Phí bảo lãnh cho người mua nhà là để chống doanh nghiệp “tay không bắt giặc”

Một góc của Dự án căn hộ chung cư tây nam Linh Đàm. Ảnh: Như Ý.

Phí bảo lãnh chưa rõ ràng

Thời gian mà chủ đầu tư phải mua phí bảo lãnh cho người mua nhà tại ngân hàng thương mại khi muốn bán nhà hình thành trong tương lai chỉ còn gần 3 tháng. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư hiện vẫn chưa nắm được thông tin chính xác về khoản phí này.

Tổng Giám đốc Công ty Handico 68, Trần Văn Nguyên cho biết, ông chưa nhận được thông tin về mức phí bảo lãnh cần nộp từ phía ngân hàng thương mại là bao nhiêu, cách thức thực hiện thế nào? Đồng thời, ông cũng đưa ra ví dụ: Nếu một căn hộ có giá trị khoảng 2 tỷ đồng, phí bảo lãnh mà ngân hàng tính là 2% (tương đương với phí bảo trì) thì tổng trị giá của mỗi căn hộ được bán ra sẽ tăng lên đến hàng trăm triệu đồng. Và buộc chủ đầu tư phải đưa khoản này vào giá bán của căn hộ, từ đó, giá thành sẽ bị đội lên là chắc chắn.

Còn Tổng Giám đốc Công ty CP Dịch vụ & Địa ốc Đất Xanh miền Bắc, ông Vũ Cương Quyết lại cho rằng, quy định về phí bảo lãnh cho người mua nhà hình thành trong tương lại còn quá chung chung.

Ông nói: Nếu dự án dự án nhà ở được hình thành trong tương lai có đầy đủ các điều kiện như luật định thì chủ đầu tư cũng không cần phải bảo lãnh. Còn dự án cần phải bảo lãnh để bán nhà thì có nghĩa là chưa có đủ điều kiện, nhưng vì chủ đầu tư cần huy động nguồn vốn để triển khai. Nếu mức phí cao, sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp, vì họ không biết lấy tiền đâu ra để đóng; mà thu ít thì chắc chắn phía ngân hàng sẽ chẳng tha thiết gì.

Không chỉ vậy, nguồn cung ra thị trường sẽ bị rơi vào tình trạng ách tắc khi các chủ dự án muốn bán hàng bắt bảo lãnh, ông Quyết cho biết thêm.

Cùng quan điểm với ý kiến trên, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, tuy chưa thông báo cách tính cụ thể về mức phí bảo lãnh này nhưng dự kiến, số tiền phải đóng có thể là rất lớn nên không có tổ chức tín dụng, ngân hàng nào chịu đứng ra bảo lãnh.

Mặt khác, như chúng ta đã biết, khi tiến hành xây dựng một dự án, phía doanh nghiệp đã phải thực hiện rất nhiều nghĩa vụ tài chính như phí giải phóng mặt bằng, khoản thuế sử dụng đất, giờ nếu thêm cả phí bảo lãnh cho người mua nhà nữa thì doanh nghiệp sẽ dễ rơi vào cảnh cạn vốn.

“Phí bảo lãnh sẽ được doanh nghiệp cộng thêm chi phí đầu vào. Như vậy quy định trên vừa làm khó doanh nghiệp địa ốc, vừa gây khó người mua nhà. Tất cả các khoản phí này đều cộng vào giá thành. Xét cho cùng, người mua phải chịu các loại phí trên”, ông Châu nói.

Người mua nhà có thực sự được bảo vệ?

Đại diện đơn vị soạn thảo Luật Kinh doanh BĐS, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản thuộc Bộ Xây dựng cho biết, quy định như vậy là để đề phòng trường hợp chủ đầu tư không thể bàn giao nhà như cam kết, ngân hàng sẽ tiến hành trả lại số tiền gốc cho người mua. Quy định này góp phần tạo thêm niềm tin cho người mua nhà và giúp họ không còn phải băn khoăn khi góp tiền cho phía chủ đầu tư. Đồng thời, quy định này cũng sẽ tạo điều kiện thu hút khách hàng quay trở lại thị trường, một phương pháp hữu hiệu để giúp chủ đầu tư có thêm vốn thực hiện dự án.

Ông Hà phân tích thêm, thực tế đã cho chúng ta thấy, trước đây, khi người mua nhà ở góp tiền cho chủ đầu tư bằng hợp đồng trên giấy rất dễ gặp rủi ro, vì người nắm đằng chuôi là chủ đầu tư. Đã có không ít chủ đầu tư thu tiền của người mua rồi bỏ trốn, để mặc số phận của dự án phơi sương gió nhiều năm. Chủ đầu tư trước đây, đa số đều “tay không bắt giặc”. Quy định mới của  Luật Kinh doanh BĐS sẽ góp phần thanh lọc được các đơn vị đầu tư, những chủ đầu tư không đủ năng lực, tiềm lực sẽ nhanh chóng bị đào thải và nguồn tiền của người mua nhà khi đóng vào dự án cũng sẽ được đảm bảo tốt hơn.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cũng cho biết, việc ngân hàng tham gia bảo lãnh vào các dự án BĐS hình thành trong tương lai là không còn là vấn đề xa lạ trên thế giới. Trên thị trường hiện đang có rất nhiều dự án BĐS mới chỉ “ra mắt”, còn chưa xây móng, nhưng đã được nhân viên môi giới quảng cáo rầm rộ là có sự bảo lãnh, tài trợ từ phía ngân hàng để thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Ông Hiếu cũng nói thêm: Thực tế, ông chưa thấy bất kì một doanh nghiệp BĐS nào có năng lực, có uy tín và khẳng định được mình qua nhiều dự án mà lại phải nhờ bên ngân hàng bảo lãnh. Bản chất của việc tài trợ từ phía ngân hàng cũng chỉ là hình thức cho vay kèm theo điều kiện và phải hướng đến mục đích thu hồi vốn. Nếu nói rằng, dự án xây dựng được ngân hàng tài trợ đủ vốn để triển khai mà không cần biết dự án đó có bán được hay không thì quả thực là điều không tưởng. Như vậy, có thể thấy việc bảo lãnh này là bất khả thi và người mua nhà cần phải thận trọng.

Khi có ý định mua nhà, khách hàng cũng cần phải lưu ý rằng, tất cả những vấn đề về bảo lãnh và tài trợ đều được nêu rõ trên hợp đồng chứ không nằm ở những dòng quảng cáo. Và việc quảng cáo mập mờ từ phía môi giới nhằm thu hút sự quan tâm của khách hàng thực chất là chiêu trò của những dự án mà chủ đầu tư chưa khẳng định được thương hiệu và năng lực. Vì vậy, sự tham vấn từ phía các chuyên gia về hợp đồng ký kết giữa 3 bên ngân hàng - chủ đầu tư - khách hàng là rất cần thiết để tránh mắc bẫy, ông Hiếu khuyến cáo thêm.