Đất dự án hiện là xu hướng đầu tư bất động sản được ưa chuộng bởi khả năng sinh lời tốt. Tuy nhiên, đất nền dự án cũng tiềm ẩn những rủi ro khôn lường về mặt pháp lý. Thủ tục cấp sổ đỏ đất nền dự án là một trong những vấn đề mà nhà đầu tư, người mua loại đất này cần phải nắm rõ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.
Thông thường, đất dự án đều đã được cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng, sổ đỏ). Bởi lẽ, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, khi Nhà nước cho thuê đất, giao đất thì chủ đầu tư đã được cấp sổ cho toàn bộ diện tích dự án.
Đất nền dự án khi đủ điều kiện phân lô, bán nền và ký hợp đồng chuyển nhượng thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm tách thửa, sang tên (đăng ký biến động) cho người nhận chuyển nhượng.
Bài viết dưới đây chia sẻ các thông tin liên quan về quy trình, thủ tục làm sổ đỏ đất dự án áp dụng cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở.
1. Thế nào là đất dự án?
Hiểu một cách đơn giản, đất dự án hay đất nền dự án là những lô đất được phân chia rõ ràng, nằm trong một dự án đầu tư đã được quy hoạch cụ thể. Đây là diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để chủ đầu tư thực hiện dự án.
Trên thực tế, đất nền dự án là diện tích đất chưa được xây dựng nhà ở. Mặt bằng dự án có thể đã được san phẳng, chia lô rõ ràng và khu vực có đất dự án sẽ được đầu tư về hạ tầng kỹ thuật, điện, nước, đường giao thông...
|
|
| Đất nền dự án chia lô hấp dẫn nhiều nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, người mua cần tìm hiểu kỹ yếu tố pháp lý trước khi xuống tiền. Ảnh minh họa |
Hiện tại, đất nền dự án có 3 loại phổ biến sau:
-
Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
-
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
-
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Đất nền dự án thường được quy hoạch tại những khu vực có nhiều tiện ích, hạ tầng phát triển, được phê duyệt theo quy định của pháp luật, có quy hoạch rõ ràng. Theo đó, đất dự án hiện được quy hoạch phổ biến trong các khu dân cư, các dự án nhà ở.
2. Điều kiện để chuyển nhượng đất nền dự án là gì?
Khoản 17, Điều 1, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP quy định, để được được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, thì dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê cần đáp ứng các điều kiện sau đây:
Thứ nhất, chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền thuê đất; tiền sử dụng đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
Thứ hai, chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt.
Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở. Đồng thời, đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu như cấp thoát nước, cấp điện, thu gom rác thải.
Thứ ba, dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định.
Cụ thể, chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong:
+ Địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương;
+ Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị;
+ Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Thứ tư, dự án phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về xây dựng, quy hoạch đô thị, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.
Ngoài ra, nhà đầu tư đất nền hoặc người mua đất nền dự án để xây dựng nhà ở cần lưu ý thêm:
- Trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.
- Cá nhân, hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng được cấp, tuân thủ quy hoạch chi tiết cũng như thiết kế đô thị đã duyệt.
>>> Xem thêm:
|
|
| Chủ đầu tư được phép chuyển nhượng đất nền dự án khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành về kinh doanh bất động sản, nhà ở. Ảnh minh họa |
3. Quy trình làm sổ đỏ đất dự án có giống thủ tục cấp sổ đỏ thông thường?
Đất nền dự án thực chất là lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, chưa xây dựng nhà ở, vẫn chỉ là lô đất nguyên sơ ban đầu. Do đó, thủ tục làm sổ đỏ cho đất nền dự án không giống thủ tục cấp sổ đỏ thông thường. Quy trình cấp sổ đỏ đất dự án sẽ liên quan đến chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư, người nhận chuyển nhượng đất dự án.
