Đất 50 năm có được cấp sổ đỏ, xây dựng nhà ở?

Vậy đất năm 50 là gì, có được cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ)? Được xây nhà ở trên đất 50 năm hay không?... Đây là những vấn đề đã, đang và sẽ luôn được người dân quan tâm, tìm hiểu. Bài viết dưới này sẽ giải đáp tất cả những thắc mắc đó.

1. Đất 50 năm là gì? gồm những trường hợp nào?

Đất được chia thành 3 nhóm theo Luật Đất đai hiện hành, gồm đất chưa sử dụng, đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp. Trong Luật Đất đai không có khái niệm đất 50 năm. Như vậy, đất 50 năm là cách gọi phổ biến của người dân đối với loại đất có thời hạn sử dụng trong vòng 50 năm.

Điều 126, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ, đất có thời hạn sử dụng tối đa không quá 50 năm hoặc đất có thời hạn sử dụng 50 năm gồm những trường hợp sau:

Đất 50 năm là đất có thời hạn sử dụng 50 năm hoặc không quá 50 năm. Ảnh minh họa

1. Cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất và công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm:

- Đất trồng cây lâu năm; 

- Đất trồng cây hàng năm;

- Đất nuôi trồng thủy sản;

- Đất làm muối;

- Đất rừng sản xuất.

- Đất trống, đồi núi trọc và đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng.

- Giao nhiều loại đất, gồm đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm.

* Thời hạn sử dụng đất: 

Thời hạn giao đất và công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm. Khi hết thời hạn, trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn 50 năm.

2. Cá nhân, hộ gia đình thuê đất nông nghiệp với thời hạn không quá 50 năm

Nhà nước sẽ xem xét việc tiếp tục cho thuê đất khi hết thời hạn sử dụng trong trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu thuê tiếp.

3. Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được thuê đất, giao đất để sử dụng vào mục đích dịch vụ, thương mại, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; 

Tổ chức được thuê đất, giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản; 

Tổ chức được thuê đất, giao đất với mục đích thực hiện các dự án đầu tư; 

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thuê đất, giao đất nhằm thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.

* Thời hạn sử dụng đất: 

Được xem xét và quyết định dựa trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất, giao đất với thời hạn không quá 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, Nhà nước sẽ xem xét gia hạn song cũng không quá 50 năm trong trường hợp người sử dụng đất tiếp tục có nhu cầu sử dụng đất.

2. Đất 50 năm có được cấp sổ đỏ?

Nếu đủ điều kiện, loại đất 50 năm vẫn được cấp Giấy chứng nhận.

Thời hạn sử dụng đất không phải là tiêu chí cần xét tới để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ). Theo quy định hiện hành, nhà đất đủ điều kiện là được cấp sổ đỏ.

Về điều kiện cấp sổ đỏ đối với đất có thời hạn sử dụng 50 năm, gồm 2 trường hợp sau:

• Trường hợp thứ nhất: Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

Thực tế cho thấy, đây là trường hợp phổ biến nhất để cá nhân, hộ gia đình được cấp sổ đỏ. Trường hợp này được chia thành 2 nhóm: Nhóm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và nhóm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

• Trường hợp thứ hai: Được Nhà nước cho thuê đất, giao đất

Kể từ ngày 1/7/2014, cá nhân, hộ gia đình khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất, giao đất thì được cấp sổ đỏ.

• Thủ tục gia hạn sổ đỏ đất 50 năm 

Trước khi hết thời hạn sử dụng đất ít nhất 6 tháng, nếu có nhu cầu gia hạn, người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất 50 năm.

Trách nhiệm của UBND xã nơi có đất là kiểm tra hồ sơ, thẩm định nhu cầu sử dụng đất, nếu đủ điều kiện được gia hạn thời hạn sử dụng đất thì chuyển Văn phòng đăng ký đất đai để gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính.

Sau khi nhận hồ sơ xin gia hạn, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành  kiểm tra hồ sơ và xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1, Điều 126 và Khoản 3, Điều 210, Luật Đất đai vào sổ đỏ đã cấp. Cùng với đó, thực hiện cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao sổ đỏ cho người sử dụng đất.

>> Xem thêm: Bí kíp nhận biết sổ đỏ giả

3. Cách để nhận biết đất sổ đỏ 50 năm?

Làm thế nào để biết mảnh đất mình mua có phải là đất 50 năm hay không? Rất nhiều người mua đất thắc mắc về vấn đề này. Việc phân biệt đất sổ đỏ 50 năm rất quan trọng, giúp người sử dụng đất biết được mảnh đất có phù hợp với nhu cầu, mục đích sử dụng của mình. Người mua đất có thể kiểm tra bằng một trong hai cách sau hoặc thực hiện cả hai cách cho chắc chắn.

• Cách thứ nhất, kiểm tra qua chủ đầu tư

Người mua đất hoặc nhà ở, căn hộ tại dự án có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các quyết định giao đất đối với công trình, dự án đó. Nội dung quyết định giao đất sẽ cho bạn biết mảnh đất, khu đất đó có phải là đất có thời hạn sử dụng 50 năm hay không.

