Mua đất của bố mẹ, có phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất?

Vậy mua đất từ bố mẹ có phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất hay không? Những vấn đề quan trọng, những thắc mắc liên quan tới lệ phí trước bạ nhà đất sẽ được giải đáp trong bài viết dưới đây.

Lệ phí trước bạ nhà đất là gì?

Theo quy định hiện hành, lệ phí trước bạ là một loại lệ phí mà cá nhân, tổ chức phải kê khai và nộp cho cơ quan thuế trước khi đưa tài sản vào sử dụng. Có nghĩa là, khi bạn muốn đi đăng ký quyền sở hữu tài sản của mình (đăng ký quyền sử dụng đất, ô tô, xe gắn máy, tàu thuyền...) thì phải nộp thêm một khoản phí gọi là phí trước bạ cho cơ quan mà bạn tới đăng ký. 

Phí trước bạ nhà đất là khoản tiền mà người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở phải nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Theo quy định của pháp luật, vẫn có một số trường hợp được miễn, giảm đóng phí trước bạ.

Như vậy, lệ phí trước bạ nhà đất là khoản tiền mà cá nhân, tổ chức có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu với cơ quan Nhà nước, ngoại trừ trường hợp được miễn.

Lệ phí trước bạ nhà đất là khoản phí mà người mua bán nhà đất phải nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà đất. Ảnh minh họa

Đóng lệ phí trước bạ nhà đất khi nào?

Khi nào phải đóng phí trước bạ? Điều 3, Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định: Cá nhân, tổ chức có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tài Điều 2, Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9, Nghị định này.

Các trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất gồm:

• Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.

• Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần nhà, đất.

• Thừa kế toàn bộ hoặc một phần nhà, đất.

• Tặng cho toàn bộ hoặc một phần nhà, đất.

Bạn sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất khi hoàn thành lệ phí trước bạ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Người sử dụng đất được phép sử dụng đất theo mục đích đã đăng ký trong giấy tờ hoặc hợp đồng mà bạn đăng ký với cơ quan Nhà nước.

Ai nộp phí trước bạ nhà đất?

Theo quy định nêu trên, cá nhân, tổ chức có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất khi đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Cụ thể, khi chuyển nhượng bất động sản thì người mua phải đăng ký biến động đất đai (hay còn được gọi là làm thủ tục sang tên sổ đỏ) và nộp lệ phí trước bạ. Thế nhưng, pháp luật hiện hành không nghiêm cấm việc bên bán bất động sản cho tiền để bên mua nộp lệ phí trước bạ nhà đất.

Với những phân tích trên thì khi mua đất của bố mẹ, con cái vẫn phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất với trình tự, thủ tục, hồ sơ theo đúng quy định hiện hành về loại phí này.

Được miễn nộp phí trước bạ nhà đất trong trường hợp nào?

Có 18 trường hợp nhà đất được miễn, giảm nộp lệ phí trước bạ nhà đất theo quy định tại Điều 9, Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ. Sau đây là những trường hợp phổ biến không phải nộp phí trước bạ:

Theo quy định của pháp luật hiện hành, nhiều trường hợp được miễn, giảm lệ phí trước bạ nhà đất. Ảnh minh họa

• Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sử dụng đất.

• Đất được nhà nước giao, cho thuê, công nhận sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối.

• Nhà, đất là trụ sở của cơ quan Ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, đại sứ quán, cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống liên hợp quốc hay nhà ở của người đứng đầu các cơ quan trên đều được miễn nộp thuế trước bạ.

• Nhà, đất sử dụng vào mục đích cộng đồng như tôn giáo, cơ sở tín ngưỡng được Nhà nước công nhận và cho phép hoạt động.

• Quỹ đất thừa kế do cha mẹ, ông bà, anh em chuyển lại cho con, cháu khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cũng không phải đóng lệ phí.

