Những trường hợp được và không được sang tên sổ đỏ năm 2021?

Vậy sang tên sổ đỏ là gì? Điều kiện sang tên như thế nào? Những trường hợp nào không được sang tên sổ đỏ? Không có sổ đỏ, được sang tên hay không? Bài viết dưới đây giải đáp những thắc mắc này.

Sang tên sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ là từ mà người dân sử dụng để gọi tắt cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận). Đây là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

Sang tên sổ đỏ là cách gọi thông thường của người dân dùng để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Khi đó, người nhận chuyển nhượng (người mua bất động sản), người nhận tặng cho và người thừa kế sẽ được đứng tên trong sổ đỏ.

Theo quy định hiện hành, việc đăng ký biến động sẽ được thể hiện rõ trong Giấy chứng nhận. Khoản 1, Điều 20, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định: Trang 3, trang 4 của Giấy chứng nhận dùng để xác nhận thay đổi trong các trường hợp người sử dụng đất thực hiện tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Sang tên sổ đỏ là thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Điều kiện sang tên sổ đỏ

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013, khi tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải hội tụ đủ những điều kiện sau đây:

- Có sổ đỏ;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Đất không có tranh chấp.

Ngoài ra, trong một số trường hợp cần đáp ứng thêm những điều kiện: Người nhận chuyển quyền sử dụng đất không thuộc đối tượng không được nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 191, Luật Đất đai năm 2013; tặng cho, chuyển nhượng có điều kiện theo Điều 192, Luật Đất đai năm 2013.

>>> Xem thêm:

• Thủ tục làm sổ hồng chung cư và những lưu ý quan trọng

• Trình tự, thủ tục sang tên sổ đỏ nhà đất thừa kế

Bắt buộc phải sang tên sổ đỏ khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà đất?

Theo Khoản 1, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013: "Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu".

Khoản 4, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được sổ đỏ mà thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất... Khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động, tức sang tên sổ đỏ.

Thời gian sang tên sổ đỏ là bao lâu?

Khoản 6, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013 quy định, phải đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày tính từ ngày hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng có hiệu lực.

Đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn sang tên sổ đỏ được tính kể từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Theo đó, nếu quá 30 ngày tính từ ngày hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực hoặc tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế (đối với trường hợp thừa kế) mà không thực hiện sang tên sổ đỏ sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.

Sang tên sổ đỏ là thủ tục bắt buộc khi chuyển nhượng, tặng cho bất động sản.

Không sang tên sổ đỏ, có bị xử phạt?

Khoản 2, Điều 17, Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định mức xử phạt vi phạm hành chính đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động như sau:

- Khu vực nông thôn:

+ Trong thời gian 24 tháng tính từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện sang tên sổ đỏ sẽ bị phạt tiền từ 1-3 triệu đồng.

+ Nếu quá thời hạn 24 tháng tính từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện sang tên sổ đỏ, phạt tiền từ 2-5 triệu đồng.

- Khu vực đô thị (nội, ngoại thành của thành phố; nội, ngoại thị của thị xã; thị trấn)

Mức xử phạt vi phạm hành chính khi không thực hiện thủ tục đăng ký biến động bằng 2 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn. Theo đó, mức phạt cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm.

Mức xử phạt này áp dụng đối với cá nhân, hộ gia đình. Không chỉ bị phạt tiền như trên, mà người vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ theo quy định hiện hành.

Theo Khoản 4, Điều 5, Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất mà không thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất, tức người mua, người thừa kế và người nhận tặng cho bất động sản.

Trường hợp nào không được sang tên sổ đỏ?

Khi sang tên sổ đỏ, người bán, người tặng cho bất động sản phải đáp ứng đủ các điều kiện thực hiện quyền tặng cho, quyền bán. Tuy nhiên, một số trường hợp dù bên bán, bên tặng cho đáp ứng đủ điều kiện nhưng vẫn không thể thực hiện thủ tục sang tên vì bên mua, bên nhận tặng cho không được phép mua, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Cụ thể, có 4 trường hợp không được sang tên sổ đỏ theo quy định tại Điều 191, Luật Đất đai năm 2013:

• Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất trồng lúa của cá nhân, hộ gia đình (ngoại trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền).

• Cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.

• Cá nhân, hộ gia đình không được nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất ở trong khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

Những trường hợp được sang tên dù không có sổ

Đây là những trường hợp ngoại lệ khi tặng cho, sang nhượng nhà đất, dù không có sổ đỏ vẫn được sang tên. Theo Khoản 2, Điều 118, Luật Nhà ở năm 2014, các giao dịch sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có sổ đỏ.

Một số trường hợp không được sang tên sổ đỏ dù bên sang nhượng, bên tặng cho đủ điều kiện theo quy định hiện hành.

• Nhận thừa kế nhà ở

Khoản 2, Điều 118, Luật Nhà ở năm 2014 được hướng dẫn tại Khoản 8, Điều 72, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, trường hợp nhận thừa kế thì nhà ở không bắt buộc phải có sổ đỏ nhưng phải có giấy tờ theo quy định để chứng minh đủ điều kiện tham gia giao dịch. Những điều kiện cụ thể gồm:

- Trường hợp thừa kế nhà ở theo quyết định của Tòa án nhân dân: Phải có bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật.

- Trường hợp thừa kế nhà ở thuộc diện đầu tư xây dựng mới: Phải có giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng), giấy tờ chứng minh có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai của bên để thừa kế.

- Trường hợp thừa kế nhà ở thuộc diện thuê mua, mua: Phải có hợp đồng thuê mua, mua bán nhà ở hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở hoặc chứng minh việc đầu tư xây dựng nhà ở của bên cho thuê mua, bên bán.

- Trường hợp thừa kế nhà ở thuộc diện được tặng cho: Phải có văn bản hoặc hợp đồng tặng cho được lập hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho (nếu có).

• Bán nhà ở xã hội (theo quy định tại Khoản 4, Điều 62, Luật Nhà ở năm 2014)

- Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu 5 năm tính từ thời điểm thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở. Nếu trong thời hạn 5 năm tính từ ngày bên thuê mua, bên mua đã thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm và thời điểm bán.

- Tuy không bắt buộc phải có sổ đỏ nhưng phải có hợp đồng thuê mua hoặc hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội kèm theo biên bản bàn giao nhà ở, giấy tờ chứng minh đã thanh toán hết tiền thuê mua hoặc tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.

Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác phải có sổ đỏ, ngoại trừ 2 trường hợp sau:

• Theo quy định tại Khoản 3, Điều 186, Luật Đất đai năm 2013

Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, khi đó người nhận thừa kế không được cấp sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế của mình.

• Nhận thừa kế (theo quy định tại Khoản 1, Điều 168, Luật Đất đai năm 2013)

Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho, chuyển nhượng khi có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện để cấp sổ đỏ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành.

Trên đây là những thông tin quan trọng liên quan tới vấn đề sang tên sổ đỏ năm 2021 mà Dothi.net chia sẻ với độc giả. Bạn đọc có thể tham khảo, áp dụng đối với trường hợp cụ thể của mình.

Lam Giang