Vốn pháp định làm khó các DN kinh doanh BĐS

Vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với DN kinh doanh BĐS là nội dung
 của Dự thảo Nghị định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS.

Bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, Luật kinh doanh BĐS được kỳ vọng sẽ góp phần khắc phục tình trạng “tay không bắt giặc”, đầu tư tràn lan và đảm bảo được quyền lợi cho người mua. Tuy nhiên, vẫn có những nội dung trong bản dự thảo Nghị định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS vượt Luật và không sát thực. Trong đó, đáng chú ý nhất là quy định về vốn pháp định đối với doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản (BĐS) không được thấp hơn 50 tỷ đồng. Nhiều ý kiến cho rằng, quy định sẽ làm khó các DN đang kinh doanh BĐS.

Dự thảo vượt luật

Theo sự nhìn nhận của luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật BASICO: Quy định này đưa ra là trái với luật định. Quy định tại Khoản 1, Điều 10 của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có nêu rõ: Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập DN (hoặc hợp tác xã) với vốn pháp định không dưới 20 tỷ đồng... Theo sự giải thích của các đạo luật thì vốn pháp định là mức vốn tối thiểu mà các DN phải có khi thành lập. Dù quy định vốn pháp định đối với DN là không được dưới 20 tỷ đồng thì cũng không thể hiểu là ngoài mức 20 tỷ đồng sẽ còn mức vốn pháp định khác cao hơn 20 tỷ đồng.

Cùng chung quan điểm trên, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam, ông Trần Hữu Huỳnh cho rằng: Những điều mà Luật đã quy định cứng thì Chính phủ không có thẩm quyền để quy định thêm. Điển hình như Luật Kinh doanh BĐS với quy định giới hạn vốn pháp định của DN kinh doanh BĐS ở mức 20 tỷ đồng. Dù là các dự án dịch vụ hay là đầu tư kinh doanh BĐS, dù là loại hình kinh doanh của DN lớn hay nhỏ thì cũng chỉ đáp ứng 20 tỷ đồng.

Ông Huỳnh cho biết thêm, nếu trong tương lai có những biến động về kinh tế - xã hội thì Chính phủ có thể quy định vốn pháp định cao hơn 20 tỷ, nhưng đây không thực sự là quy định tốt vì điều đó sẽ làm tăng mức độ rủi ro, khiến các nhà đầu tư lúng túng và các nhóm lợi ích có thể “lobby” để có thể đưa ra những yêu cầu cao hơn về vốn pháp định, khiến các đơn vị kinh doanh vừa và nhỏ không có "cửa" để tham gia vào thị trường.

Ông Huỳnh đưa ra nhận định trên không phải là không có cơ sở. Bởi ông Phan Trung Lý, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội trước đó đã cho biết, theo con số thống kê, các DN kinh doanh BĐS có mức vốn điều lệ từ 6-20 tỷ đồng chiếm tới chỉ có 60% tổng số các DN trên thị trường, chỉ có 26% DN là có mức vốn điều lệ trên 50 tỷ đồng.

Sai đối tượng?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty CP Đầu tư Dầu khí toàn cầu (GP Invest) đã đưa ra kiến nghị: Dự thảo cần phải có sự phân định rõ giữa các DN đầu tư dự án BĐS với những DN chỉ kinh doanh dịch vụ BĐS, lấy đó làm căn cứ để phân định cụ thể từng mức vốn phù hợp với từng đối tượng, không nên đánh đồng mọi DN đều là DN BĐS. Thay vì việc ấn định một con số tuyệt đối thì có thể quy định mức vốn tối thiểu không được thấp hơn 20% tổng số vốn đầu tư của toàn dự án đối với chủ đầu tư BĐS. Còn quy định mức 50 hay 60 tỷ đồng thì các DN có khoảng 200 tỷ đồng chắc chắn sẽ đáp ứng được quy định của luật, tuy nhiên, nếu DN này cùng lúc đầu tư 2 hay 3 dự án thì tiến độ dự án khó có thể đảm bảo, cuối cùng thì sự thua thiệt lại đổ lên khách hàng.

Phó giám đốc Sàn BĐS Vingroup, bà Phan Hải Anh cũng đồng tình với ý kiến trên và cho biết: Dự thảo vốn pháp định của DN kinh doanh BĐS là 50 tỷ đồng không phải đã đúng đối với tất cả mọi dự án. Bởi, số vốn 50 tỷ đồng đó có thể không có ý nghĩa gì đối với những dự án lớn tại các thành phố như Hà Nội hay Tp.HCM… nhưng còn những DN ở các vùng tỉnh lẻ xa xôi, dự án nhỏ thì con số 50 tỷ đồng lại là cả một vấn đề hết sức khó khăn. Dự thảo cũng đã đề xuất các đối tượng không cần phải thành lập DN và có vốn pháp định gồm: tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS có quy mô nhỏ và không thường xuyên; đồng thời, các đơn vị kinh doanh dịch vụ BĐS hay cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập cũng không cần phải có vốn pháp định.

Luật sư Trương Thanh Đức lại cho rằng, việc không cần quy định vốn pháp định đối với các DN kinh doanh dịch vụ BĐS là trái luật. Bởi, quy định của Luật Kinh doanh BĐS có nêu rõ: “Kinh doanh BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi...”. Song, ông Đức cũng đưa thêm ý kiến, số vốn pháp định 20 tỷ đồng được áp dụng đối với các dịch vụ này là không hợp lý, mà muốn thay đổi thì nội dung của Luật Kinh doanh BĐS buộc phải sửa, dù nó mới chỉ được thông qua và chưa có hiệu lực.