• Nhà, đất thuộc tài sản nhà nước dùng làm trụ sở cơ quan của cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị -  xã hội, tổ chức xã hội,…

• Nhà tình thương, nhà đại đoàn kết, nhà được xây dựng mang tính nhân đạo, kể cả đất kèm theo nhà được đăng ký sở hữu, sử dụng tên người được tặng.

• Nhà, đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi nhà đất theo quy định của pháp luật.

• Đất làm nghĩa trang, đất để xây dựng đền, miếu, đình, am…

• Nhà ở chuyên dụng để phục vụ cho an ninh quốc phòng.

• Quỹ đất vốn để xây dựng cơ quan an ninh, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội…

Bạn nên liên hệ trực tiếp với Chi cục thuế địa phương nơi có nhà, đất để biết chi tiết đối với từng trường hợp cụ thể. Các cá nhân, tổ chức có tài sản thuộc đối tượng chịu thuế trước bạ cần đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Trong khi đó, đối với các đối tượng thuộc diện miễn lệ phí trước bạ cần phải có giấy chứng nhận đóng dấu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo tính minh bạch, hợp pháp.

>>> Xem thêm: 

• Miễn lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất đối với trường hợp nào?

• Môi giới có phải chịu phí trước bạ?

Cách tính lệ phí trước bạ nhà đất khi mua đất của bố mẹ

Nghị định 140/2016/NĐ-CP, Nghị định 20/2019/NĐ-CP cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định về việc miễn thuế trước bạ khi con cái mua đất của bố mẹ (bố mẹ chuyển nhượng bất động sản cho con).

Người có nghĩa vụ nộp thuế nếu chậm nộp lệ phí trước bạ nhà đất sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật. Ảnh minh họa

Chỉ khi nhận thừa kế hoặc nhận tặng cho nhà đất từ cha mẹ thì người nhận được miễn lệ phí trước bạ và miễn thuế thu nhập cá nhân. Điều này được quy định rõ tại Khoản 10, Điều 9, Nghị định 140/2016/NĐ-CP:

"Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Tùy từng trường hợp cụ thể, cách tính thuế trước bạ nhà đất khi mua đất của bố mẹ có những điểm khác biệt nhất định mà các bên tham gia giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản cần nắm rõ.

Trường hợp giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định

Theo Điều 5 và Điều 7, Nghị định 140/2016/NĐ-CP, thuế trước bạ nhà đất trong trường hợp giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá trị chuyển nhượng

Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định

• Cách tính lệ phí trước bạ đối với quyền sử dụng đất:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (diện tích x giá 1m2 tại bảng giá đất)

Với trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được tính:

Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = (Giá đất tại Bảng giá đất : 70 năm) x thời hạn thuê đất

• Cách tính lệ phí trước bạ đối với nhà ở:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (diện tích x giá 1m2 x tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)

Trong đó:

- Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh từng tỉnh thành ban hành.

- Giá 1m2 nhà là giá thực tế xây dựng "mới" 1m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh từng tỉnh, thành ban hành (có văn bản cụ thể của UBND cấp tỉnh)

- Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (bao gồm cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân, tổ chức.

Quy trình thủ tục nộp lệ phí trước bạ nhà đất

Khi có thông báo từ cục thuế cấp tỉnh về việc nộp lệ phí trước bạ, người nộp thuế trước bạ sẽ thực hiện theo quy trình các bước cụ thể như sau:

Khi chuyển nhượng nhà đất, người mua phải đăng ký biến động đất đai và nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật. Ảnh minh họa

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khai thuế trước bạ nhà đất

Người nộp thuế cần lập hồ sơ và kê khai lệ phí trước bạ nhà đất với các loại giấy tờ gồm:

• Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất theo mẫu 01/LPTB.

• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà đất là hợp pháp.

• Bản sao giấy tờ (có công chứng/chứng thực) chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp.

• Bản sao hợp đồng (có công chứng/chứng thực) chuyển nhượng nhà đất.

• Các giấy tờ chứng minh tài sản hoặc chủ tài sản thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí trước bạ hoặc được miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ nhà đất nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về giải quyết thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (nộp tại nơi có đất).

