Phổ biến tình trạng bán nhà hai giá trên thị trường

Bán nhà hai giá để trốn thuế

Theo quy định, khi giao dịch mua bán bất động sản, số thuế thu nhập cá nhân mà người bán phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng công chứng. Nếu so với giá do UBND cấp tỉnh quy định, giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng ở mức thấp hơn sẽ nộp thuế theo giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Bên mua nhà sẽ phải đóng lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5%. Được biết, lệ phí này tính trên bảng giá đất được ban hành bởi UBND cấp tỉnh tại thời điểm nộp.

So với giá ghi trên hợp đồng, trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn thì số tiền doanh nghiệp phải đóng cho khoản này cũng sẽ thấp hơn.

Thông thường, hai bên mua bán sẽ thỏa thuận cùng nhau khai giá bán xuống mức thấp hơn. Mục đích là để giảm những khoản thuế này. Ví dụ, một căn hộ có giá trị giao dịch là 3 tỷ đồng song trong hợp đồng mua bán mang đi công chứng chỉ ghi giá chuyển nhượng là 1,8 tỷ đồng. Theo đó, số tiền 1,2 tỷ đồng còn lại không phải chịu thuế.

Thực tế cho thấy, tại nhiều dự án, người mua nhà đất và chủ đầu tư còn thống nhất hạ giá trong hợp đồng mua bán, trả tiền chênh bên ngoài để trốn thuế. Hợp đồng tư vấn dịch vụ hoặc chủ đầu tư giao trực tiếp cho đơn vị môi giới thu là cách để hợp thức khoản tiền chênh này.

Việc bán nhà hai mức giá đang là tình trạng phổ biến trên thị trường hiện nay.

Chẳng hạn, tại một dự án đất nền thuộc KĐT Nam Trung Yên (Hà Nội), căn shophouse rộng 130m2 được các sàn chào giá 30 tỷ đồng. Tuy vậy, trong hợp đồng mua bán, giá trị căn nhà ghi chỉ 12 tỷ đồng. Người mua sẽ trả ngoài đối với 18 tỷ đồng còn lại và đương nhiên sẽ không có chứng từ hay hóa đơn gì. 

Một nhân viên môi giới cho hay, đây là hình thức có lợi cho hai bên mua - bán. Bởi lẽ, họ không phải chịu thuế đối với số tiền ngoài hợp đồng, chủ đầu tư giảm được một khoản thuế đáng kể phải nộp.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu, việc kê khai giá bán nhà thấp hơn giá trị thực là vi phạm pháp luật về thuế doanh nghiệp. Mức thu của Nhà nước cũng bị sụt giảm khi giá ghi trong hợp đồng giảm so với thực tế giao dịch. Thế nhưng, khách hàng vẫn chấp nhận dù biết phạm luật bởi cơ chế thực hiện chưa được chặt chẽ.

Nhà nước nên có chế tài cụ thể

Luật sư Nguyễn Duy Phương (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho rằng, việc các doanh nghiệp, cá nhân để giá bán bất động sản trong hợp đồng thấp hơn giá thực, đồng thời thu tiền chênh lệch không có hóa đơn là hành vi trốn thuế, vi phạm pháp luật của chủ đầu tư. Vì vậy, những cá nhân tham gia sẽ liên đới chịu trách nhiệm về tội thiếu trách nhiệm gây hậu quả, tội không tố giác tội phạm, tội trốn thuế...

Rủi ro lớn nhất là, hợp đồng mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư tuy đã được công chứng song vẫn có thể bị tòa án tuyên vô hiệu. Bởi lẽ, hợp đồng này được lập với mục đích trốn thuế. Trong trường hợp đó, các bên phải hoàn trả lại tiền cho nhau cũng như nộp đủ vào Ngân sách nhà nước số tiền thuế trốn này.

Bà Nguyễn Thị Cúc, chuyên gia trong lĩnh vực thuế nhận định, đối với việc chuyển nhượng nhà đất, khi tính thuế chuyển nhượng, luật không ấn định giá vốn của tài sản mà chỉ ấn định giá chuyển nhượng. Như vậy, vô hình trung, điều này không bắt buộc người dân phải khai đúng giá thực tại thời điểm chuyển nhượng dù mức giá này có thể đúng tại thời điểm trước đó.

Thế nên, để tránh tình trạng trốn thuế chuyển nhượng trong lĩnh vực địa ốc, Nhà nước cần đưa ra chế tài buộc việc mua bán bất động sản phải giao dịch qua ngân hàng, giảm tình trạng khai sai giá.