Hỏi: Công ty môi giới bất động sản giới thiệu cho tôi thửa đất giá hơn 3 tỷ đồng, thuộc một dự án tại TP.HCM. Sau đó, tôi ký hợp đồng chuyển nhượng và đặt cọc, nộp tiền cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, sau khi làm thủ tục chuyển nhượng với chủ đất, tôi mới biết đây là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, không thuộc dự án nào cả.
Vậy xin hỏi luật sư, trong trường hợp này tôi phải làm gì để đòi lại tiền? Tôi có thể khởi tố hình sự được hay không?
Chân thành cảm ơn!
(Trịnh Thu Hồng)
|
|
| Nội dung môi giới bất động sản được quy định tại Điều 63, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. (Ảnh minh họa, nguồn: Đầu tư bất động sản) |
Trả lời:
Khoản 2, Điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: "Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản."
Mặt khác, nội dung môi giới địa ốc được quy định tại Điều 63, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:
"1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
2. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản."
Theo các quy định nêu trên, hoạt động của công ty môi giới bất động sản là thực hiện những hành vi trung gian cho các bên có nhu cầu chuyển nhượng, mua bán, cho thuê mua, cho thuê lại, cho thuê nhà đất. Với các giao dịch này, môi giới sẽ được hưởng thù lao. Công ty môi giới địa ốc không được ký hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng, chỉ được ký hợp đồng môi giới bất động sản.
Do đó, việc công ty môi giới tự "vẽ" dự án, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng mảnh đất nói trên để chiếm đoạt tài sản của bạn, đẩy bên mua ký tiếp hợp đồng chuyển nhượng với chủ đất là hành vi có đủ dấu hiệu để truy cứu trách nhiệm hình sự, cụ thể là tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản được quy định tại Điều 174, Bộ Luật Hình sự năm 2015.
Vậy nhưng, chủ thể của tội phạm nói trên chỉ là cá nhân, không phải pháp nhân nên những người có thẩm quyền của doanh nghiệp môi giới đứng ra ký hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng sẽ là chủ thể của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Mặt khác, việc công ty môi giới địa ốc ký hợp đồng chuyển nhượng với khách mua trị giá 3 tỷ đồng, trong khi hợp đồng chuyển nhượng với chủ đất chỉ 60 triệu đồng là dấu hiệu của tội Trốn thuế được quy định tại Điều 200, Bộ Luật Hình sự.
Bên cạnh đó, Điều 123 và Khoản 1, Điều 124, Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định: "Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu". "Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan".
Vì vi phạm điều cấm (doanh nghiệp bán sản phẩm mà mình không có) nên hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và công ty môi giới bất động sản bị vô hiệu. Đồng thời, do giả tạo (che giấu giao dịch giữa công ty và bạn) nên hợp đồng chuyển nhượng giữa chủ đất và bạn cũng bị vô hiệu.
Theo quy định hiện hành, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Đơn vị môi giới phải trả lại cho bạn số tiền đã nhận theo hợp đồng.
Nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, bạn hoàn toàn có thể tố cáo sự việc trên tới cơ quan công an, nơi công ty môi giới nhà đất đặt trụ sở.
Luật sư, Ths. Phạm Thanh Bình
(Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội)