Thủ tục cấp sổ đỏ, sổ hồng khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở được thực hiện theo trình tự các bước như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Để được cấp sổ đỏ dự án, chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ sau:
- Quyết định phê duyệt hoặc giấy phép đầu tư; Quyết định phê duyệt của cơ quan chức năng về quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng dự án.
- Quyết định hoặc giấy chứng nhận giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước;
- Chứng từ chứng minh chủ đầu tư đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án.
- Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký;
- Danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán; nếu là nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ.
- Báo cáo kết quả cuối cùng của dự án.
- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án.
- Hợp đồng chuyển nhượng, mua bán đất nền theo quy định của pháp luật.
- Biên bản bàn giao đất nền dự án cho người mua.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Chủ đầu tư gửi hồ sơ tới Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ cấp sổ đỏ đất dự án
Tính từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, trong thời hạn không quá 30 ngày, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở, công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở, công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án.
Tiếp đế, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra; gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà, đất đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật
Cùng với đó, Sở sẽ đăng công khai kết quả kiểm tra trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh cũng như của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.
|
|
| Quy trình cấp sổ đỏ cho đất nền dự án có những khác biệt nhất định so với thủ tục cấp sổ đỏ thông thường. Ảnh minh họa |
-
Trình tự thủ tục cấp sổ đỏ đất dự án
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ xin cấp sổ đỏ đất nền dự án gồm các loại giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ theo mẫu 04a/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
- Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.
Để được cấp sổ đỏ khi mua đất nền dự án, người mua cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
- Bản gốc giấy chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân, sổ hộ khẩu, hộ chiếu còn thời hạn và có dấu xác nhận của cơ quan xuất nhập cảnh.
Tuy nhiên, theo Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, kể từ ngày 01/09/2021, khi người dân nộp hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận mà có yêu cầu thành phần là bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy chứng minh quân đội hoặc thẻ Căn cước công dân hoặc sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh nhân thân thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ dùng dữ liệu từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư mà không yêu cầu người nộp hồ sơ phải nộp các giấy tờ này.
Theo đó, khi dữ liệu quốc gia về dân cư được chia sẻ và kết nối với dữ liệu đất đai thì người dân làm thủ tục cấp sổ đỏ sẽ không cần mang theo bản sao giấy tờ nhân thân... như hiện nay.
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
- Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính.
- Với người nước ngoài phải có bản gốc giấy tờ liên quan chứng minh thuộc đối tượng đủ điều kiện được sở hữu đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam.
- Với Việt kiều phải có bản gốc giấy tờ liên quan chứng minh thuộc đối tượng đủ điều kiện được sở hữu đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm nộp một bộ hồ sơ đăng ký, cấp sổ đỏ, sổ hồng thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký.
Đối với trường hợp người mua tự đi đăng ký thủ tục cấp sổ đỏ đất dự án:
- Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.
- Nếu không nộp tại UBND cấp xã, có 2 trường hợp sau:
+ Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
+ Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì cá nhân, hộ gia đình nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
Sau khi tiếp nhận hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện các việc sau:
- Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ và xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp sổ vào đơn đăng ký.
- Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
- Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).
- Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Yêu cầu chủ đầu tư nộp sổ đỏ đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
- Trao sổ đỏ cho người đề nghị cấp sổ.
Bước 4: Trả kết quả
Thời hạn giải quyết hồ sơ cấp sổ đỏ đất dự án do UBND cấp tỉnh quy định. Thời gian giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, thời hạn giải quyết không quá 25 ngày.
Lưu ý, thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, trưng cầu giám định.
Trên đây là thủ tục cấp sổ đỏ khi mua đất dự án theo quy định hiện hành. Người mua đất nền dự án nên nắm rõ và tuân thủ đúng quy định nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình, tránh những rủi ro pháp lý không mong muốn.
Lam Giang (TH)
>> Cấp sổ đỏ cho diện tích đất tăng thêm như thế nào?
>> 4 trường hợp được xin cấp đổi sổ đỏ
