Thủ tục và cách phòng tránh rủi ro khi mua đất thế chấp ngân hàng

Chân thành cảm ơn!

(Mạnh Chung)

Bên thế chấp có quyền "được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật." (Ảnh minh họa, nguồn: Internet)

Trả lời:

Khoản 5, Điều 321, Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định, bên thế chấp có quyền: "Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật."

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì trường hợp của bạn là nhận chuyển nhượng đất đang được thế chấp tại ngân hàng. Do đó, đôi bên sẽ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu ngân hàng đồng ý. Các bên sẽ tự thỏa thuận việc này và không trái với quy định của pháp luật hiện hành.

Ngân hàng nhận thế chấp đất, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng có thể lập thỏa thuận 3 bên liên quan tới việc thanh toán tiền chuyển nhượng giữa bên mua và bên bán cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên chuyển nhượng đất với ngân hàng. Lưu ý, thỏa thuận giữa 3 bên cần được lập thành văn bản, đồng thời phải được chứng thực, công chứng theo quy định.

Để thanh toán khoản nợ của bên bán, bên mua sẽ nộp cho ngân hàng khoản tiền bằng số tiền cả gốc lẫn lãi. Sau đó, ngân hàng sẽ xóa thế chấp, trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn. Sau khi trừ đi số tiền đã trả nợ ngân hàng, khoản tiền chuyển nhượng còn lại sẽ do hai bên mua - bán tự thỏa thuận với nhau.

Bạn và người bán đất sau khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng, cùng với đó làm thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai (Sở TN&MT) hoặc tại Phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Mặt khác, các bên còn phải nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục thuế cấp huyện nơi bất động sản tọa lạc.

Bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên bạn hoặc ghi tên bạn vào trang 4 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể là mục thay đổi người sử dụng đất. Tuy nhiên, điều kiện là bạn cần hoàn thiện đầy đủ, đúng hồ sơ thủ tục.

Khi mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng, để tránh rủi ro, người mua cần tìm hiểu kỹ về mảnh đất, lập thỏa thuận 3 bên, khi được ngân hàng đồng ý mới nhận chuyển nhượng. Bên cạnh đó, khoản tiền nhận chuyển nhượng phải lớn hơn hoặc bằng với khoản tiền cả gốc lẫn lãi mà bên bán đang nợ ngân hàng. Việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng cần được thực hiện tại Phòng công chứng; lưu giữ mọi giấy tờ liên quan tới giao dịch.

Luật sư, Thạc sĩ Phạm Thanh Bình
(Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội)