Sự chuyển động của các phân khúc trên thị trường bất động sản

Nếu như giai đoạn trước đây, chủ đầu tư chủ yếu hướng nguồn vốn tới phân khúc bất động sản bình dân thì thời gian gần đây, trên thị trường Hà Nội, tuy có hàng loạt dự án mới được bung hàng, nhưng người mua lại không dễ dàng gì tìm mua được một căn chung cư có giá 1 tỷ đồng.

Thị trường Bất động sản ấm dần lên, các phân khúc trên thị trường cũng đang dần thay đổi. (Ảnh minh họa, nguồn: internet).

Thực tế, thị trường Hà Nội đang chứng kiến hàng loạt dự án chung cư bung hàng, nhưng người mua lại khó có thể tìm được những căn hộ có giá 1 tỷ đồng, bởi, giá thấp nhất của một căn hộ cũng từ 1,3-1,5 tỷ đồng. Đơn cử như dự án CT2B Nghĩa Đô nằm trong quần thể khu đô thị Nghĩa Đô ở Hoàng Quốc Việt (quận Cầu Giấy), dù có tổng số căn là 288 với diện tích từ 44-70m2/căn nhưng giá bán được đưa ra cũng khá cao, từ 25 triệu đồng/m2 (đã có VAT), tương đương với 1,3 tỷ đồng/căn.

Hay như dự án Scitech Tower ở Hồ Tùng Mậu (quận Nam Từ Liêm) đã tung ra thị trường hơn 200 căn hộ, diện tích từ hơn 60-100m2, có giá bán từ 21,5-23 triệu đồng/m2, tương đương gần 1,3-2 tỷ đồng/căn.

Dự án Goldmark City cũng nằm trên phố Hồ Tùng Mậu đã được chủ đầu tư đưa ra giá bán trong khoảng 25-28 triệu/m2. Như vậy, một căn hộ có diện tích từ 68-161 m2 sẽ có giá trung bình khoảng 2,7 tỷ đồng. Bên cạnh đó, có thể kể đến dự án Sun Square trên đường Lê Đức Thọ, hiện cũng đang được chào bán với giá 27 triệu/m2 (chưa VAT)…

Tổ hợp Five Star Garden nằm trên đường Kim Giang (quận Thanh Xuân), dù cũng có những căn hộ thuộc phân khúc trung bình trong khoảng diện tích từ 68-114m2, nhưng giá bán lại dao động trong khoảng 21-22 triệu đồng/m2. Như vậy, nếu tính ra, một căn hộ rẻ nhất cũng phải ở mức gần 1,4 tỷ đồng. Ngay cả một dự án mới được "ra lò" như CT36 Dream Home ở Định Công (Hoàng Mai) với thiết kế diện tích từ 59-100m2 cũng được bán ra với mức từ 23 triệu đồng/m2 (đã có VAT), nếu tính tổng giá của một căn có diện tích nhỏ nhất thì cũng phải đến khoảng 1,4 tỷ đồng.

Nhìn về năm 2014 vừa qua, những dự án căn hộ chung cư có mức giá trên dưới 1 tỷ đồng chiếm đa số trên thị trường Hà Nội. Các dự án này hầu hết đều thuộc phân khúc nhà ở giá rẻ như Đặng Xá, An Bình Cổ Nhuế, OCT 5 Cổ Nhuế, Green Stars, HUD3 Tower Linh Đàm, Mỹ Sơn Tower...với giá bán 15 triệu đồng/m2.

Từ sự phân tích trên, có thể nhận thấy, thị trường Hà Nội đang rất sôi động ở phân khúc căn hộ trung bình với mức giá rẻ nhất là từ 1,3 tỷ đồng trở lên, nhưng số lượng này cũng không có nhiều. Và nếu chỉ có khoảng 1 tỷ đồng thì khách hàng khó có thể tìm mua được một căn hộ ở các dự án chung cư tại Hà Nội.

Không chỉ vậy, theo dự đoán của nhiều chuyên gia và giới kinh doanh bất động sản thì, nắm bắt sự ấm dần lên của thị trường, nhiều chủ đầu tư đang lên kế hoạch tăng giá bán ở các dự án chung cư trong từng đợt mở bán, nếu đợt mở bán trước có thanh khoản tốt. Thông qua việc thực hiện khảo sát trên địa bàn 12 quận ở Hà Nội thì, phân khúc được chú ý nhất trên thị trường là chung cư trung cấp với mức tăng cao nhất được ghi nhận tại quận Hà Đông, Thanh Xuân, Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm, với tỷ lệ 3% trong quý IV/2014 so với quý III/2014.

Tiếp theo là khu vực các quận Ba Đình, Đống Đa, Long Biên, Tây Hồ, Hai Bà Trưng với mức tăng là 1%. Còn chung cư thuộc phân khúc cao cấp, có mức tăng cao nhất là ở quận Cầu Giấy với tỷ lệ 5%, từ 74% quý III lên 79% trong quý IV/2014. Tiếp đến là quận Thanh Xuân với mức tăng khoảng 2%, đây là quận có giá bán tăng liên tiếp trong 2 quý. Cầu Giấy và Thanh Xuân được đánh giá là 2 quận có diễn biến giá tốt nhất trong số 12 quận được khảo sát ở cả 2 phân khúc trung cấp và cao cấp.

Tại quận Hoàng Mai, chỉ số giá theo quý ở phân khúc chung cư bình dân dao động nhẹ trong mức 81-82%, còn giá của phân khúc trung cấp không có sự thay đổi trong 2 quý cuối năm và đứng ở mức 73%. Ở địa bàn quận Tây Hồ, trong 3 quý liên tiếp, phân khúc chung cư cao cấp đứng ở mức 76%, so với cả năm 2013 và quý I/2014, giá chung cư cao cấp tại quận này thậm chí còn giảm đến 1%, từ 77% xuống 76%. Thời điểm được đưa ra làm mốc để so sánh về chỉ số giá chung cư Hà Nội là quý I-2011 với mốc là 100%. Trong năm 2014, chỉ số giá chung cư trung cấp thuộc khu vực quận Hai Bà Trưng ghi nhận mức giảm ít nhất, ở mức 98%; tiếp đến là chung cư cao cấp thuộc khu vực quận Thanh Xuân với mức 88% và chung cư trung cấp trên địa bàn quận Ba Đình với mức 85%, đồng thời, đây cũng là địa bàn được đánh giá là ít mất giá nhất.