Tp.HCM mới chỉ đáp ứng được 10-15% nhu cầu nhà ở cho người dân

Nhu cầu trên thị trường bất động sản Tp.HCM còn quá lớn

Thị trường bất động sản Tp.HCM đã có sự phát triển khá mạnh cả về thanh khoản lẫn giá cả trong 2 năm trở lại đây. Thực trạng này làm dấy lên những cảnh báo về dấu hiệu sốt ảo, nguy cơ "bong bóng". Xét ở góc độ quy luật chu kỳ 10 năm sau thời kỳ khủng hoảng nhà đất từ năm 2008, hiện thị trường đang đứng trước nguy cơ về nỗi lo khủng hoảng lặp lại. Song, theo phân tích của giới chuyên gia, sự phát triển của thị trường nhìn từ nhiều góc độ vẫn nằm trong giới hạn bình thường.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Đại Phúc nhận định, nhà ở là nhu cầu thiết yếu của người dân và mỗi năm vẫn gia tăng đều. Không có khái niệm bong bóng, khủng hoảng hay "đóng băng" mà chỉ có trầm lắng hơn so với trước.

Hiện tại, Tp.HCM là đô thị đông dân nhất cả nước với dân số cơ học ở mức 13 triệu người. Do đó, nhu cầu nhà ở, nhất là với giới trẻ lập nghiệp sẽ gia tăng liên tục. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở hiện nay luôn thiếu, chỉ mới đáp ứng khoảng 10-15% nhu cầu. Làm thế nào để tạo ra được dòng sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thật là vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản Tp.HCM hiện nay, bà Hương nhấn mạnh.

Theo vị này: "Thời gian qua, thị trường bất động sản đã có sự thay đổi về cơ cấu sản phẩm nhưng đa số các dự án vẫn tập trung ở các đô thị lớn. Doanh nghiệp muốn làm sản phẩm có giá vừa phải nhưng đầu vào không hạ được thì đầu ra khó hạ, từ đó khoảng cách cung - cầu ngày càng xa".

Tp.HCM sẽ chuyển đổi mục đích sử dụng một lượng lớn đất nông nghiệp bạc màu.

Ông Trần Tựu, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho hay, khái niệm chu kỳ của thị trường cũng chỉ mang tính tương đối bởi thực tế thị trường phải xét đến các bối cảnh cụ thể. Tp.HCM hiện có khá nhiều yếu tố để có thể khẳng định thị trường khó xảy ra khủng hoảng. Nguyên nhân là, thị trường bất động sản Tp.HCM đã khác xa so với 10 năm trước. Các thành viên tham gia thị trường gồm nhà phát triển dự án, nhà môi giới, khách hàng đều chuyên nghiệp hơn. Đồng thời, các dự án được phát triển bài bản hơn trước. 

Ông Tựu phân tích, khủng hoảng cục bộ ở phân khúc đất nền, nhất là với đất nền mang yếu tố đầu cơ, chưa đảm bảo các yếu tố về hạ tầng dịch vụ, xã hội là có thực. Chẳng hạn như sốt đất cục bộ ở các đặc khu, giá đất nền địa phương tăng đột biến. Tuy nhiên, các cơ quan chức năng đã kịp thời có chính sách kiểm soát thị trường, tỷ lệ cho vay bất động sản cũng ở mức vừa phải. Thế nên, câu chuyện áp lực trả nợ ngân hàng, bán không ai mua... khiến thị trường đi xuống là không có. Chính sách điều hành kinh tế vĩ mô ổn định và thận trọng đã tạo điều kiện cho lĩnh vực nhà đất phát triển bền vững hơn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, đất nền và condotel là hai phân khúc điển hình tạo nên cơn sốt trong thời gian qua. Thậm chí, giá đất nền còn “nóng” hơn cả năm 2017. Tuy vậy, đây chỉ là cơn sốt cục bộ và cơ bản đã được kiểm soát, kể cả ở các đặc khu hay khu vực vùng ven Tp.HCM. Phân khúc chủ đạo của thị trường - Phân khúc căn hộ hiện vẫn phát triển bình thường, khá ổn định.

Gia tăng quỹ đất nhà ở để đáp ứng nhu cầu

Theo thông tin từ ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản (Sở Xây dựng Tp.HCM), so với cùng kỳ năm 2017, trong 6 tháng vừa qua, nguồn cung nhà ở nói chung đều thấp hơn.

