Thị trường BĐS vẫn còn phụ thuộc nhiều vào ngân hàng

Trải qua 20 năm phát triển, thị trường bất động sản (BĐS) đã trải qua rất nhiều thăng trầm, đặc biệt là thời điểm năm 2011, thị trường đột ngột chuyển từ “sốt nóng” sang “chết lâm sàng”. Cũng từ đó, những u nhọt trong hệ thống tài chính - BĐS bưng mủ bấy lâu nay cũng bị vỡ sau hàng loạt hậu quả xấu giáng xuống nền kinh tế.

Luật đè doanh nghiệp...

Ngành BĐS trong hai năm qua đã liên tiếp đón nhận hàng loạt các bộ thủ tục, chính sách điều hành, công cụ quản lý từ phía cơ quan vĩ mô. Trong đó, có thể nói, lượng giấy tờ, văn bản, thông tư từ Bộ Xây dựng là nhiều nhất. Đơn cử là Nghị quyết 02 của Chính phủ mang tính “kim chỉ nam” mà Bộ Xây dựng là cơ quan thực thi chủ chốt.

Thời điểm Ngân hàng Nhà nước tung ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng nhằm hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS thì những Nghị định, Thông tư “bồi khuyết” cho hệ thống pháp luật xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở sửa đổi cũng chính thức được ban hành, tạo nên khung pháp lý mới, kèm theo sự kỳ vọng lớn của nhà quản lý lẫn người dân.

Cụ thể, chính sách yêu cầu chủ đầu tư dự án phải được tổ chức tài chính - tín dụng bảo lãnh việc bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai đã mang lại niềm tin, sự kỳ vọng rằng quyền lợi người mua nhà sẽ được bảo vệ, góp phần lành mạnh hóa thị trường.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, việc bảo lãnh tài sản BĐS hình thành trong tương lai là rất cần thiết để góp phần giảm nguồn cung ảo, tiến tới đảm bảo tiến độ thi công công trình, đồng thời, loại bỏ được những dự án khó hoàn thành trên thực tế.

Đa phần các DN BĐS phụ thuộc nguồn vốn ngân hàng để xây thực hiện dự án.

Bên cạnh đó, Thứ trưởng cũng cho biết: Chúng ta không khuyến khích việc bán nhà hình thành trong tương lai, bởi lượng BĐS tồn kho hiện còn rất nhiều. Từ đó sẽ chọn lọc ra được những doanh nghiệp có thực lực tài chính lớn, không phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng và loại bỏ những doanh nghiệp (DN) không có tiềm lực phát triển.

Thực tế, các DN BĐS có vốn đầu tư thực chỉ chiếm từ 15 - 20% tổng mức đầu tư dự án, còn lại là đi vay ngân hàng để thực hiện xây dựng - kinh doanh dự án nhà đất.

Một khi điều luật này được đưa vào thực hiện thì hàng loạt đơn vị địa ốc phải phá sản hoặc bán tháo dự án cho các “ông lớn” trong làng BĐS là điều không thể tránh khỏi.

Quyền lợi của "Thượng đế" bị bỏ quên

Điều khoản cho phép ngân hàng bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai của DN trong Luật Kinh doanh BĐS chính thức được thông qua vào thời điểm cuối tháng 11 vừa qua đã nhận được nhiều ý kiến phân tích của các chuyên gia tài chính lẫn đại diện lãnh đạo ngân hàng về tính nguyên tắc lẫn thực tế áp dụng của chính sách này.

Theo sự nhìn nhận của Ts. Lê Bá Chí Nhân, “Việc ngân hàng tài trợ thì bản chất cũng chỉ là cho vay kèm điều kiện và phải nhắm tới chuyện phải thu hồi vốn. Nếu cho rằng ngân hàng tài trợ đủ tiền cho dự án xây dựng mà không cần biết dự án có bán được hay không là chuyện không tưởng”.

Từ đó, Ts. Nhân cũng khuyên người mua nên tìm đến các chuyên gia để được tham vấn về hợp đồng ký kết ba bên giữa ngân hàng - chủ đầu tư - khách hàng để tránh mắc bẫy quảng cáo truyền thông.

Một đại diện của Ngân hàng Thương mại CP Quốc dân (NCB) cho biết thê, trong mỗi hợp đồng ký kết với DN, “ngân hàng luôn nắm đằng chuôi”. Bởi, khi vay vốn để thực hiện xây dựng, các chủ đầu tư phải cầm cố các sổ đỏ, dự án cho ngân hàng. Nếu DN không đủ khả năng thực hiện dự án, không thể bàn giao công trình cũng như trả nợ cho ngân hàng thì dự án đó sẽ được ngân hàng bán hoặc bàn giao cho một chủ đầu tư mới vào vay để thực hiện tiếp.

Vị lãnh đạo này cũng khẳng định, dự án vay vốn phải có tính khả thi, đảm bảo được tiến độ, phải tìm được đầu ra và DN phải có tài sản đưa cho ngân hàng thì mới cơ hội nhận được bảo lãnh từ phía ngân hàng. 

Như vậy, cả chính sách cũ cũng như những chính sách mới mới chỉ đưa ra những điều kiện cần và đủ để bảo lãnh cho dự án mà không hề đả động gì đến quyền lợi của người mua nhà.

Việc xác định được dự án có khách hàng hay không, chủ đầu tư là người nắm rõ nhất. Vì vậy, ngân hàng không thể tiếp nhận những dự án đang dang dở để tổ chức thi công và bàn giao cho người mua, đó là hành động sai chức năng, vị lãnh đạo NCB nói.

Đối với các DN có dự án đang thi công cầm chừng, muốn được ngân hàng bảo lãnh thì phải cố gắng chứng minh được nguồn tài sản để đưa vào ngân hàng, cộng thêm một số hợp đồng góp vốn đã ký với khách hàng.

Nhưng khi đã được ngân hàng bảo lãnh, các DN vẫn không thể thực hiện tốt dự án thì buộc ngân hàng tuyên bố bán dự án cho một DN khác và người mua nhà lại tiếp tục điệp khúc chờ bàn giao. Vậy, trong thương vụ mua - bán này, khách hàng, vốn vẫn được gọi là "Thượng đế" lại là đối tượng chịu thiệt thòi và mong manh nhất về quyền lợi.