Phân khúc BĐS nào cho "siêu" lợi nhuận?

Về khả năng thu hút vốn đầu tư, số liệu mới nhất của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) mới đây cho thấy: Trong các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI), lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng ở vị trí thứ hai với 32 dự án đầu tư đăng ký mới, tổng vốn đầu tư cấp mới tăng thêm gần 1,3 tỷ USD, chiếm 7,3% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Nên đầu tư vào phân khúc BĐS nào?

Bên cạnh đó, nhiều dòng tiền khác cũng đổ vào bất động sản sẽ tác động tích cực, kéo dần thị trường phục hồi như: lượng giao dịch qua sàn chứng khoán trở lại, nguồn tín dụng tăng...

Trước những tín hiệu tích cực của thị trường BĐS trong thời gian qua, câu hỏi đang được giới đầu tư đặt ra nhiều nhất là: Đầu tư vào phân khúc BĐS nào để kiếm được lợi nhuận cao nhất?

Để trả lời cho câu hỏi này, hãy cùng điểm lại từng phân khúc, đánh giá thực trạng và tiềm năng của các phân khúc một cách chính xác nhất.

Phân khúc nhà giá rẻ

Với phân khúc nhà giá rẻ, từ ngay cuối năm 2013, nhiều chuyên gia BĐS đưa ra dự báo rằng phân khúc này sẽ là phân khúc "hot" của năm 2014.

Cuối năm 2013, khi thị trường BĐS đang khá trầm lắng thì hàng loạt các dự án chung cư giá rẻ vẫn sôi động trong giao dịch. Điển hình như Dự án chung cư Đại Thanh (giá từ 10 - 14 triệu đồng/m2), khi vừa mở bán, "cò" đất đã ôm hết và bán giá chênh vài chục triệu đồng/căn, thậm chí chênh hàng trăm triệu đồng/căn.

Sau "độ nóng" của dự án Đại Thanh, hàng loạt các dự án giá rẻ khác cũng được triển khai như: Dự án Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội), dự án chung cư Phúc Thịnh (Hoài Đức), dự án Kim Văn - Kim Lũ (Linh Đàm), dự án Tân Tây Đô (Hoài Đức)...

Ngoài ra, giao dịch nhà đất tại phân khúc nhà giá rẻ năm 2014 cũng khá tốt. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, từ đầu năm đến nay, thị trường Hà Nội có khoảng 4.000 giao dịch thành công (gấp hơn 2 lần so với cùng kỳ năm 2013). Trong đó, tại những dự án nhà ở thương mại diện tích nhỏ, có giá bán phù hợp, đã bàn giao hoặc đang hoàn thiện, giao thông thuận lợi có giao dịch tăng cao. Bởi vậy, nhiều dự án đã xuất hiện giá chênh, cao nhất có thể lên tới 200 - 300 triệu đồng.

Tuy nhiên, phân khúc chung cư giá rẻ vào thời điểm cuối năm nguồn cung tăng mạnh, người mua nhà có nhiều sự lựa chọn hơn nên phân khúc này gần như đã bão hòa. Vì vậy, mức giá chênh giảm xuống chỉ còn từ 10-20 triệu đồng/căn, thậm chí nhiều dự án đã hết chênh.

Phân khúc cao cấp

Phân khúc chung cư cao cấp được đánh giá là về thời điểm cuối năm đã có những bước tiến ngoạn mục. Biểu hiện, nhiều dự án vừa mở bán đã hết hàng và xuất hiện tiền chênh. Điển hình một số dự án như: Dự án CT1 và CT2 Trung Văn, giá chênh được đẩy lên trên dưới 100 triệu đồng mỗi căn; Dự án 136 Hồ Tùng Mậu, các đơn vị môi giới đã đẩy giá căn hộ lên cao hơn giá gốc từ 2-2,5 triệu đồng/m2… Từ 100-400 triệu đồng/căn hộ được ghi nhận là mức tiền chênh tại phân khúc này.

Bên cạnh đó, một số dự án khác cũng làm "nóng" thị trường như: Vinhome Nguyễn Chí Thanh, Home City (Trung Kính), dự án Hoàng Cầu của Tập đoàn Tân Hoàng Minh...

Theo đánh giá của các chuyên gia, phân khúc cao cấp "nóng" trở lại bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân, trong đó vị trí đắc địa của các dự án được coi là một trong những yếu tố quan trọng nhất. Đồng thời, hầu hết các dự án này đều được chủ đầu tư uy tín đảm nhận.

Phân khúc đất nền

Tại phân khúc đất nền, đa số các dự án đều khá trầm lắng và có mức giá giảm khá mạnh. Điển hình, dọc Đại lộ Thăng Long, giá đất đã sụt giảm khoảng 30%. Cụ thể một số dự án dọc Đại lộ có giá giảm mạnh như: Dự án Geleximco giảm từ 10-20 triệu đồng/m2 so với đầu năm, giao dịch ở khoảng 40 - 45 triệu/m2; dự án Thiên đường Bảo Sơn, chào bán với giá chỉ 9,5 tỷ đồng với căn biệt thự 200 m2 xây thô 15 tỷ đồng; dự án Bắc quốc lộ 32 (thị trấn Trạm Trôi, Hoài Đức), giá đất biệt thự giảm tới 35-40% so với giá thị trường thời cao điểm (33 triệu đồng/m2); dự án Bắc An Khánh trước đây rao bán tiền chênh lên tới 7 tỷ đồng với căn biệt thự 210 m2 (giá gốc 8,5 tỷ đồng), nay giá chênh đã hạ còn 2,9 tỷ đồng.

Tuy nhiên, nhờ giá giảm nên nhiều dự án đất nền giá rẻ hiện nay lại trở thành kênh đầu tư của nhiều nhà đầu tư trường vốn.

Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Phát Đạt, ông Nguyễn Văn Minh cho biết, phân khúc đất nền tại Hà Nội thời gian gần đây đã ghi nhận sự quay trở lại của khách hàng. Đối tượng khách hàng chủ yếu vẫn là những nhà đầu tư. Nhưng chỉ các dự án triển khai nhanh, vị trị tốt mới nhận được sự quan tâm. Những dự án ở xa trung tâm, nhiều năm dừng triển khai gần như vẫn không có giao dịch.

Quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Savills, bà Ngô Hương Giang cũng có đồng quan điểm: Những nhà đầu tư và nhà đầu cơ đã quay trở lại thị trường bên cạnh những người mua có nhu cầu thực. Những dự án có chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận lợi, tiến độ xây dựng tốt vẫn tiếp tục bán được hàng.

Tổng nguồn cung biệt thự và liền kề quý III/2014 theo báo cáo của Savills Việt Nam, trên thị trường sơ cấp có 17 dự án đang mở bán gồm 1.130 căn; trên thị trường thứ cấp có khoảng 28.000 căn. Thị trường biệt thự, nhà liền kề trong khu đô thị cũng có nhiều dấu hiệu tích cực; bắt đầu xuất hiện tiền chênh tại một số dự án có vị trí tốt.

Chào bán từ 20 triệu đồng/m2, nhưng mức giá bán của dự án Ao Sào được đẩy lên tới hơn 40 triệu đồng khi đã hoàn thiện, đồng nghĩa với những căn liền kề có diện tích 70m2, mức giá chênh đã lên tới hơn 1 tỷ đồng.

Hay tại dự án Đại Thanh,  26 triệu đồng/m2 là mức giá liền kề được đưa ra, nhưng cũng được đẩy tới gần 40 triệu đồng (tương đương mức tiền chênh từ 700 - 800 triệu đồng) khi chào bán ra ngoài thị trường.

So sánh với mức giá chênh của các phân khúc trên, có thể thấy mức giá chênh tại các dự án đất nền vẫn là tốt nhất. Tuy nhiên, như đã khẳng định, đây là phân khúc "kén khách"; dành cho nhà đầu tư trường vốn; các dự án xuất hiện được tiền chênh cũng không phải là nhiều. Vì vậy, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng trước khi lựa chọn đầu tư vào phân khúc này.

Theo GS. Đặng Hùng Võ: Việc đầu tư vào phân khúc nào phụ thuộc nhiều yếu tố như khả năng tài chính, nhu cầu sử dụng và sự may mắn.