Theo báo cáo khảo sát về thị trường khách sạn (KS) cao cấp tại Tp.HCM của Alternaty, Công ty tư vấn bất động sản chuyên về lĩnh vực KS và resort đã cho thấy những tín hiệu lạc quan về triển vọng dài hạn của ngành KS tại trung tâm kinh tế lớn nhất Việt Nam này.
Nguồn cầu đã và sẽ tăng
Tổng cục du lịch Việt Nam (VNAT) cho biết, trong 11 tháng đầu năm 2014, tổng lượng du khách tới Việt Nam đạt 43,6 triệu lượt, tăng 8,3% so với cùng kỳ 2013. Trong đó, lượng khách nội địa đạt 36,4 triệu lượt (chiếm 83,5%), tăng lên 8,9% kể từ năm 2013; Lượng khách quốc tế đạt kỷ lục với 7,2 triệu lượt, so với 2013 đã tăng lên 5,4%.
Riêng Tp.HCM, đã đón lượng khách tới tăng đều đặn từ 2,6 triệu lượt đến hơn 4 triệu với tỷ lệ tăng trưởng trung bình 11,4% trong giai đoạn 2009-2013. Riêng 11 tháng đầu năm 2014, đã có khoảng 3,9 triệu lượt khách quốc tế đến Tp.HCM, tăng 7% so với cùng kỳ năm trước và chiếm khoảng 50% tổng số khách quốc tế đến Việt Nam.
Du khách nước ngoài đến thành phố này đa số lưu trú tại những khách sạn cao cấp và hạng sang, nhất là khách Nhật Bản. Nắm bắt được thực tế này, một số cơ sở cao cấp đã nhanh chóng chuyển mối quan tâm của mình sang thị trường Nhật với bộ phận marketing nhằm hướng tới những khách doanh nhân Nhật Bản đến Việt Nam công tác.
Cung đang dần tăng
Trong năm 2013-2014, phân khúc khác sạn cao cấp có thêm 4 dự án mới được khai trương, cung cấp thêm 933 phòng. Một số khách sạn đang được hoàn thành và khai trương trong năm 2015 đáng được mong đợi nhất như The Reverie (trước đây là Times Square) và Le Meridien, hứa hẹn sẽ tăng nguồn cung trong khối khách sạn 5 sao.
Thị trường khác sạn cao cấp cũng được kỳ vọng sẽ có sự tăng trưởng cao với 636 phòng sắp đi vào hoạt động. Dự kiến, Union Square Hotel (trước đây là Vincom A) sẽ được khai trương vào năm 2016 và dự án The One và Lavenue cũng được dự kiến mở cửa vào năm 2017 và 2018 sẽ tạo thêm cung mới ở phân khúc này.
Kế hoạch mở rộng khách sạn Majestic cũng như tái phát triển Satra Tax Centre cũng được kỳ vọng sẽ hoàn tất trong vòng 4 năm tới.
Dự án Viettel trên đường Cách mạng Tháng 8, với số lượng phòng đạt khoảng 424 phòng dự kiến sẽ hoàn tất vào năm 2016. Đây là dự án được định vị là cơ sở cao cấp do một thương hiệu nổi tiếng quốc tế điều hành.
Nhìn chung, thị trường khách sạn đã cho thấy những dấu hiệu hồi phục đáng kể từ năm 2012 qua tăng trưởng vững chắc lên tới 60%. Trong năm 2013-2014, nhóm khách sạn hạng sang dẫn đầu thị trường với công suất phòng đạt cao nhất trong các phân khúc, tỷ lệ giao dịch tính riêng trong nhóm đạt 71%.
Song, giữa khách sạn có mức giá cao nhất và khách sạn còn lại trong nhóm đang có sự khác biệt rõ ràng, khi mà khách sạn giao dịch tại mức giá cao cấp có công suất phòng thấp hơn dao động ở mức 65%.
Một trong những khách sạn có hoạt động kinh doanh tốt nhất trên thị trường là Intercontinental và Sheraton, đạt công suất phòng năm được ghi nhận đạt mức trên 75%.
Ở phân khúc cao cấp, mức độ cạnh tranh được thể hiện rõ hơn khi mà các dịch vụ lưu trú hấp dẫn với địa điểm thuận tiện thuộc quận trung tâm của những khách sạn 3-4 sao cao cấp đưa ra đang trở thành thách thức đối với những cơ sở 5 sao lớn hơn thuộc quận ngoài. Thực tế đó đã tạo nên một cuộc cạnh tranh quyết liệt tại phân khúc cao cấp trên thị trường, dẫn tới giá phòng cũng như công suất phòng đều giảm và được kỳ vọng sẽ đạt mức 66% cho năm 2014. Những khách sạn 4 sao quốc tế mới khai trương trong thời gian gần đây, nằm trên những con phố trung tâm, đang trên đà đạt được công suất phòng ấn tượng với tỷ lệ giao dịch đạt trên 75%.
Bên cạnh đó, nhu cầu cho căn hộ dịch vụ với những khách dài hạn ở Tp.HCM cũng khá mạnh với công suất phòng trung bình đạt 84%. Trong đó, Intercontinental và Summerset tại quận 1 đang dẫn đầu thị trường. Cùng với đó, những cơ sở nhỏ hơn, chưa có thương hiệu cũng đang cố gắng hoạt động hết công suất, đặc biệt là những địa điểm dân cư như quận 2.
Sự cạnh tranh về công suất phòng tại phân khúc hạng sang được dự đoán sẽ gặp nhiều thách thức lớn bởi những đợt khai trương mới trong năm 2015. Song, sẽ có sự cân bằng trên thị trường bởi số lượng phòng mở mới sẽ bù cho những cơ sở đóng cửa các tầng hoặc ngừng kinh doanh để tiến hành tu sửa. Trong đó, nổi lên là Park Hyatt, Sheraton, Continental và New World, cùng với các phòng ở Caravelle cũng hiện đang trong giai đoạn này.
Dự đoán giá sẽ tăng
Có thể chia thị trường khách sạn cao cấp tại Tp.HCM làm 3 nhóm: Phân khúc Luxury (hạng sang), hiện Hyatt đang dẫn đầu mức giá phòng; phân khúc Upper Upscale (trên cao cấp), điển hình với những cơ sở như Renaissance, Rex và Sofitel; phân phúc Upscale (cao cấp) là những khách sạn 4 sao hoặc 5 sao đạt chuẩn quốc tế.
Có một khoảng cách rõ rệt giữa các nhóm về mức giá phòng. Cụ thể: Giá trung bình của nhóm hạng sang là 170 USD/đêm; nhóm trên cao cấp đạt xấp xỉ 118 USD/đêm; nhóm cao cấp trung bình là 90 USD/đêm, gần bằng một nửa so với nhóm hạng sang.
Theo dự đoán của các chuyên gia, mức giá trên sẽ tăng lên trong năm 2015, do có sự cạnh tranh trong phân khúc hạng sang với việc khai trương của KS Le Meridien và The Reverie. Tiếp đó là sự hoàn thiện cải tạo công trình KS Caravelle.
Ngay cả những khách sạn dù không có dự định tăng giá, nhưng bằng việc tăng số lượng phòng trong phân khúc cao cấp thì giá trung bình trên thị trường cũng sẽ tự tăng.
