Nhà đất có sổ đỏ luôn là loại hình bất động sản hấp dẫn người mua để ở cũng như để đầu tư sinh lời. Nhằm hạn chế tối đa những rủi ro pháp lý có thể xảy ra khi nhận chuyển nhượng, bạn cần nắm rõ những thông tin quan trọng trong Giấy chứng nhận.
Sổ đỏ, sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân khi nói về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là chứng thư pháp lý quan trọng để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
Tùy từng thời kỳ mà sổ đỏ, sổ hồng có tên gọi pháp lý khác nhau. Kể từ ngày 10/12/2009 tới nay, người sử dụng đất nếu đủ điều kiện sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ TN&MT với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận).
Sổ đỏ có 4 trang với nền giấy in hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen và trang bổ sung nền trắng. Sổ đỏ gồm những nội dung như sau:
- Trang 1 gồm:
+ Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ.
+ Số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số; dấu nổi của Bộ TN&MT.
+ Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Trang 2 ghi thông tin thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Trang 3 là sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cùng những thay đổi sau khi cấp sổ.
- Trang 4 ghi nội dung tiếp theo của mục những thay đổi sau khi cấp sổ đỏ, nội dung lưu ý, mã vạch.
Khi mua nhà đất đã có sổ đỏ, sổ hồng, người mua cần nắm rõ những thông tin quan trọng trong sổ đỏ như người sử dụng đất là ai, diện tích đất trong sổ là bao nhiêu, có đang thế chấp không? Nhận chuyển nhượng nhà đất, bạn tuyệt đối không nên bỏ qua những thông tin này.
|
|
| Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được ghi ở trang 1 của sổ đỏ. Ảnh minh họa |
1. Thông tin người sử dụng đất
Trang 1 của sổ đỏ sẽ ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Có 4 trường hợp ghi thông tin người sử dụng đất trong sổ đỏ.
Thông tin người được cấp sổ đỏ là cá nhân trong nước sẽ ghi như sau:
"Cá nhân trong nước thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi "CMND số:…"; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi "CMQĐ số:…"; trường hợp thẻ Căn cước công dân thì ghi "CCCD số:…"; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân thì ghi "Giấy khai sinh số…";"
- Ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình; địa chỉ thường trú của hộ gia đình.
- Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
- Nếu chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó.
-
Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng
Theo điểm d, Khoản 1, Điều 5, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, nếu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng.
Khi cấp sổ đỏ cho tổ chức trong nước thì ghi tên tổ chức; tên giấy tờ, số và ngày ký, cơ quan ký giấy tờ pháp nhân (là giấy tờ về việc thành lập, công nhận tổ chức hoặc Giấy chứng nhận hoặc giấy phép, về đầu tư, kinh doanh theo quy định của pháp luật); địa chỉ trụ sở chính của tổ chức.
2. Diện tích đất được cấp sổ đỏ
Người mua nhà đất cần biết chính xác diện tích ghi trong Sổ đỏ là bao nhiêu để kiểm tra, đối chiếu với diện tích trên thực tế. Điều này rất quan trọng bởi diện tích thửa đất là căn cứ để tính tổng số tiền chuyển nhượng.
Theo quy định tại Khoản 4, Điều 6, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, diện tích của thửa đất được ghi bằng số Ả Rập theo đơn vị là mét vuông (m2), được làm tròn số đến một chữ số thập phân, chẳng hạn 65,7m2, 120,1m2.
Như vậy, căn cứ vào nội dung thông tin ghi trong sổ đỏ, người mua sẽ biết được chính xác diện tích thửa đất được cấp Giấy chứng nhận.
>>> Xem thêm:
3. Mục đích sử dụng đất
Khi nhận chuyển nhượng đất đai, mục đích sử dụng đất là yếu tố rất quan trọng mà người mua cần lưu ý. Bởi lẽ, người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích sử dụng đất. Trường hợp tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định, đồng thời phải khôi phục tình trạng ban đầu.
Theo quy định hiện hành, mục đích sử dụng đất được ghi trong sổ đỏ phải thống nhất với sổ địa chính bằng tên gọi cụ thể với các loại đất như sau:
|
|
| Trang 2 của sổ đỏ thể hiện thông tin về thửa đất, gồm: Thửa đất số, tờ bản đồ số, địa chỉ thửa đất, diện tích, mục đích sử dụng, hình thức sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng. Ảnh minh họa |
- Nhóm đất phi nông nghiệp:
- Đất ở tại đô thị
- Đất ở tại nông thôn
- Đất thương mại, dịch vụ
- Nhóm đất nông nghiệp:
- Đất chuyên trồng lúa nước
- Đất trồng lúa nước còn lại
- Đất trồng lúa nương
- Đất trồng cây hàng năm khác
- Đất trồng cây lâu năm
- Đất rừng sản xuất
- Đất rừng đặc dụng
- Đất rừng phòng hộ
- Đất nuôi trồng thủy sản
- Đất làm muối
- Đất nông nghiệp khác
- Nếu thửa đất ở có ao, vườn mà một phần diện tích được công nhận là đất ở, phần còn lại được công nhận sử dụng vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp thì lần lượt ghi "đất ở" và diện tích được công nhận là đất ở kèm theo. Sau đó, ghi lần lượt từng mục đích sử dụng đất cụ thể thuộc nhóm đất nông nghiệp cũng như diện tích kèm theo.