• Đối với cá nhân, hộ gia đình: Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh), hoặc nộp tại Bộ phận một cửa nếu đã tổ chức Bộ phận một cửa. Nếu có nhu cầu, bạn cũng có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã (thị trấn, phường, xã).

• Đối với tổ chức: Nộp hồ sơ khai thuế trước bạ nhà đất tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, nơi đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ khai phí trước bạ nhà đất và chuyển hồ sơ sang Chi cục Thuế. Chi cục Thuế tiếp nhận hồ sơ và giải quyết cho người dân, cụ thể:

- Nếu hồ sơ gửi trực tiếp tới Chi cục Thuế thì công chức thuế tiếp nhận và đóng dấu, đồng thời ghi thời gian nhận hồ sơ, ghi nhận số lượng tài liệu có trong hồ sơ để ghi vào sổ văn thư của Chi cục thuế.

- Nếu hồ sơ gửi đến Chi cục Thuế thông qua đường bưu chính thì công chức thuế đóng dấu ghi ngày nhận hồ sơ, ghi vào sổ văn thư của Chi cục thuế.

- Nếu hồ sơ khai lệ phí trước bạ điện tử: Hồ sơ khai lệ phí trước bạ nhà, đất phải được gửi đến Cơ quan Thuế nhằm đáp ứng theo quy định về giao dịch điện tử.

Thời hạn nộp lệ phí trước bạ nhà đất

Thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên thông báo nộp thuế của cơ quan thuế. Khi nộp hồ sơ khai thuế trước bạ nhà đất, cơ quan thuế sẽ tính và đưa thông báo số thuế phải nộp cũng như thời hạn nộp là bao lâu.

Cụ thể, với lệ phí trước bạ nhà đất, thời hạn nộp thuế là trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của Cơ quan Thuế thì người nộp lệ phí trước bạ phải nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Nộp phí trước bạ nhà đất ở đâu?

Bạn có thể tới 3 cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sau để nộp lệ phí trước bạ nhà đất:

- Nộp tại cơ quan nhà đất cấp huyện trực thuộc tỉnh thành phố nơi bạn sinh sống hoặc nơi bạn sở hữu quỹ đất cần phải nộp lệ phí trước bạ.

- Nộp tại Kho bạc nhà nước. Để được tư vấn quy trình nộp phí chi tiết, bạn có thể hỏi nhân viên lễ tân tại đây.

- Nộp tại Chi cục thuế địa phương. Nhân viên sẽ tư vấn quá trình nộp lệ phí trước bạ cụ thể cho bạn.

Thông thường, chi cục Thuế cấp huyện, tỉnh, thành phố là cơ quan thu lệ phí trước bạ nhà đất.

Chi cục Thuế cấp huyện, tỉnh, thành phố là cơ quan thu lệ phí trước bạ nhà đất. Ảnh minh họa

Chậm nộp phí trước bạ, xử phạt như thế nào?

Theo quy định hiện hành, thời hạn nộp lệ phí trước bạ nhà đất là 30 ngày tính từ ngày người nộp thuế nhận được thông báo nộp phí trước bạ. Nếu hết thời hạn quy định mà người nộp thuế chưa nộp thuế sẽ bị phạt chậm nộp thuế trước bạ nhà đất theo quy định của Luật quản lý thuế.

Cụ thể, Khoản 4, Điều 5, Luật số 71/2014/QH13 bổ sung, sửa đổi các luật về thuế quy định mức phạt chậm nộp tiền thuế như sau: "Người nộp thuế chậm nộp tiền thuế so với thời hạn quy định, thời hạn gia hạn nộp thuế, thời hạn ghi trong thông báo của cơ quan quản lý thuế, thời hạn trong quyết định xử lý của cơ quan quản lý thuế thì phải nộp đủ tiền thuế và tiền chậm nộp theo mức 0,05%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp."

Như vậy, số tiền chậm nộp = 0,05% x số ngày chậm nộp x số tiền lệ phí trước bạ phải nộp.

