Sửa quy định để trị giá đất ảo

Quảng cáo mua bán nhà đất trên đường Nguyễn Duy Trinh, Tp.HCM.
Ảnh: Quang Định

Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam (Tổng giám đốc Công ty cổ phần tư vấn Nam Phát):

Sửa quyết định 33 để “giảm nhiệt”

Hiện nay giá nhà đất thị trường tại nhiều khu vực trên địa bàn Tp.HCM và một số khu vực vùng ven TP đang lên “cơn sốt” chứ chưa đến mức độ “nóng”. Nguyên nhân đầu tiên do tâm lý, khu Đông (Tp.HCM) hiện giá lên cao do kết nối hạ tầng giao thông tốt nên các khu khác cũng “ăn theo” lên giá.

Nguyên nhân thứ hai, hiện nay chưa có quyết định sửa đổi quyết định 33/2014 (quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa) của UBND Tp.HCM. Một số quận huyện đang “tắc nghẽn” việc tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư nên hạn chế nguồn cung. Lúc trước lượng sản phẩm đất nền mới cung cấp cho thị trường 10 phần, giờ chỉ còn 1-2 phần, do đó gây ra tình trạng khan hiếm nền đất cho những người có nhu cầu mua ở thực sự. Trong khi hiện nay đất vùng ven trở thành xu hướng tìm kiếm của những người không thích ở chung cư.

Từ việc khan hiếm, các “cò” đất lợi dụng đẩy giá lên cao. Có những khu vực giá bị đẩy lên ảo. Như một số khu vực ở Q.9, có những lô đất cách đây hai năm chỉ có giá 7-10 triệu đồng/m2 nhưng giờ đang “kêu” gần 30 triệu đồng/m2 thực sự là ảo quá.

Để “giải nhiệt” cơn sốt giá đất, UBND TP cần nhanh chóng xem xét ban hành quyết định mới về tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư phù hợp, giải quyết tắc nghẽn. Đối với những khu đất hợp quy hoạch, phù hợp tiêu chuẩn nên giải quyết để họ tách thửa, phân lô vì hợp với nhu cầu thực của người dân.

Ngoài ra, các quận, huyện nên xem xét lại các khu quy hoạch “treo” để người dân chuyển đổi mục đích hoặc xóa bớt quy hoạch “treo” để giảm nhiệt. Vấn đề ở đây là TP kiểm soát, quản lý cho đúng quy định, tránh tình trạng lách luật, làm sai luật.

Bà Trần Thị Cẩm Tú (Tổng giám đốc Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản Eximrs):

Cẩn thận “dính” chiêu làm giá

Theo tôi, có ba lý do để đất ở các khu vực trên địa bàn TP sốt giá thời gian qua. Thứ nhất, cơ sở hạ tầng ở các khu vực này được kết nối tốt hơn so với trước đây. Thứ hai, giá đất ở khu vực trung tâm TP quá cao, cho nên người dân có xu hướng giãn ra mua đất ở các vùng ven. Giá ở đây dễ chấp nhận đối với những gia đình trẻ, người lao động. Thứ ba, cuối năm 2016 đầu năm 2017, một số nhà đầu tư lớn có chủ trương đầu tư các siêu dự án ở các huyện vùng ven như Cần Giờ, Củ Chi hoặc Nhơn Trạch (Đồng Nai)... Người đầu tư kỳ vọng đất nền ở đó sẽ tăng nên đổ xô mua đất.

Thời gian qua thấy bà con mua rần rần tôi cũng thấy choáng. Hồi xưa gọi giá “ảo” bởi giá tăng nhưng không có người mua. Song hiện giờ giá được đẩy lên kinh khủng vẫn có người mua. Nguy hiểm hơn, thấy thị trường mua bán ào ào, nhiều người tư duy mua để “lướt sóng” cho nên khi mua không để ý đến pháp lý dẫn tới mua trúng đất pháp lý không ổn, đất quy hoạch hoặc “dính bẫy” những chiêu thức làm giá.

