Thị trường bất động sản TP. HCM đang dần chuyển sang phân khúc nhà ở giá rẻ, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người dân. Tuy nhiên, với quỹ đất khan hiếm và giá đất không ngừng tăng, để xây dựng dự án nhà giá rẻ vẫn đảm bảo chất lượng, đã đến lúc các chủ đầu tư cần chọn giải pháp và công nghệ xây dựng tiên tiến, phù hợp.
Công nghệ xây dựng tiên tiến
Tại Hội thảo “Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ TP.HCM” do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tổ chức vừa qua, đại diện nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chia sẻ những khó khăn khi tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ.
Để có nhà giá rẻ, nhiều doanh nghiệp đề xuất một số giải pháp như minh bạch thông tin về đấu giá, đấu thầu quỹ đất của Thành phố, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư dự án, hình thành chuỗi cung ứng vật tư. Ngoài ra, có thể triển khai các dự án lớn để mua sỉ vật liệu với giá rẻ. Các đơn vị cung cấp vật liệu xây dựng cùng tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ với các chủ đầu tư.
Cũng đã có một số doanh nghiệp cung cấp vật liệu xây dựng như xi măng, thép, đá granite… ngỏ ý sẽ giảm 20% giá bán vật liệu cho các dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, tại buổi hội thảo, ông Đinh La Thăng, Bí thư Thành ủy TP.HCM nhấn mạnh: “Muốn xây được nhà giá rẻ, ngoài giảm giá thành vật liệu xây dựng ra thì còn phải áp dụng công nghệ xây dựng tiên tiến để giảm thời gian thi công và giá thành sản phẩm”.
Hiện nay, tại Việt Nam đã xuất hiện những công nghệ thi công mới, như bê tông dự ứng lực, sàn Bubbledeck, tấm 3D… và mới đây nhất là giải pháp xây dựng bằng tường bê tông chịu lực đúc sẵn theo công nghệ của Australia (hay còn gọi là công nghệ precast panels).
Theo giới thiệu, công nghệ precast panels là một giải pháp mang tính chất cách mạng trong xây dựng nhà cao tầng có thể đạt được tiêu chí “nhanh, rẽ, đẹp bền”.
Precast panels là tường bê tông chịu lực đúc sẵn, có tên gọi chuyên môn là tường bê tông tấm lớn. Hệ kết cấu chỉ bao gồm chủ yếu hai loại
precast panels và sàn bê tông dự ứng lực. Do sử dụng precastp panels, mặt hoàn thiện bên ngoài bền vững với thời gian trong môi trường khắc nghiệt của Việt Nam. Điều này làm mất đi thành kiến của các công trình nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp là tường dễ bị nứt, sơn bị bong tróc sau một thời gian rất ngắn khi đưa vào sử dụng.
Ngoài ra, ngoài lợi thế tiết kiệm về chi phí và thời gian thi công phần thô, precastp panels còn có khả năng tiết kiệm thời gian do có thể hoàn thiện từ dưới lên trên. Điều này không chỉ giúp tiến độ xây dựng công trình nhanh hơn cách thức truyền thống 30 - 40%, tiết kiệm được ít nhất 15% chi phí, mà còn chống thấm rất cao và cách âm tốt. Hơn nữa, việc thi công từ bên trong không cần lắp dàn giáo bên ngoài giúp giảm chi phí và hạn chế tối đa tai nạn lao động trong xây dựng.
Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Trần Phước Đông, Giám đốc Công ty TNHH Bê tông đúc sẵn Australia cho biết, giải pháp này có thể thi công hệ khung và hoàn thiện theo dạng cuốn chiếu thay vì nối tiếp như hiện nay. Tiến độ vì thế được đẩy nhanh đáng kể.
Công nghệ precast panels được ứng dụng trong xây dựng nhà cao tầng
ở Australia từ lâu.
“Khái niệm cất nóc công trình gần như không tồn tại do chúng tôi có thể hoàn thành một tòa nhà cao 45 tầng trong vòng 3 tháng kể từ khi đổ bê tông sàn cuối cùng. Một căn hộ ở tầng 10 có thể được hoàn thiện toàn bộ trong khi chúng tôi đang thi công phần thô ở tầng 18”, ông Đông nói.
Cũng theo ông Đông, để có được một sản phẩm tiết kiệm tối đa, Công ty phải “chắt chiu” từng centimet vuông, ngay từ khâu thiết kế kiến trúc.
“Thiết kế thật sự thực dụng cho người sử dụng và chủ đầu tư dựa trên những nguyên tắc cơ bản của hệ kết cấu precast panels. Kỹ sư kết cấu đưa ra một hệ kết cấu tối ưu nhất, đảm bảo độ bền và độ ổn định và phải tiết kiệm tối đa. Việc này đạt được do triệt để tận dụng khả năng chịu nén của bê tông và hạn chế điều kiện làm việc chịu uốn của nó. Từ đó khối lượng bê tông, thép trong công trình giảm được đáng kể”, ông Trần Phước Đông chia sẻ thêm.
Chính sách nào để ứng dụng và nhân rộng?
Với những chia sẻ của ông Đông có thể thấy, công nghệ xây dựng precast panels có thể giúp gí thành xây dựng chung cư rẻ hơn 10 - 15% so với công nghệ xây dựng truyền thống và có thể đưa ra thị trường một khối lượng sản phẩm rất lớn trong một thời gian ngắn.
Ông Đông cho biết, việc đầu tư thiết kế, thi công và chuyển giao toàn bộ dự án ứng dụng giải pháp này giúp giá thành xây dựng đối với chung cư cao 9 tầng là 4,5 triệu đồng/m2, 18 tầng là 5 triệu đồng/m2 với thời gian thi công là 6 và 12 tháng tương ứng. Tuy nhiên, việc ứng dụng giải pháp này ở Việt Nam đang gặp rất nhiều khó khăn.
Trên thực tế, dù công nghệ này đã được Australia nguyên cứu và ứng dụng hơn 30 năm qua, thậm chí đã được sử dụng để xây dựng tòa nhà cao 70 tầng, nhưng vẫn còn rất mới tại Việt Nam. Do đó, các chủ đầu tư trong nước chưa áp dụng, mà vẫn áp dụng công nghệ xây dựng truyền thống.
Ông Đông đánh giá: “Trong môi trường cạnh tranh đầy khắc nghiệt hiện nay, việc lựa chọn một giải pháp đột phá sẽ giúp nhà đầu tư tiên phong dẫn đầu thị trường. Tuy nhiên, đây không chỉ đơn thuần là một quyết định thuần túy dựa trên tiêu chí kinh doanh, mà còn cần có một đánh giá kỹ thuật nghiêm túc, nên việc chọn lựa này phải được thực hiện bởi một người quyết định có tầm nhìn và quyết đoán”.
Trong bối cảnh kêu gọi sự đóng góp công sức của doanh nghiệp vào việc chỉnh trang đô thị cũng như ứng dụng công nghệ của TP.HCM, việc sử dụng công nghệ precast panels vào xây dựng là một hướng đi được coi là phù hợp giải quyết được cùng lúc hai bài toán chỉnh trang đô thị và công nghệ xây dựng.
Tuy nhiên, với những vướng mắc và nghi ngại hiện nay, để ứng dụng thành công giải pháp này, cần sự đột phá trong chính sách của Thành phố và sự đồng lòng, tiên phong của các chủ đầu tư dự án bất động sản.