Một số lưu ý khi nộp phí trước bạ nhà đất

Như chúng ta đã biết, nộp lệ phí trước bạ là yêu cầu bắt buộc, cần thiết để đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Chỉ khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính này với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì bạn mới có quyền thực hiện những quyền hợp pháp của người sử dụng đất đối với nhà, đất đó.

Để quá trình làm hồ sơ kê khai thuế trước bạ, nộp thuế trước bạ khi mua đất của bố mẹ được thuận lợi, suôn sẻ hơn, người nộp thuế cần lưu ý một số vấn đề sau.

Thứ nhất, người nộp thuế cần xác định xem mình thuộc trường hợp nộp thuế trước bạ nào, là chuyển nhượng đất, nhà đất hay chuyển nhượng chung cư... Theo đó, cách tính thuế trước bạ cũng có những khác biệt nhất định. 

Với nhà ở tái định cư, lệ phí trước bạ được tính theo giá của cơ quan, đơn vị có thẩm quyền quy định.

Với căn hộ chung cư, lệ phí trước bạ được tính theo giá trị đất được phân bổ hay diện tích nhà ở chung cư của bạn.

Với đất chuyển nhượng, lệ phí trước bạ được tính theo giá đất thỏa thuận trọng hợp đồng. Trường hợp giá quỹ đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất chung của Nhà nước thì quỹ đất đó sẽ phải tính theo bảng giá đất của Nhà nước.

Với trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất, lệ phí trước bạ được tính theo bảng giá đất chung của địa phương.

Với các trường hợp nhà, đất mua bán qua đấu giá hoặc trúng thầu, lệ phí trước bạ được tính theo giá đất đấu giá thực tế của sàn giao dịch tại cùng thời điểm đó.

Thứ hai, người nộp phí trước bạ nhà đất cần chuẩn bị những giấy tờ cần thiết theo quy định hiện hành để quá trình kê khai, nộp thuế được thuận lợi, nhanh chóng hơn, không làm mất thời gian của chính mình, của cơ quan thuế và của người khác.

Thứ ba, người nộp phí trước bạ có thể tự mình tính toán, dự trù trước số tiền phải nộp. Điều này giúp người nộp thuế cũng như cơ quan thuế để tiết kiệm được thời gian làm thủ tục.

Thứ tư, người nộp phí trước bạ đảm bảo thực hiện việc nộp lệ phí trước bạ nhà đất tại chi cục Thuế. Bởi lẽ, trên thực tế đã xảy ra nhiều trường hợp các đối tượng giả mạo là người của chi cục Thuế đến tận nhà để thu thuế trước bạ. Vậy nên, để không bị rơi vào bẫy của kẻ lừa đảo, bạn nên tới chi cục Thuế để nộp phí trước bạ theo quy định hiện hành.

Thứ năm, người nộp phí trước bạ nếu không tự tin, không có nhiều kiến thức về vấn đề này thì có thể liên hệ với đơn vị chuyên nghiệp, dày dạn kinh nghiệm để được tư vấn về việc nộp lệ phí trước bạ nhà đất sao cho nhanh chóng, chuẩn xác.

Tóm lại, khi con cái mua đất của bố mẹ vẫn phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định hiện hành của pháp luật. Chỉ khi nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà đất từ bố mẹ thì mới được miễn thuế trước bạ nhà đất, thuế thu nhập cá nhân.

Với những thông tin tổng quan về phí trước bạ nhà đất mà Dothi.net chia sẻ trên đây, độc giả đã nắm rõ được khái niệm lệ phí trước bạ là gì, cách tính lệ phí trước bạ ra sao, quy trình nộp như thế nào, trường hợp nào được miễn phí trước bạ...

Qua đó, bạn đọc có thể tự tin áp dụng linh hoạt đối với từng trường hợp cụ thể trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản, tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

 

Lam Giang

 

>> Nhận nhà thừa kế có phải đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ?

>> Từ ngày 1/1/2017, miễn nộp lệ phí trước bạ đối với nhiều loại hình nhà đất