Cụ thể, có gần 4.000 căn nhà cao cấp so với gần 5.200 căn nhà cao cấp trong cùng kỳ năm trước; 3.700 căn nhà ở phân khúc trung cấp so với hơn 5.000 căn cùng kỳ năm ngoái và 1.914 căn nhà ở phân khúc bình dân so với 6.200 căn của năm 2017. Những con số này cho thấy thị trường bất động sản Tp.HCM vẫn ổn định.

Nguồn cầu trên thị trường bất động sản Tp.HCM rất lớn, chủ yếu từ giới trẻ.

Tình trạng sốt đất nền diễn ra ở các quận, huyện ven trung tâm Tp.HCM như quận 9, Thủ Đức... chủ yếu do hạ tầng giao thông phát triển mạnh. Rất nhiều dự án được dần hoàn thiện gồm: Tuyến metro, cao tốc Long Thành Dầu Giây, Sân bay Long Thành, cầu Cát Lái, các tuyến đường vành đai hay mở rộng Quốc lộ 13…

Ông Sơn cho rằng, theo thời gian, tiến độ dự án và hoàn thiện cơ sở hạ tầng, giá trị bất động sản sẽ tăng lên là phù hợp nhưng mức độ tăng vừa phải từ 5% trở lại. Nếu tăng mạnh quá sẽ là sốt giá ảo. Thực tế thị trường hiện nay rất khó xảy ra bong bóng bất động sản. Bởi lẽ, nguồn cung nhà ở đã sụt giảm trong khi nhu cầu vẫn luôn rất cao.

Bàn về việc làm thế nào để rút ngắn khoảng cách cung - cầu nhà ở tại Tp.HCM, ông Huỳnh Thái Ngọc, Phó trưởng phòng Kế hoạch (Sở Tài nguyên - Môi trường Tp.HCM) cho biết, Chính phủ đã có Nghị quyết số 80 phê duyệt kế hoạch sử dụng đất Tp.HCM đến năm 2020.

Theo đó, một số chỉ tiêu sử dụng đất của TP sẽ có những bước phát triển nhảy vọt khi Chính phủ cho phép chuyển hơn 26.000 ha đất nông nghiệp thành phi nông nghiệp. Đất khu công nghiệp trong đó khoảng 3.500 ha sẽ tăng lên 6.000 ha; đất ở sẽ tăng tới 7.321 ha, trong khi giai đoạn 2010-2015 chỉ tầm 3.000 ha; đất ở đô thị sẽ chiếm tỷ lệ lớn với khoảng 4.500 ha; còn lại là đất ở nông thôn.

Điều đáng nói là, việc Tp.HCM cho chuyển đổi sử dụng đất sẽ giúp đạt được nhiều mục tiêu như an sinh xã hội ở các quận ven ngoại thành cũng như tránh được tình trạng xây dựng trái phép xảy ra trong thời gian trước. Bên cạnh đó, một số thủ tục hành chính liên quan về đất đai, xây dựng cũng đã rút ngắn. Chẳng hạn, thời gian làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà gắn liền với đất trước đây mất 57 ngày thì nay rút xuống còn 15 ngày. Thời gian được rút ngắn sẽ góp phần đưa sản phẩm vào thị trường nhanh chóng hơn và tạo điều kiện tốt nhất cho hoạt động chuyển nhượng.

Theo ông Nguyễn Đức Lệnh, Trưởng phòng Tổng hợp Ngân hàng Nhà nước Tp.HCM, trong nửa đầu năm nay, tốc độ tăng trưởng tín dụng tại Tp.HCM đạt 7,5%, cả nước tăng 7,8%.

Cơ cấu tín dụng trung dài hạn trong đó chiếm 53%, còn lại là cho vay ngắn hạn. Trên địa bàn TP, dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng chiếm 10% tổng tín dụng. Tỷ lệ này trên cả nước chiếm từ 7-8%.

Giới chuyên gia đánh giá, đây là tỷ lệ nằm trong ngưỡng an toàn. Ngân hàng Nhà nước thời gian qua đã thực hiện giảm tăng trưởng tín dụng, hỗ trợ nền kinh tế phát triển. Hơn nữa, việc khuyến nghị các ngân hàng kiểm soát tín dụng vào địa ốc vừa giúp ngân hàng phát triển bền vững vừa tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển ổn định hơn.