Rót tiền vào bất động sản giáp ranh Tp.HCM, nhà đầu tư đối mặt với những thách thức nào?

Theo ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn đầu tư Nam Phát, trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM chuyển hướng đầu tư ra các tỉnh lân cận, cơ hội đầu tư bất động sản "vùng trũng" ngày càng lớn dần bởi giá cả cạnh tranh và có nhiều cơ hội bứt phá.

Thế nhưng, khi rót vốn vào bất động sản giáp ranh Tp.HCM, nhà đầu tư phải đối diện với nhiều thách thức. Chuyên gia này chỉ ra 5 thách thức mà nhà đầu tư cần phải lưu ý.

1. Phải đua đường trường và có dòng vốn thật khỏe

Thị trường bất động sản giáp ranh Tp.HCM là lựa chọn phù hợp cho việc đầu tư dài hạn. Trong khi đó, đầu tư ngắn hạn hoặc "lướt sóng" thường rủi ro cao nên nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng. Tỷ suất quay vòng vốn của kênh đầu tư này không nhanh và van tín dụng khá hẹp. Cuộc đua đường trường đòi hỏi nhà đầu tư phải có dòng vốn khỏe mạnh. 

2. Bất động sản giáp ranh Tp.HCM bị làm giá, thổi giá

Trong bối cảnh "sốt đất" trong mấy năm qua, bất động sản ở các tỉnh giáp ranh Sài Gòn đã bị thổi giá, làm giá. Thực tế cho thấy, bất động sản vùng ven thường khó xác định giá hợp lý để giao dịch. Khách hàng sẽ chịu nhiều rủi ro hơn khi bất động sản liên tục bị đẩy giá lên mức qua cao, vượt xa giá trị thực. 

Nhà đất các tỉnh giáp ranh khó có cơ hội tăng giá đột biến như kỳ vọng bởi hạ tầng xã hội chưa đồng bộ, còn hạn chế và cách xa đô thị hạt nhân - Tp.HCM. Hiện nay, các nhà đầu tư thường đặt kỳ vọng biên lợi nhuận quá lớn trong khi giá trị tài sản thực tế khó đáp ứng được kỳ vọng. 

Nhà đầu tư phải đối mặt với nhiều thách thức khi đổ tiền vào bất động sản giáp ranh Tp.HCM. Ảnh: Một dự án bị bỏ hoang ở tỉnh giáp ranh Sài Gòn. (Ảnh: Quỳnh Trần)

3. Chi phí cơ hội cao do hạ tầng chậm đồng bộ

Do vốn đầu tư tổng lực vào hạ tầng tỉnh giáp ranh không sánh kịp Tp.HCM nên các tỉnh này không có điều kiện để phát triển toàn diện. Theo đó, thông tin phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch chưa có hoặc chưa rõ ràng vì còn nhiều điều chỉnh.

Về mặt lý thuyết, việc kết nối các vùng lân cận với Tp.HCM qua trục giao thông huyết mạch đã trở nên dễ dàng, thuận tiện hơn và so với trước đây đã rút ngắn được đáng kể thời gian. Thế nhưng, thời gian chờ kết nối đồng bộ và hoàn chỉnh đường dẫn, đường nhánh tới đường chính thường kéo dài. Đối với giới đầu tư địa ốc, thời gian chờ đợi càng lâu là điểm trừ càng lớn bởi điều này bị tính vào chi phí cơ hội, thất thoát tài chính.

4. Nỗi ám ảnh đô thị hoang

Có nhiều lý do dẫn tới việc bỏ hoang các đô thị ở tỉnh giáp ranh Tp.HCM. Trong đó, nguyên nhân chính là việc xây dựng theo quy định. Thực tế cho thấy, giá trị xây dựng tại các tỉnh giáp ranh cao hơn nhiều so với giá trị đất. Trong khi đó, đa số cư dân ở khu vực này là công nhân với mức thu nhập trung bình thấp. 

Diện tích xây dựng quá lớn trong khi nhu cầu sử dụng chỉ từ 50-80m2 cũng là nguyên nhân dẫn tới thực trạng trên. Những khu dân cư có tỷ lệ lấp đầy khá tốt thường cho khách mua xây dựng tự do. Tại các tỉnh giáp ranh Tp.HCM, quy mô các dự án thường lớn nhờ quỹ đất dồi dào song cơ sở hạ tầng xã hội, giao thông chưa có nên người mua để đầu tư thường ít người ở.

Mặt khác, người mua đất thường không vội xây dựng nên chưa thể khai thác cho thuê. Khách mua bất động sản với mục đích đầu tư là chính nên tài sản thường bị bỏ không. Thực trạng này dẫn tới đô thị bỏ hoang, không có người ở. 

5. Bất động sản giáp ranh Tp.HCM có khả năng chuyển hóa dòng tiền thấp hơn

Dễ mua bán, giao dịch là đặc trưng của bất động sản giáp ranh Tp.HCM. Nhà đầu tư không nên bỏ qua thách thức lớn này. Lượng khách mua đầu tư chiếm tới 70-80%, mua để ở chỉ chiếm 20-30%. Đối với một số dự án cá biệt, người mua để ở chiếm dưới 10%.

Theo đó, thị trường thứ cấp sẽ bị phình to hết cỡ bởi trung bình có 70-80% nhà đầu tư chờ đến lúc tăng giá bán ra. Trên thị trường thứ cấp, lượng người bán hoàn toàn áp đảo người mua khiến đầu ra cục bộ bị tắc nghẽn. 

Người mua bất động sản giáp ranh Tp.HCM đều có tâm lý lãi mới bán nên việc đẩy hàng cũng gặp nhiều trở ngại nếu muốn bán giá cao, đạt khoản lãi như kỳ vọng. Người mua sau cùng sẽ thận trọng hơn rất nhiều bởi bất động sản đã bị đẩy lên mức giá quá cao. Tại các tỉnh giáp ranh, khả năng chuyển đổi lợi nhuận từ tài sản thành tiền mặt thấp hơn Tp.HCM do rào cản mua dễ bán khó này.