suất cho vay, đồng thời, cũng sẽ khắt khe hơn về các điều kiện giải ngân. 

Vị này nói: "Thường chủ đầu tư áp dụng chính sách miễn lãi cho khách trong thời gian triển khai dự án, nhưng thực tế là doanh nghiệp phải trả ngân hàng khoản tiền này. Do đó, điều tôi lo ngại là chính sách của nhà băng không ổn định, dẫn đến việc chủ đầu tư bị đổ vỡ phương án tài chính. Còn nếu không áp dụng chính sách miễn lãi thì e rằng không bán được hàng." Đồng thời, ông cũng đưa ra dẫn chứng về rủi ro từng xảy ra đối với một số dự án tại Hà Nội khi bị nhà băng đột ngột cắt vốn, đẩy công trình rơi vào tình trạng "đắp chiếu" suốt thời gian dài và hiện vẫn chưa có phương án giải quyết. Ngay cả những dự án nhà ở xã hội hay các công trình cao cấp cũng đều vấp phải yình trạng này.

Đang có hàng loạt các dự án nhà ở chung cư "bức tử" một tuyến đường tại Hà Nội. Ảnh: Giang Huy

Đề xuất siết tín dụng bất động sản cao cấp, nhất là việc cho vay mua nhà trên 3 tỷ đồng sẽ bị áp hệ số rủi ro gấp 3 lần tại dự thảo Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước nếu được thông qua, nhiều khả năng, dự án tại khu vực Nghĩa Tân nêu trên cũng sẽ nằm trong danh sách này. Theo đại diện chủ đầu tư, hiện doanh nghiệp chưa tìm ra phương án huy động vốn nào hiệu quả hơn so với việc vay vốn từ ngân hàng. Nếu dự án bị "đắp chiếu", sẽ dẫn đến sự thiệt hại lớn về mặt tài chính. 

Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà tại phiên chất vấn của Quốc hội diễn ra đầu tháng 6 cũng đã đánh giá, hiện thị trường bất động sản hiện vẫn chưa có nguồn lực tài chính mạnh, chủ yếu sử dụng vốn tín dụng từ phía nhà băng và tiền ứng trước từ người mua. Ông cho rằng, nguồn vốn dài hạn, ổn định cho thị trường hiện chưa có, trong khi, thị trường tài chính thứ cấp cho bất động sản cũng chưa được hình thành đa dạng. 

Còn Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Nguyễn Trần Nam cho rằng, nguồn vốn cho ngành bất động sản Việt Nam hiện vẫn chủ yếu được huy động từ ngân hàng. Nếu Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng, doanh nghiệp sẽ phải tìm đến các phương án huy động vốn khác như: phát hành cổ phiếu, phát hành trái phiếu hay thu hút vốn từ các nguồn thứ cấp. Chỉ có một số ít doanh nghiệp niêm yết có thể huy động từ thị trường chứng khoán. Song, hiện mới chỉ có khoảng 65/10.000 doanh nghiệp bất động sản có niêm yết nên đây chưa được coi là kênh dẫn vốn cho thị trường.

Còn các quỹ đầu tư bất động sản cũng như quỹ đầu tư tín thác bất động sản hiện còn quá ít. Hiện mới chỉ có một quỹ đầu tư tín thác bất động sản trong nước là Quỹ TechReit của Ngân hàng Techcombank (với vốn điều lệ 50 tỷ đồng) bên cạnh một số quỹ đầu tư bất động sản ngoại, do đó, đây cũng chưa phải là kênh cung cấp vốn cho thị trường địa ốc thực sự.

Ông Nam nói: "Nếu siết tín dụng, doanh nghiệp vốn đã khát vốn để triển khai dự án sẽ càng gặp khó khăn hơn. Quy định này sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung trên thị trường vốn đang rất thiếu dự án mới như hiện nay."

Để huy động vốn, nhiều công ty địa ốc đã gia tăng phát hành trái phiếu trong nửa đầu năm 2019. Đơn cử như Công ty CP phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) đã công bố sẽ phát hành 3 đợt trái phiếu trị giá lên 850 tỷ đồng; Công ty Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NoVa phát hành 400 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp; Công ty CP đầu tư Văn Phú - Invest phát hành 800 tỷ đồng trái phiếu với kỳ hạn hơn 3 năm. Mới đây, Tập đoàn Đất Xanh cũng đã công bố phát hành lượng trái phiếu trị giá 234 tỷ đồng trong thời gian 5 năm để mở rộng quỹ đất sạch tại Đồng Nai với lãi suất dao động từ 11-14,5 %.

Trong báo cáo Công ty Chứng khoán MB (MBS) mới đây cũng đã thông tin, doanh nghiệp đã phát hành được hơn 60.000 tỷ đồng trái phiếu từ đầu năm đến nay. Với 16.230 tỷ đồng, nhóm ngành bất động sản, xây dựng, hạ tầng đứng thứ 2 về lượng trái phiếu phát hành, chiếm 27%.