Thuê quyền sử dụng đất là gì? Có được cấp sổ đỏ không?

Vậy để thuê quyền sử dụng đất cần đáp ứng những điều kiện nào? Quyền lợi của người thuê đất? Bên thuê đất có được cấp sổ đỏ không? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp những thắc mắc này.

1. Thuê quyền sử dụng đất là gì?

Khái niệm thuê quyền sử dụng đất hiểu một cách đơn giản là việc người có nhu cầu sử dụng đất thuê của người có quyền sử dụng đất hợp pháp để sử dụng theo mục đích được thoả thuận phù hợp với pháp luật. Đồng thời, việc thuê đất phải phù hợp với các quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự hiện hành.

Khoản 1, Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ: "Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.". Như vậy, cho thuê quyền sử dụng đất là một trong những quyền hợp pháp của người sử dụng đất.

Thuê quyền sử dụng đất gồm 2 trường hợp: Nhà nước cho thuê đất và thuê quyền sử dụng đất của người sử dụng đất (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình).

Việc thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015. Ảnh minh họa

2. Điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất

Theo Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau thì người sử dụng đất có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất.

- Có Giấy chứng nhận;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Đất đang trong thời hạn sử dụng.

Lưu ý: Riêng với trường hợp thuê quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình thì ngoài những điều kiện trên cần phải được sự đồng ý của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đó.

3. Người thuê quyền sử dụng đất có được cấp sổ đỏ không?

Đây là một trong những thắc mắc phổ biến của người thuê đất hiện nay. Việc người thuê quyền sử dụng đất có được cấp Giấy chứng nhận không còn tùy theo từng trường hợp cụ thể.

• Trường hợp thuê đất của Nhà nước

Theo quy định tại điểm b, Khoản 1, Điều 99; Khoản 1, Điều 74; điểm a, Khoản 1, Điều 175, Luật Đất đai năm 2013, người được Nhà nước cho thuê đất từ sau ngày 01/07/2014 được cấp Giấy chứng nhận.

• Trường hợp thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình

Pháp luật về đất đai hiện hành quy định trường hợp thuê, thuê lại đất của người khác sẽ không được cấp sổ đỏ, sổ hồng. Cụ thể, Khoản 3, Điều 19, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai nêu rõ:

"Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế."

Theo đó, thuê lại quyền sử dụng đất là một trong các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ngoại trừ trường hợp hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mới.

Như vậy, người thuê, thuê lại đất của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức không được cấp sổ đỏ, trừ một số trường hợp quy định tại Khoản 3, Điều 19, Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu trên.

>>> Xem thêm:

• 7 vấn đề pháp lý mà người cho thuê nhà nhất định phải biết

• Quy định mới về giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp

4. Quyền lợi của người thuê quyền sử dụng đất là gì?

Quyền lợi của người thuê quyền sử dụng đất được quy định cụ thể cho từng trường hợp thuê đất.

Trường hợp thuê đất của cá nhân, hộ gia đình

Khi thuê đất của cá nhân, hộ gia đình, người thuê đất có quyền theo sự thỏa thuận của các bên, tuy nhiên cần phải trong phạm vi những quyền mà cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất có, cụ thể: Được Nhà nước hướng dẫn, giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp...

Lưu ý: Người thuê quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình không có quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất vì người thuê không phải là "chủ" đất.

Người thuê lại quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức không được cấp sổ đỏ, ngoại trừ một số trường hợp quy định tại Khoản 3, Điều 19, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.  Ảnh minh họa

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

Điều 175, Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, cụ thể:

• Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166, Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013.

• Quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.

• Quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189, Luật Đất đai năm 2013. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

• Quyền góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

• Quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Lưu ý: Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình ngoài cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất cho cả thời gian thuê

Điều 174, Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, cụ thể như sau:

• Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166, Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013.

• Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

• Quyền cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

• Quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

• Quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.

• Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.

Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ như trên. Việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nếu tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

5. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có phải công chứng, chứng thực?

Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về việc thuê lại quyền sử dụng đất. Bên cho thuê lại chuyển giao đất cho bên thuê lại để sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Trong khi đó, bên thuê lại phải sử dụng đất theo đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê.

Điểm b, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên."

Như vậy, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng hay chứng thực hợp đồng thuê quyền sử dụng đất xuất phát từ nhu cầu của các bên tham gia giao dịch. Thế nhưng, trên thực tế, các bên vẫn nên công chứng hợp đồng để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bến, tránh xảy ra rủi ro, tranh chấp.

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Ảnh minh họa

6. Khi nào việc thuê đất mới có hiệu lực?

Theo Khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013, việc cho thuê đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính, việc cho thuê đất mới chính thức có hiệu lực.

"3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.".

Mặt khác, Khoản 6, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013 quy định, trong thời hạn không quá 30 ngày tính từ ngày hợp đồng cho thuê đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất có hiệu lực, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.

7. Hồ sơ, thủ tục thuê quyền sử dụng đất

Khoản 2, Điều 7, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định về thành phần hồ sơ cho thuê đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất gồm các loại giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.

• Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

• Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cho thuê tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cho thuê tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất.

• Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư.

• Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

Căn cứ Điều 79, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục cho thuê đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất được thực hiện theo trình tự các bước sau đây:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Cá nhân, hộ gia đình nộp trực tiếp tại xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu. Trường hợp không nộp tại phường, xã, thị trấn nơi có đất thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện nơi có đất. Nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Đối với trường hợp cho thuê một phần thửa đất, trước khi nộp hồ sơ cho thuê đất, người sử dụng đất cần đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cho thuê.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu

Sau khi tiếp nhận hồ sơ từ cá nhân, hộ gia đình, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ cho thuê đất. Nếu hồ sơ đủ điều kiện thì Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định hiện hành.

Sau đó, cơ quan này xác nhận nội dung biến động vào sổ đỏ đã cấp theo quy định. Đồng thời, chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Cuối cùng, trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND phường, xã, thị trấn để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại phường, xã, thị trấn.

Thời gian giải quyết hồ sơ cho thuê quyền sử dụng đất không quá 3 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. Với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, thời hạn không quá 13 ngày làm việc.

Trên đây là những quy định về điều kiện, hồ sơ, trình tự thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất mới nhất. Cùng với đó là những vấn đề cơ bản liên quan tới việc thuê đất mà người sử dụng đất, người thuê đất cần nắm rõ nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.

Lam Giang (TH)