Rót tiền vào đất nền 4 huyện sắp lên quận tại Hà Nội, nên hay không?

Phóng viên (PV): Thưa bà, đối với thị trường bất động sản tại các huyện được phê duyệt lên quận vào năm 2025, đây là điều đáng mừng hay đáng lo?

Việc 4 huyện nói trên được phê duyệt thành quận vào năm 2025 trước hết là điều đáng mừng đối với thị trường địa ốc các huyện. Theo đó, để phù hợp với tên gọi cấp hành chính mới, từng huyện sẽ được định hướng phát triển, nâng tiêu chuẩn lên mức đô thị hóa cao hơn.

Chẳng hạn, huyện Đan Phượng và Đông Anh theo đề xuất được định hướng thành quận với điểm nhấn nổi bật là khu công viên phần mềm, đô thị thông minh, trung tâm mua sắm cao cấp, khu dịch vụ cao cấp chăm sóc sức khỏe, các khu vui chơi giải trí, trung tâm sáng tạo phục vụ nghiên cứu, phát triển.

Cùng với đó, huyện Gia Lâm và Thanh Trì cũng được định hướng phát triển, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng thương mại dịch vụ. Với những động thái này, tốc độ đô thị hóa của các huyện chắc chắn sẽ được thúc đẩy hơn nữa, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phát triển tác động tích cực lên thị trường nhà đất khu vực.

Các huyện Long Biên và Từ Liêm trước đây đã minh chứng rõ ràng cho tác động tích cực này. Khi 2 huyện được đầu tư xây dựng lên quận đã có những tác động rõ rệt đối với thị trường bất động sản các huyện.

Thế nhưng, cũng nên lưu ý rằng, việc xây dựng 4 huyện lên quận không phải là ngày 1 ngày 2 mà là cả quá trình kéo dài từ nay tới năm 2025. Giá nhà đất những khu vực này vì thế có thể gia tăng song sẽ theo lộ trình. Hiện tượng tăng giá bất động sản đột biến có thể chỉ là nhất thời. Kinh nghiệm của giới đầu tư có được từ những thị trường đi trước cho thấy rõ điều đó.

Họ nhận được nhiều bài học từ hiện các hiện tượng sốt nóng nhà đất trước đây. Không ít nhà đầu tư ôm đất huyện chờ tăng giá khi thành quận song đành phải rút lui sớm khi thị trường đi xuống. Do đó, tôi cho rằng, thị trường bất động sản 4 huyện sẽ lên quận không cần quá lo.

Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, bà Đỗ Thị Thu Hằng.

PV: Theo dự kiến, tại các huyện này sẽ có hiện tượng sốt đất. Thời gian qua, điều này đã xảy ra tại Đông Anh. Vậy theo bà đâu là mức tăng giá thực và bền vững của bất động sản tại những khu vực đó?

Tùy thời điểm đầu tư vào cơ sở hạ tầng, tiện ích và mức độ đầu tư, mức tăng giá nhà đất sẽ khác nhau tại từng khu vực. Thế nên, sẽ là sốt ảo nếu thị trường ghi nhận hiện tượng tăng giá quá nhanh.

Lộ trình 4 huyện thành quận sẽ diễn ra từ nay tới năm 2025. Thị trường địa ốc sẽ phải mất vài năm để thay đổi rõ rệt về mức giá. Hơn nữa, thị trường các huyện cần hội đủ, đồng bộ những yếu tố như đầu tư cơ sở hạ tầng, quy mô dân số, quy tụ các cơ quan ban ngành... thì mức tăng giá bất động sản mới bền vững.

Với thực trạng hiện nay của 4 huyện được quy hoạch lên quận thì đây là một chặng đường dài. Chính bởi vậy, nếu có xảy ra hiện tượng thổi giá, tạo sốt ảo thì thị trường sẽ điều chỉnh theo thời gian nhằm phản ánh giá trị thực của bất động sản.

Điều này được thể hiện rõ tại thị trường Đông Anh. Các đợt sốt đất tại huyện Đông Anh đã xuất hiện khi có thông tin lên quận nhưng sau đó cũng đã lắng xuống và nhà đầu tư không đạt được mức lợi nhuận như kỳ vọng. Do đó, nhà đầu tư địa ốc ngắn hạn (đầu tư lướt sóng) nên xem xét rủi ro thanh khoản của bất động sản tại các huyện sắp lên quận.

PV: Với những nhà đầu tư đang xem xét rót vốn vào các thị trường này, bà có lời khuyên nào dành cho họ? Đầu tư trong ngắn hạn, trung hay dài hạn?

Dễ dàng nhận thấy, 4 huyện được quy hoạch lên quận vào năm 2025 nhìn chung đều là thị trường mới. Những thị trường này có dư địa để phát triển, tăng giá nhiều hơn so với các thị trường đã ổn định.

Một lần nữa, tôi cho rằng, để có thể thấy rõ sự thay đổi của 4 huyện trong quá trình đô thị hóa, phản ánh lên giá bất động sản như thế nào là cả lộ trình. Đối với giới đầu tư nhà đất ngắn hạn, trước khi xuống tiền cần hết sức cẩn trọng, nhất là với các cơn sốt đất nhằm tránh rủi ro thanh khoản.

Để suất đầu tư an toàn hơn, nhà đầu tư cần có tầm nhìn từ trung tới dài hạn với mức lợi nhuận kỳ vọng phù hợp. Có thể mức lợi nhuận bình quân hàng năm không quá lớn song nếu cao hơn hẳn lãi suất ngân hàng thì đây vẫn là khoản đầu tư hợp lý.