- Đối với trường hợp thửa đất có nhiều mục đích sử dụng, thì phải ghi đầy đủ các mục đích đó. Nếu có nhiều mục đích mà trong đó đã xác định mục đích chính, mục đích phụ thì tiếp sau mục đích chính phải ghi "(là chính)".
4. Hình thức sử dụng đất ghi trong sổ đỏ
Hình thức sử dụng đất là thông tin mà người mua không thể bỏ qua khi nhận chuyển nhượng bất động sản. Theo quy định hiện hành, đối thửa đất của cá nhân, hộ gia đình thì hình thức sử dụng đất là sử dụng riêng (tức riêng của cá nhân, hộ gia đình nào đó). Tuy vậy, trong một số trường hợp nhất định sẽ có một phần diện tích sử dụng chung.
Cụ thể, hình thức sử dụng đất được quy định tại Khoản 5, Điều 6, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT như sau:
- Nếu toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của 01 người sử dụng đất (01 cá nhân hoặc 01 hộ gia đình, hai vợ chồng,...) thì hình thức sử dụng đất là "sử dụng riêng".
- Nếu toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người, thì hình thức sử dụng đất được ghi là "sử dụng chung".
- Nếu thửa đất ở trong đó có ao, vườn mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng là sử dụng chung, sử dụng riêng với từng loại đất thì lần lượt ghi "sử dụng riêng" và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng riêng kèm theo; ghi "sử dụng chung" và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng chung kèm theo.
Chẳng hạn, sổ đỏ ghi: "Sử dụng riêng: Đất ở 100, đất trồng cây hàng năm 100m2; Sử dụng chung: Đất ở 40m2, đất trồng cây lâu năm năm 80m2".
Theo đó, khi xem sổ đó, người mua sẽ biết được vị trí thửa đất, có thuộc hành lang chỉ giới an toàn giao thông hay công trình công cộng khác hay không, thậm chí có thể xem được khoảng lùi xây dựng (nếu có).
|
|
| Trang 4 sổ đỏ ghi nội dung những mục thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận, nội dung lưu ý, mã vạch. Ảnh minh họa |
5. Thời hạn sử dụng đất
Thông tin quan trọng tiếp theo mà người mua đất cần nắm rõ khi xem sổ đỏ là thời hạn sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, thời hạn sử dụng đất gồm hai loại: Đất sử dụng có thời hạn và đất sử dụng ổn định lâu dài.
Thời hạn sử dụng đất khác nhau thì quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất cũng có thể khác nhau. Ví dụ, phải làm thủ tục gia hạn hoặc bị thu hồi khi hết thời hạn nhưng không được gia hạn.
Mặt khác, thời hạn sử dụng đất cũng phản ánh rõ loại đất cũng như mục đích sử dụng đất.
Theo Khoản 7, Điều 6, Thông tư 23/2014/TT-BTNM, người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất, giao đất thì ghi thời hạn theo quyết định cho thuê đất, quyết định giao đất. Trường hợp cấp sổ đỏ theo hình thức công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định pháp luật về đất đai.
Trên thực tế, sổ đỏ thể hiện rõ thông tin thời hạn sử dụng đất như sau:
Lưu ý:
- Thời hạn ghi trong sổ đỏ là “lâu dài” thì đó thường là đất ở.
- Thửa đất ở có ao, vườn mà diện tích đất ở được công nhận là một phần diện tích thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất "Đất ở: Lâu dài; Đất... (ghi mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/...(ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)".
6. Thông tin về nhà ở trong sổ đỏ
Trang 2 của Giấy chứng nhận ghi thông tin về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Loại nhà ở: Ghi loại nhà ở cụ thể theo quy định của pháp luật về nhà ở, ví dụ "nhà ở biệt thự", "nhà ở riêng lẻ".
- Diện tích xây dựng: Ghi diện tích mặt bằng chiếm đất của nhà ở tại vị trí tiếp xúc với mặt đất theo mép ngoài tường bao của nhà, ghi bằng số Ả Rập, đơn vị mét vuông (m2), được làm tròn số đến một chữ số thập phân, ví dụ 70,5m2.
