Không có sổ đỏ vẫn được làm thủ tục sang tên nhà đất, chia thừa kế?

Vậy thủ tục sang tên nhà đất là gì? Nhà đất không có sổ đỏ vẫn được sang tên trong trường hợp nào? Có được chia thừa kế nhà đất không có sổ đỏ không? Để giải đáp những thắc mắc này, bạn có thể tham khảo bài viết dưới đây.

1. Thủ tục sang tên nhà đất là gì?

Sổ hồng và sổ đỏ là từ mà người dân dùng để gọi tắt cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Sổ đỏ và sổ hồng là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

Không có sổ đỏ vẫn được thực hiện thủ tục sang tên nhà đất trong một số trường hợp đặc biệt. Ảnh minh họa

Sang tên nhà đất hay sang tên sổ đỏ là khái niệm dùng để chỉ thủ tục đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Người nhận chuyển nhượng, người nhận tặng cho, người nhận thừa thừa kế sẽ được đứng tên trong Giấy chứng nhận

Theo Khoản 1, Điều 20, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, trang 3 và trang 4 của Giấy chứng nhận dùng để xác nhận thay đổi trong các trường hợp người sử dụng đất thực hiện tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

2. Khi nào phải thực hiện thủ tục sang tên nhà đất?

Thủ tục sang tên sổ đỏ là bắt buộc khi chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất. Theo Khoản 1, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013: "Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu".

Khoản 4, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận mà thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.

Trong thời hạn không quá 30 ngày tính từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực thì phải đăng ký biến động đất đai. Riêng với trường hợp thừa kế bất động sản, thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế. Nếu quá thời hạn mà không đăng ký biến động thì bị xử phạt vi phạm hành chính.

3. Điều kiện sang tên nhà đất

Để được làm thủ tục sang tên đổi chủ nhà đất thì bên bán, bên tặng cho cũng như bên mua và bên nhận tặng cho cần phải đảm bảo một số điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành.

>>> Xem thêm: 4 trường hợp bị cấm sang tên sổ đỏ

Đối với bên bán, bên tặng cho

Khi tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau theo Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013:

• Có Giấy chứng nhận;

• Trong thời hạn sử dụng đất;

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

• Đất không có tranh chấp.

Lưu ý, trong một số trường hợp cần phải đáp ứng thêm một số điều kiện khác như người nhận chuyển quyền không thuộc đối tượng cấm nhận tặng cho, chuyển nhượng; tặng cho, chuyển nhượng có điều kiện theo quy định của Luật Đất đai.

Một số trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận thừa kế nhà ở được sang tên nhà đất dù không có sổ đỏ. Ảnh minh họa

Đối với bên mua, bên nhận tặng cho

Điều 191, Luật Đất đai năm 2013 quy định 4 trường hợp không được nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải không thuộc một trong bốn trường hợp này thì mới được phép nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng.

Cụ thể, đó là các trường hợp sau:

• Cá nhân, hộ gia đình không được nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

• Cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.

• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ của cá nhân, hộ gia đình, ngoại trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

4. Không có sổ đỏ vẫn được sang tên nhà đất trong trường hợp nào?

Không có Giấy chứng nhận vẫn được làm thủ tục sang tên nhà đất là những trường hợp ngoại lệ khi tặng cho, chuyển nhượng nhà đất. Theo quy định của pháp luật hiện hành, có 4 trường hợp không có sổ đỏ vẫn được sang tên, cụ thể như sau:

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất

Khoản 1, Điều 168, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho, chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành.

Theo quy định trên, chỉ cần đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là di sản thừa kế mà không bắt buộc phải có sổ đỏ.

Trường hợp liên quan tới yếu tố nước ngoài

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 186, Luật Đất đai năm 2013, nếu tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp sổ đỏ nhưng được tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế.

Trường hợp bán nhà ở xã hội

Khoản 4, Điều 62, Luật Nhà ở năm 2014 quy định, bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà. 

Nếu trong thời hạn 5 năm nói trên, bên mua, bên thuê mua nhà ở có nhu cầu bán nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng thời điểm, địa điểm bán.

Tuy không bắt buộc phải có sổ đỏ, sổ hồng nhưng phải có hợp đồng thuê mua hoặc hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội kèm theo biên bản bàn giao nhà ở cùng giấy tờ chứng minh đã thanh toán hết tiền thuê mua nhà hoặc tiền mua nhà cho chủ đầu tư.

Trường hợp nhận thừa kế nhà ở

Khoản 2, Điều 118, Luật Nhà ở năm 2014 và hướng dẫn tại Khoản 8, Điều 72, Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định, trường hợp nhận thừa kế thì nhà ở không bắt buộc phải có sổ đỏ nhưng để chứng minh đủ điều kiện tham gia giao dịch thì phải có giấy tờ theo quy định sau:

• Phải có bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thừa kế nhà ở theo quyết định của Tòa án nhân dân.

• Phải có giấy phép xây dựng (trường hợp phải có giấy phép xây dựng) và giấy tờ chứng minh có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai của bên để thừa kế đối với trường hợp thừa kế nhà ở thuộc diện đầu tư xây dựng mới.

• Phải có hợp đồng thuê mua, mua bán nhà ở hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở hoặc chứng minh việc đầu tư xây dựng nhà ở của bên cho thuê mua, bên bán đối với trường hợp thừa kế nhà ở thuộc diện thuê mua, mua.

• Phải có văn bản hoặc hợp đồng tặng cho được lập hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho (nếu có) đối với trường hợp thừa kế nhà ở thuộc diện được tặng cho.

Trong một số trường hợp, nhà đất không có Giấy chứng nhận vẫn được chia thừa kế. Ảnh min họa

5. Nhà đất không có sổ đỏ vẫn được chia thừa kế?

Về nguyên tắc, chỉ khi có sổ đỏ thì người sử dụng đất mới có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm quyền để lại di sản thừa kế. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp đất không có sổ đỏ vẫn được chia thừa kế, làm thủ tục sang tên nhà đất như thông thường.

>>> Xem thêm: Trình tự, thủ tục sang tên sổ đỏ nhà đất thừa kế

Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành xác định quyền sử dụng đất là di sản như sau:

- Nếu đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với đất) mà người đó đã có sổ đỏ thì quyền sử dụng đất đó là di sản.

- Nếu đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất đó cũng là di sản và không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.

- Nếu người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có sổ đỏ hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế thì cần phân biệt các trường hợp sau đây:

+ Trường hợp thứ nhất, đương sự có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp sổ đỏ (tức đủ điều kiện cấp sổ) thì Tòa án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đó.

+ Trường hợp thứ hai, đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch, có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất thì Tòa án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất.

Cùng với đó, phải xác định ranh giới và tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để UBND cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất, cấp sổ đỏ cho đương sự theo luật định.

+ Trường hợp thứ ba, UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với đất không được phép tồn tại trên đất đó thì Tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.

- Nếu người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có sổ đỏ hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với đất, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trên đây là 4 trường hợp không có sổ đỏ vẫn được làm thủ tục sang tên nhà đất khi chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của pháp luật hiện hành. Đồng thời, qua bài viết này, bạn đọc cũng biết được trong một số trường hợp đất không có Giấy chứng nhận vẫn có thể được chia thừa kế.

Lam Giang (T/H)

>> Những trường hợp được và không được sang tên sổ đỏ năm 2021?

>> Không sang tên sổ đỏ khi tặng cho nhà đất bị xử phạt như thế nào?