So với hồi đầu năm, giá đất nền Tp.HCM sụt giảm khoảng 30%

Nhận định trên được đưa ra trong báo cáo chuyên đề vĩ mô về chu kỳ kinh tế Việt Nam do Công ty chứng khoán Rồng Việt (VDSC) công bố ngày 12/9 vừa qua. 

Theo báo cáo này, "bong bóng" tài chính hình thành chủ yếu do sự lạc quan thái quá và tình trạng vay nợ quá nhiều. Các chuyên gia của VDSC cho biết, những dấu hiệu ban đầu của tình trạng này đã xuất hiện ở Việt Nam, nhất là trên thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, sau khi hồi phục từ lần "chạm đáy" vào năm 2012, hoạt động đầu cơ có dấu hiệu gia tăng trở lại hồi đầu năm nay. Trên thị trường căn hộ, các nhà đầu cơ đã thực hiện gần một nửa giao dịch. Chính điều này khiến giá căn hộ bị đẩy lên cao.

Hoạt động đầu cơ tập trung nhiều nhất ở thị trường đất nền. Thời gian qua, những tin đồn liên quan tới những dự án cơ sở hạ tầng và việc giới đầu cơ kỳ vọng thái quá vào tiềm năng sinh lợi của thị trường đã khiến giá đất nền bị thổi phồng. Theo khảo sát của đơn vị này, tại Tp.HCM và Hà Nội, giá đất ở một số huyện, quận mới phát triển đã tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản tại các thành phố loại 1, loại 2 và đất nông nghiệp xung quanh các khu vực dự định sẽ trở thành đặc khu kinh tế cũng có sự bùng nổ không hợp lý.

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho thấy, trong tổng dư nợ cho vay, tín dụng đổ vào bất động sản chiếm 10%. Trường hợp tính cả khoản cho vay mua nhà dưới dạng tín dụng tiêu dùng, tỷ lệ này có thể chạm ngưỡng 18-20% tổng dư nợ, tương đương khoảng 55 tỷ USD. Như vậy, vốn tín dụng cao hơn mức an toàn 8-10%. Thế nhưng, nếu so với mức đỉnh những năm 2007-2008 thì vẫn thấp hơn 30%.

Giá đất nền Tp.HCM đã giảm khoảng 30% so với những tháng đầu năm 2018.

Bài học về khả năng vỡ bong bóng tài sản khi chính sách tiền tệ bị thắt chặt trong đợt khủng hoảng từ 10 năm trước vẫn còn nguyên giá trị. Lúc bấy giờ, toàn ngành kinh tế đều bị tác động mạnh.

Về mặt lý thuyết, rủi ro có thể gia tăng từ việc phân bổ tín dụng trong thời kỳ tăng trưởng kinh tế. Xét trên phương diện tổng cầu, cả tổ chức và cá nhân đều tỏ ra lạc quan thái quá trước các triển vọng của nền kinh tế lẫn giá tài sản. Xét về mặt tổng cung, có sự gia tăng về khả năng chấp nhận rủi ro của các trung gian tài chính với các khoản nợ dài hạn cũng như tài sản ngắn hạn. Các tổ chức này nhắm tới lợi tức trong bối cảnh chính sách tiền tệ nới lỏng. Tất cả các vấn đề đó có thể sẽ đưa dòng vốn tín dụng tới khu vực doanh nghiệp dễ bị tổn thương, tạo cơ hội để người đi vay gia tăng tỷ lệ đòn bẩy một cách khó tin.

Nhận thấy những rủi ro này, Ngân hàng Nhà nước đã có lộ trình thắt chặt chính sách tiền tệ, nhất là tín dụng vào lĩnh vực địa ốc. Thậm chí, một số ngân hàng còn tăng cả lãi suất cho vay đối với người mua nhà.

Bước đầu những chính sách này của ngân hàng đã tác động tới thị trường. Minh chứng là, kể từ quý II/2018, quy mô giao dịch căn hộ tại cả Tp.HCM và Hà Nội đều giảm trên 20% so với cùng kỳ năm trước.

Mặt khác, trong những tháng gần đây, giá đất nền cũng giảm mạnh, đặc biệt là tại Tp.HCM. Kết quả khảo sát thực tế cho thấy, giá đất nền tại các khu vực ngoại ô Tp.HCM đã giảm khoảng 30% so với mức đỉnh trong những tháng đầu năm nhưng vẫn cao hơn mặt bằng chung năm 2017.