Quản lý thị trường bất động sản Việt Nam: Học được gì từ Nhật Bản

7 bài học từ Nhật Bản

Hiện nay, kinh tế Nhật Bản lớn thứ ba thế giới và đến bây giờ người ta vẫn còn nhắc đến “sự thần kỳ Nhật Bản” trong phát triển đất nước. Tuy vậy, vào đầu những năm 1990, Nhật Bản đã từng trải qua giai đoạn bong bóng giá BĐS khiến cả thập kỷ sau đó, nền kinh tế Nhật Bản lâm vào tình trạng trì trệ, nợ xấu tăng cao và gây ra nhiều hệ lụy khác. Kinh nghiệm của Nhật Bản đối với việc giảm thiểu tác động tiêu cực của nền kinh tế bong bóng BĐS, cũng như phát huy vai trò của các định chế tài chính đối với quá trình phát triển thị trường BĐS là những bài học kinh nghiệm rất quý báu đối với Việt Nam.

Quản lý thị trường bất động sản Việt Nam có thể học kinh nghiệm từ Nhật Bản

Nhìn lại các nguyên nhân gây ra bong bóng BĐS và khiến nền kinh tế khủng hoảng kéo dài sau khi xảy ra đổ vỡ trên thị trường BĐS của Nhật Bản, trên cả bình diện vi mô (từng định chế tài chính) lẫn bình diện vĩ mô (cơ quan quản lý nhà nước), các chuyên gia Nhật Bản chia sẻ những giải pháp và định hướng chính sách sắp tới, vai trò của các định chế tài chính trên thị trường và đặc biệt là trao đổi về kinh nghiệm của Nhật Bản trong việc giảm thiểu tác động tiêu cực của nền kinh tế bong bóng BĐS cùng kinh nghiệm xử lý nợ xấu phát sinh trong thời kỳ này, qua đó, góp phần tư vấn chính sách quản lý thị trường BĐS cho Chính phủ Việt Nam, cụ thể:

Một là, cần hiểu về đặc tính của bong bóng BĐS: Đã là bong bóng thì không thể tồn tại được lâu, trước sau gì cũng sẽ vỡ. Hiểu được điều này để tránh tâm lý lạc quan thái quá, tin rằng thị trường luôn luôn đi lên dẫn tới người đi vay thì vay quá nhiều với hy vọng giá tiếp tục tăng sẽ mang lại lợi nhuận cho mình, còn người cho vay thì định giá BĐS quá cao với niềm tin rằng giá đó còn cao hơn nữa;

Hai là, việc đánh giá tình hình kinh tế trên quan điểm vĩ mô và trung lập là đặc biệt quan trọng: Khi đang ở giữa thời kỳ bong bóng thì mọi người thường khó nhận ra đó là bong bóng. Vì thế cần có những đánh giá ở tầm vĩ mô và trung lập thì mới có nhiều khả năng phát hiện để điều chỉnh kịp thời.

Ba là, cần đánh giá chính xác về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh: Đây chính là nguồn tiền quan trọng nhất để hoàn trả tiền vay.

Bốn là, ở từng tổ chức tín dụng, việc nhận thức và hành động nhanh chóng để không rơi vào bong bóng BĐS khó thực hiện được theo hướng “từ dưới lên” và khi đó, các chỉ thị, mệnh lệnh từ “trên xuống” là quan trọng.

Năm là, cần cải thiện cơ chế, chính sách giám sát tín dụng: Kinh nghiệm cho thấy đặt tiêu chuẩn về nợ xấu thấp, tiêu chuẩn về kiểm tra, giám sát thiếu và không minh bạch đã là một trong những nguyên nhân khiến việc giám sát thiếu hiệu quả.

Sáu là, xác lập cơ chế cho việc phá sản ngân hàng: Nhật Bản đã từng thực hiện nguyên tắc không phá sản ngân hàng khiến không ai nghĩ tới chuyện NH phá sản và do đó không có chuẩn bị. Để thực hiện việc cho phá sản những NH yếu kém thì cần hoàn thiện khung pháp lý và tăng cường vai trò của các cơ quan liên quan (như bảo hiểm tiền gửi, cơ quan thu hồi và xử lý nợ);

Bảy là, tái cơ cấu bên đi vay là một biện pháp xử lý nợ xấu phát sinh sau khi vỡ bong bóng BĐS: Cần có kế hoạch tái cơ cấu khả thi và rõ ràng, có cơ chế phá sản để tái cơ cấu lại bên đi vay, tăng cường chức năng của các tổ chức liên quan trong quá trình tái cơ cấu này (cơ quan thu hồi và xử lý nợ).

Kinh nghiệm cho Việt Nam

Hình thành từ đầu những năm 1990, thị trường BĐS Việt Nam đã đạt được một số kết quả đáng khích lệ. Theo đó, hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường BĐS đã từng bước được hoàn thiện; Hàng hóa trên thị trường BĐS ngày càng đa dạng (nhất là phân khúc nhà ở); Giá cả BĐS và phương thức giao dịch BĐS dần được thực hiện theo cơ chế thị trường; Từng bước hình thành chủ thể tham gia thị trường BĐS… Đặc biệt, thị trường BĐS cũng đã thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài, trong đó, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến nay có đến 407 dự án giá trị đăng ký 49 tỷ USD, chiếm 21% tổng giá trị FDI đăng ký. Đối với Việt Nam, các chuyên gia trong nước và quốc tế đã đề xuất một số giải pháp như:

Một là, hoàn thiện khuôn khổ thể chế cho thị trường BĐS (luật Nhà ở sửa đổi, luật kinh doanh BĐS sửa đổi, quy định xử lý tài sản đảm bảo…);

Hai là, hình thành hệ thống và tạo điều kiện để các định chế tài chính, sản phẩm tài chính BĐS phát triển: Quỹ tín thác BĐS – REIT; cơ quan cho vay tái thế chấp nhà ở (tham khảo mô hình Malaysia); chứng khoán hóa các dự án đầu tư kinh doanh BĐS.

Ba là, thành lập công ty/trung tâm định giá tài sản độc lập (gồm cả BĐS); trung tâm thông tin và dự báo thị trường BĐS;

Bốn là, cải thiện mạnh mẽ môi trường đầu tư, thủ tục hành chính và tăng room cho nhà đầu tư nước ngoài, kể cả lĩnh vực BĐS.

Năm là, phát triển thị trường vốn tạo nguồn vốn trung dài hạn và cân đối cấu trúc thị trường tài chính;

Sáu là, điều chỉnh, tháo gỡ vướng mắc của các gói tín dụng (gói 30.000 tỷ đồng…);

Bảy là, đẩy mạnh xử lý nợ xấu (tạo lập thị trưởng mua-bán nợ xấu và xử lý tài sản đảm bảo); đẩy nhanh thủ tục giải ngân đầu tư công.

Tám là, điều chỉnh trọng số rủi ro cho vay BĐS và hệ thống ngân hàng Thương mại thiết kế sản phẩm tín dụng và dịch vụ cho thị trường BĐS phù hợp hơn.

Chín là, quản lý thị trường BĐS chuyên nghiệp hơn qua các công cụ thuế, phí và nâng cao năng lực các chủ thể tham gia thị trường. Bên cạnh đó, Việt Nam có thể nghiên cứu và áp dụng phương thức quản lý thị trường và phát triển tài chính BĐS của Nhật Bản hiện nay.