Tìm vốn BĐS qua kênh trái phiếu

Trái phiếu doanh nghiệp cũng là một kênh mà các doanh nghiệp bất động sản nên quan tâm và áp dụng để huy động vốn cho các dự án của mình.

Đó là nhận định của nhiều doanh nhân phát biểu tại hội thảo có chủ đề "Khơi thông nguồn vốn cho đầu tư phát triển thị trường bất động sản", diễn ra tại khách sạn Sheraton Saigon ngày 21-9.

Nhiều chuyên gia trong lãnh vực bất động sản cho rằng lâu nay trái phiếu bất động sản được đề cập rất nhiều như một giải pháp để huy động vốn, tuy nhiên trên thực tế không nhiều công ty sử dụng rộng rãi loại hình này.

Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch hội đồng quản trị Công ty ThuDuc House, nói rằng bất động sản là loại sản phẩm đòi hỏi vốn lớn, trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế, việc tìm vốn càng là một thách thức lớn cho các nhà đầu tư kinh doanh dự án.

Ông Hiếu cho rằng có nhiều cách để các công ty bất động sản tìm vốn thực hiện dự án, trong đó có vốn chủ sở hữu, cổ phiếu, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, vay ngân hàng, huy động vốn từ khách hàng, liên doanh liên kết và một loại hình khác chưa có ở Việt Nam là quỹ tín thác bất động sản (REIT). Tùy vào từng loại hình cụ thể với tính ưu và nhược điểm mà doanh nghiệp có thể áp dụng cho phù hợp với tình hình hoạt động của công ty.

Chẳng hạn như ưu điểm của trái phiếu là công ty có thể gọi vốn đến từ nhiều đối tượng có tiềm lực tài chính như quỹ đầu tư, công ty và tập đoàn bảo hiểm, tài chính… và thủ tục pháp lý không quá phức tạp. Hơn nữa doanh nghiệp không phải thế chấp tài sản và có thể áp dụng lãi suất linh hoạt cũng như nhiều phương án trả lãi và gốc, và hoạch định tài chính bằng trái phiếu rẻ hơn các khoản vay khác.

Tuy nhiên, nhược điểm của loại hình này là doanh nghiệp phải thanh toán đầy đủ khi đáo hạn đúng theo cam kết trong hợp đồng với mức lãi suất cố định, trái phiếu bất động sản rủi ro hơn trái phiếu ngân hàng và có thể gặp khó khăn trong việc cấu trúc khoản vay sao cho dự án bất động sản luôn có khả năng trả lãi và gốc.

Trên thực tế cũng đã có một số công ty phát hành trái phiếu gắn với quyền mua bất động sản và hiện nay hệ thống pháp luật chưa cụ thể để chi phối loại hình này.

Luật sư Trần Duy Cảnh, Giám đốc điều hành Công ty luật hợp doanh Luật Việt cho rằng, nếu so với các loại hình huy động vốn khác thì trái phiếu bất động sản chỉ chiếm khoảng 5 - 7%, và việc huy động vốn này cũng đã từng tạo ra tranh luận vì nhiều người cho rằng đó là hình thức lách luật.

Tuy nhiên, luật sư Cảnh cho rằng việc huy động vốn qua hình thức phát hành trái phiếu bất động sản là hợp pháp, phù hợp trong khuôn khổ pháp luật, vì Điều 19.9 của Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được “huy động vốn theo quy định của pháp luật”.

Đồng thời, Điều 77.3 Luật Doanh nghiệp cũng ghi rõ “Công ty cổ phần có quyền phát hành chứng khoán các loại để huy động vốn”, và Nghị định 52/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật doanh nghiệp đã quy định và cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhằm “thực hiện dự án đầu tư” (điều 4.1), bao gồm dự án bất động sản.

Luật sư Cảnh cho rằng việc kèm quyền mua căn hộ, biệt thự đang thực hiện là quyền lợi của trái chủ, mà không phải nghĩa vụ của họ và không chịu điều chỉnh bởi các luật chuyên ngành về bất động sản như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Hay nói cách khác, thỏa thuận này không vi phạm điều cấm của pháp luật, quyền mua căn hộ trong tương lai là một quyền gia tăng dành cho người mua trái phiếu, quyền này hợp pháp và đương nhiên chỉ thực hiện được khi đủ điều kiện ký kết hợp đồng mua nhà theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Liên quan đến việc huy động vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp, năm ngoái Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) phát hành 100 tỉ đồng trái phiếu tháng 1-2008, kỳ hạn 6 tháng. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 500 triệu đồng kèm quyền ưu tiên mua căn hộ với ưu đãi giảm 5% trên giá trị căn hộ và hưởng lãi suất 8,8%/năm.

Tháng 3-2008, công ty này phát hành 750 tỉ đồng trái phiếu mệnh giá 1,5 tỉ để triển khai dự án khu căn hộ Phú Mỹ, Q.7, TPHCM. Người sở hữu trái phiếu được mua căn hộ kèm với chính sách giảm giá 8% trên giá trị căn hộ.

Ngoài ra, một số chủ đầu tư như Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt đang lên kế hoạch phát hành trái phiếu để huy động vốn đầu tư các dự án tại quận 7, TPHCM.

Tuy nhiên, đứng ở góc độ quản lý, một đại diện Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cho rằng mặc dù góp vốn mua trái phiếu kinh doanh bất động sản đúng là quan hệ dân sự và được quyền mua bất động sản sau này với giá ưu đãi, nhưng trên thực tế có nhiều hợp đồng góp vốn mua căn hộ này, lô đất kia với giá bán cụ thể thì hoàn toàn sai. Vì vậy cơ quan quản lý nhà nước cần có quy đinh cụ thể về hình thức này.

(Theo TBKTSG)