- Diện tích sàn: Ghi bằng số Ả Rập theo đơn vị m2, được làm tròn số đến một chữ số thập phân.
+ Nhà ở 01 tầng, ghi diện tích mặt bằng sàn xây dựng của nhà đó.
+ Nhà ở nhiều tầng, ghi tổng diện tích mặt bằng sàn xây dựng của các tầng.
- Hình thức sở hữu:
+ Nếu nhà ở thuộc sở hữu của một chủ, ghi "sở hữu riêng";
+ Nếu nhà ở thuộc sở hữu chung của nhiều chủ, ghi "sở hữu chung";
+ Nếu nhà ở có phần sở hữu riêng, sở hữu chung, ghi lần lượt từng hình thức sở hữu và diện tích kèm theo.
- Cấp (hạng) nhà ở: Chẳng hạn, nhà cấp IV thì ghi "nhà cấp IV".
- Thời hạn được sở hữu:
+ Trường hợp mua nhà ở có thời hạn, ghi ngày tháng năm hết hạn được sở hữu theo hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.
+ Trường hợp được sở hữu nhà ở trên đất mượn, thuê của người sử dụng đất khác thì ghi ngày tháng năm kết thúc thời hạn thuê, mượn.
+ Những trường hợp còn lại không xác định thời hạn và ghi bằng dấu "-/-".
- Loại nhà ở: Ghi "Căn hộ chung cư số…".
- Tên chung cư: Sổ hồng ghi tên hoặc số hiệu của nhà chung cư, nhà hỗn hợp theo dự án đầu tư hoặc thiết kế, quy hoạch đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Diện tích sàn: Sổ hồng ghi diện tích sàn xây dựng căn hộ, diện tích sử dụng căn hộ theo hợp đồng mua bán căn hộ, đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.
- Hình thức sở hữu:
+ Nếu căn hộ thuộc sở hữu của một chủ, ghi "sở hữu riêng".
+ Nếu căn hộ thuộc sở hữu chung của nhiều chủ, ghi "sở hữu chung".
+ Nếu căn hộ có phần sở hữu riêng, sở hữu chung thì ghi lần lượt từng hình thức sở hữu và diện tích kèm theo.
- Thời hạn được sở hữu:
+ Đối với trường hợp mua căn hộ chung cư có thời hạn, ghi ngày tháng năm hết hạn được sở hữu theo hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.
+ Các trường hợp còn lại không xác định thời hạn, ghi bằng dấu "-/-".
- Hạng mục được sở hữu chung ngoài căn hộ: Sổ hồng ghi tên từng hạng mục ngoài căn hộ chung cư và diện tích kèm theo (nếu có) mà chủ sở hữu căn hộ có quyền sở hữu chung với các chủ căn hộ khác theo hợp đồng mua, bán căn hộ đã ký.
- Nếu tại thời điểm cấp sổ đỏ mà thửa đất không có tài sản gắn liền với đất hoặc có tài sản gắn liền với đất nhưng người sử dụng đất (cũng là chủ sở hữu tài sản) chưa có nhu cầu chứng nhận thì được thể hiện bằng dấu "-/-".
7. Thông tin sang tên, thế chấp
Theo quy định tại Khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013: "Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.".
Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho thì khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên sổ đỏ), người sử dụng đất có quyền đề nghị cấp sổ đỏ mới. Trong trường hợp không đề nghị cấp sổ đỏ mới thì thông tin tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng sẽ được ghi tại trang 3, trang 4 hoặc tại trang bổ sung (nếu trang 3, trang 4 đã ghi kín) của sổ đỏ.
Việc thế chấp nhà đất cũng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Đồng thời, thông tin thế chấp cũng được thể hiện tại trang 3, trang 4 hoặc tại trang bổ sung (nếu trang 3, trang 4 đã ghi kín) của sổ đỏ.
Vì vậy, khi mua nhà đất, bạn nên kiểm tra trang 3, trang 4 hoặc trang bổ sung để biết bất động sản đó có đang thế chấp ở ngân hàng hay không, đã giải chấp chưa.
Trên đây là 7 thông tin quan trọng trong sổ đỏ mà người mua cần nắm rõ khi mua nhà đất. Việc biết và nắm rõ thực trạng tài sản định mua sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro pháp lý về sau. Để tìm hiểu thêm về sổ đỏ, sổ hồng, đọc giả có thể tham khảo tại đây.
Lam Giang (TH)
>> 4 trường hợp được xin cấp đổi sổ đỏ
>> Nhờ người khác đứng tên sổ đỏ: Phải làm gì để tránh được rủi ro?