• Cách thứ hai, kiểm tra qua UBND phường/xã/thị trấn

Người mua đất có thể lên UBND thị trấn/phường/xã để xác nhận về thời hạn được giao đất đối với mảnh đất mình định mua hoặc mảnh đất xây dựng công trình nhà ở trên đó. Sau khi bạn cung cấp thông tin về mảnh đất, cán bộ xã phụ trách vấn đề này sẽ giúp bạn kiểm tra xem đó có phải là đất có thời hạn sử dụng 50 năm không.

4. Được xây nhà ở trên đất 50 năm hay không?

Nếu muốn xây dựng nhà ở trên đất có thời hạn 50 năm thì cần chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Ảnh minh họa

Theo Khoản 1, Điều 6, Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc sử dụng đất là đúng quy hoạch, đúng kế hoạch sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng đất. Như vậy, chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở. Nếu bạn xây dựng nhà ở trên các loại đất khác sẽ bị phát tiền, buộc phải tháo dỡ công trình, khôi phục lại tình trạng ban đầu.

Trong khi đó, đất có thời hạn sử dụng không quá 50 năm hoặc thời hạn sử dụng là 50 năm chủ yếu là đất nông nghiệp, không phải đất ở. Do đó, người sử dụng đất không được phép xây dựng nhà ở trên loại đất 50 năm. Người sử dụng đất phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất này sang đất ở nếu muốn xây dựng nhà ở trên đất.

5. Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất 50 năm sang đất ở

Trước hết, theo Khoản 1, Điều 57, Luật Đất đai năm 2013, cá nhân, hộ gia đình khi muốn chuyển đổi đất có thời hạn sử dụng 50 năm thành đất ở phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.

• Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép

Theo quy định hiện hành, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép, bao gồm các trường hợp sau:

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thành đất ở;

- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

- Chuyển đất dịch vụ, thương mại, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất dịch vụ, thương mại sang đất dịch vụ, thương mại.

- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm, đất làm muối;

- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng rừng, đất làm muối.

- Chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang sử dụng sang mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền thuê đất hoặc tiền sử dụng đất.

UBND cấp tỉnh, cấp huyện khi nhận được đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt để quyết định. Trường hợp thửa đất xin chuyển mục đích thuộc khu vực được chuyển mục đích sử dụng theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì sẽ cho phép chuyển đổi.

Có thể bạn quan tâm: 5 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

• Thủ tục chuyển đổi đất 50 năm sang đất ở

Cá nhân, hộ gia đình muốn chuyển đất có thời hạn sử dụng 50 năm sang đất ở, cần thực hiện các thủ tục như sau:

- Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 6, Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định, cá nhân, hộ gia đình khi xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần phải chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ:

+ Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất (theo Mẫu số 01);

+  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

* Lưu ý, khi đi nộp hồ sơ, người sử dụng đất nên mang theo thẻ căn cước công dân hoặc chứng minh thư nhân dân phòng trường hợp phải dùng đến.

- Trình tự thực hiện

Bước 1. Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ đầy đủ, hợp lệ tại phòng Tài nguyên và Môi trường.

Bước 2. Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ

Trong vòng không quá 3 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo quy định hiện hành đối với trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ, chưa đầy đủ.

Bước 3. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết yêu cầu

Phòng Tài nguyên và Môi trường sau khi nhận hồ sơ sẽ thực hiện thẩm tra hồ sơ và xác minh thực địa, đồng thời thẩm định nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Mặt khác, đơn vị này sẽ hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất; trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất; thực hiện chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4. Trả kết quả

Cơ quan có thẩm quyền trao trả kết quả trong vòng không quá 15 ngày tính từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. Riêng với các xã vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, thời hạn trả kết quả không quá 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.

* Lưu ý, thời hạn trên không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

6. Chuyển đổi đất 50 năm cần nộp các loại thuế, phí nào?

Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất 50 năm sang đất ở, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩ vụ tài chính theo quy định. Ảnh minh họa

Khi chuyển đổi đất có thời hạn sử dụng 50 năm sang đất ở, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định hiện hành, cụ thể như sau:

• Tiền sử dụng đất (nếu có)

- Với trường hợp chuyển từ đất ao, vườn trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc đất ao, vườn gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng thành đất ở: Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

- Với trường hợp chuyển đổi từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thành đất ở: Người sử dụng đất nộp thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thành đất ở thì thu tiền sử dụng đất theo các trường hợp sau đây:

+ Nếu đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 1/7/2004 mà không phải là đất được Nhà cho thuê hoặc giao thì không phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích thành đất ở.

+ Nếu đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014, khi chuyển mục đích sang đất sẽ thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Nếu được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thì khi chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Nếu đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở, thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức như trên.

• Phí trước bạ

Theo quy định hiện hành, lệ phí trước bạ được tính bằng 0,5% nhân (x) giá tính lệ phí trước bạ. UBND cấp tỉnh ban hành giá đất tính lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật về đất đai ở thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

• Phí địa chính

Thông tư số 02/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 2/1/2014 hướng dẫn chi tiết về phí, lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Với những thông tin mà Dothi.net chia sẻ trên đây, bạn đọc sẽ có được cái nhìn tổng quan về loại đất 50 năm. Nếu đủ điều kiện thì loại đất này vẫn được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, muốn xây nhà ở trên đất này, bạn cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất đúng trình tự, thủ tục theo quy định hiện hành.

 

Lam Giang (TH)