Theo tôi, lúc này người mua phải bình tĩnh, không thể có sự tăng giá vô lý kiểu hôm nay thông báo một giá, mai lại tăng lên giá khác. Để mua đất đầu tiên phải xem xét giấy tờ pháp lý, tiềm năng chủ đầu tư dự án. Quan trọng lựa chọn dự án phải có kết nối hạ tầng, khả năng xây dựng vào ở sớm. Về giá, cần so sánh với giá của một số bất động sản tương tự trong cùng một khu vực để có cơ sở quyết định mua hay không.

Ông Võ Tấn Hoàng Văn (Tổng giám đốc Ngân hàng Sài Gòn - SCB):

Chủ yếu rút tiết kiệm đầu cơ

Giá bất động sản, cụ thể là phân khúc đất nền thời gian qua sốt giá, nhất là từ trước tết đến nay. Thực tế phần lớn những người tham gia đầu cơ là những người có tiền nhàn rỗi, thấy có cơ hội nên rút tiền tiết kiệm để đầu tư kiếm lời. Một số khác là những người có sẵn nhà, đất và thế chấp tài sản này để vay.

Tuy nhiên, thực tế tỉ lệ cho vay của các ngân hàng (NH) không thấm vào đâu vì các NH thẩm định rất kỹ dựa trên bảng giá đất trước đây và áp dụng ổn định trong vòng một năm. NH không cho vay trên giá đất khi thị trường trong cơn sốt. Sau một năm, khi thị trường ổn định và thiết lập mặt bằng giá mới, NH mới cập nhật lại bảng giá.

Tín dụng những tháng đầu năm tăng cao là do cuối năm ngoái các NH hạn chế cho vay vì hết “room”, giờ dồn vào đầu năm. Thực tế tín dụng vẫn tăng chủ yếu vào lĩnh vực sản xuất chứ vốn vào bất động sản không nhiều vì NH cũng thận trọng trong cho vay.

Ông Nguyễn Hoàng Minh (Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Tp.HCM):

Đã cảnh báo các ngân hàng

Tính đến cuối tháng 4-2017, tín dụng trên địa bàn TP đã tăng 5,64%, gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Trước tình trạng bất động sản nóng lên trong thời gian gần đây, NH Nhà nước cũng đã cảnh báo các NH, tuy nhiên có thực tế dù tăng về số tuyệt đối nhưng tỉ trọng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản không tăng cao bằng tín dụng sản xuất, thậm chí giảm đi trong những năm gần đây.

Năm 2014 tín dụng bất động sản chiếm 14% dư nợ, đến năm 2015 tỉ lệ này còn 12,3%, còn đến cuối năm 2016 tỉ lệ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ chỉ còn 10% do các NH chủ động điều chỉnh sau khi NH Nhà nước phát tín hiệu cũng như có những điều chỉnh bằng chính sách.

Hiện các NH cũng thận trọng trong việc rót vốn vào các dự án bất động sản và chỉ có những chủ đầu tư có năng lực tài chính mới được ưu tiên rót vốn. NH chủ yếu cho vay với người mua nhà để ở, trả nợ bằng lương.

Chuyên gia Bùi Quang Tín:

Nhiều dự án chưa hoàn thiện pháp lý

Hiện nay phân khúc đất nền đang sốt nóng, giá tăng rất nhanh, người mua nên lưu ý các vấn đề pháp lý. Hiện ở nhiều vùng ven, chủ đầu tư gom một miếng đất lớn sau đó “vẽ” ra dự án, phân lô, bán nền trong khi chưa hoàn thiện về pháp lý. Họ chỉ hứa sau 5 tháng, 10 tháng có giấy phép xây dựng, sau khi xây lên rồi tách sổ... Nhưng vì thấy giá tăng nên nhiều người đua nhau mua rồi sang tay kiếm lời. Nhiều miếng đất trong thời gian ngắn đã sang đến 5-7 chủ. Rủi ro trong trường hợp này rất lớn với người mua cuối cùng.

Với những người vay tiền để mua thì rủi ro còn lớn hơn khi lãi suất đã tăng trở lại. Lãi suất huy động vốn đã tăng liên tục trong thời gian qua và vay mua nhà thuộc nhóm không ưu tiên về lãi suất, do vậy khả năng ngân hàng sẽ còn điều chỉnh tăng nữa trong thời gian tới.