Hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, cho thuê nhà

Bài viết dưới đây hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà và cho thuê nhà ở theo quy định mới nhất. Các bên tham gia giao dịch cần nắm rõ để đảm bảo quyền lợi của mình.

1. Thuế thu nhập cá nhân là gì?

Thuế thu nhập cá nhân là khoản tiền do người có thu nhập phải trích nộp trong một phần tiền lương hoặc từ các nguồn thu khác vào ngân sách nhà nước sau khi đã được giảm trừ theo quy định. Căn cứ Luật thuế thu nhập cá nhân cũng như các Thông tư, Nghị định hướng dẫn, thuế thu nhập cá nhân có thể được định nghĩa như sau: 

Thuế thu nhập cá nhân là thuế trực thu, được tính trên thu nhập của người nộp thuế sau khi đã trừ các thu nhập miễn thuế cùng các khoản được giảm trừ gia cảnh. 

Đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân gồm cá nhân cứ trú tại Việt Nam và cá nhân không cư trú tại Việt Nam có thu nhập chịu thuế. Với cá nhân cư trú tại Việt Nam, thu nhập chịu thuế là khoản phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam. Với cá nhân không cư trú, thu nhập chịu thuế là thu nhập phát sinh tại Việt Nam.

Theo Luật thuế thu nhập cá nhân, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản gồm:

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

• Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Thu nhập từ kinh doanh thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân gồm:

• Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ;

• Thu nhập từ hoạt động hành nghề độc lập của cá nhân có giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật.

Lưu ý, thu nhập từ kinh doanh không bao gồm thu nhập của cá nhân kinh doanh có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống. Như vậy, khi bán nhà hoặc cho thuê nhà, cá nhân có thu nhập từ các khoản này phải đóng thuế thu nhập cá nhân theo quy định về Luật thuế thu nhập cá nhân hiện hành.

Khi bán nhà hoặc cho thuê nhà đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân, ngoại trừ một số trường hợp được miễn thuế theo quy định hiện hành. Ảnh minh họa

2. Ai phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà? 

Điểm c, Khoản 5, Điều 2, Thông tư 111/2013/TT-BTC nêu rõ, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai là thu nhập phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Theo đó, người nộp thuế là người có thu nhập. Khi bán nhà, bên bán phải chịu thuế thu nhập cá nhân, vì họ là người có thu nhập.

Thế nhưng, trên thực tế, các bên mua - bán bất động sản có thể thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà về việc người nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà.

3. Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà được tính như thế nào?

Công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà được quy định tại Điều 12, Thông tư 111/2013/TT-BTC được bổ sung, sửa đổi bởi Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC.

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%

Trong đó, giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, gồm cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đối với trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất, phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Nếu UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

>>> Xem thêm:

• Được miễn thuế thu nhập cá nhân khi nhận tặng cho đất chưa có sổ đỏ?

• Tính thuế thu nhập cá nhân như thế nào khi ủy quyền cho mẹ đẻ bán nhà?

 4. Thủ tục kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà được quy định tại Khoản 4, Điều 21, Thông tư 92/2015/TT-BTC. Cụ thể, hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;

- Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.

- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất. Cá nhân, hộ gia đình ký cam kết chịu trách nhiệm đối với bản sao (chụp) đó.

- Với trường hợp thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân cần có giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định.

Nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà ở đâu?

Người nộp thuế nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà và hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng. Hoặc nộp trực tiếp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng trong trường hợp địa phương chưa có một cửa liên thông.

Đối với trường hợp chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, cá nhân khai thuế và nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán bất động sản tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình đó hoặc cá nhân, tổ chức được cơ quan thuế ủy nhiệm quyền thu thuế.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân

Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Nếu hợp đồng chuyển nhượng có điều khoản thỏa thuận bên mua nhà là người nộp thuế thay cho bên bán nhà thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng lý quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Còn nếu hợp đồng chuyển nhượng không có điều khoản thỏa thuận bên mua nhà là người nộp thuế thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân chậm nhất là ngày thứ 10, tính từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản chính thức có hiệu lực thi hành trên thực tế.

Thời hạn nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Theo quy định hiện hành, thời hạn nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất là thời hạn ghi trên thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.

Một số trường hợp mua bán nhà đất được miễn thuế thu nhập cá nhân. Ảnh minh họa

5. Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Theo quy định của pháp luật hiện hành, có 2 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà: Mua bán giữa người có quan hệ huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng và người chuyển nhượng chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Mua bán nhà đất giữa những người có quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng, hôn nhân

Căn cứ theo quy định tại điểm a, Khoản 1, Điều 3, Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa những người sau được miễn thuế thu nhập cá nhân.

• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;

• Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;

• Bố vợ, mẹ vợ với con rể;

• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

• Giữa vợ với chồng;

• Anh chị em ruột với nhau;

• Ông nội, bà nội với cháu nội;

• Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.

Bên chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở

Để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất ở, nhà ở trong trường hợp này cần phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, tại thời điểm chuyển nhượng, bên bán chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở, gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó. Căn cứ vào sổ đỏ, sổ hồng đê xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở.

Đối với trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

Trường hợp cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

Thứ hai, tính đến thời điểm chuyển nhượng, bên bán có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 183 ngày. Tức là, từ ngày cấp Giấy chứng nhận đến ngày chuyển nhượng nhà đất phải đảm bảo tối thiểu 183 ngày.

Trong trường hợp được cấp lại hoặc cấp đổi sổ đỏ, sổ hồng thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở vẫn được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận cũ.

Thứ ba, nhà ở, quyền sử dụng đất ở phải được chuyển nhượng toàn bộ. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế thu nhập cá nhân cho phần chuyển nhượng đó.

6. Cho thuê nhà có phải nộp thuế thu nhập cá nhân?

Đối với nhà đất cho thuê, thuế thu nhập cá nhân mà cá nhân phải nộp cho cho cơ quan thuế được quy định tại Khoản 1, Điều 9 và Điều 10, Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Theo đó, cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản gồm cho thuê nhà, cửa hàng, mặt bằng, kho bãi, nhà xưởng không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê máy móc thiết bị, phương tiện vận tải không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.

Cụ thể, dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn gồm cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho công nhân, sinh viên và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.

Bên cho thuê khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Bên cho thuê khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

Đối với trường hợp cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của một năm dương lịch; doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.

Nếu bên thuê nhà trả tiền trước cho nhiều năm thì bên cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Theo đó, số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch. Mặt khác, nếu có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê nhà dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, thời hạn thuê và kỳ thanh toán thì bên cho thuê thực hiện khai bổ sung, điều chỉnh theo quy định cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

Công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà theo Thông tư 40/2021/TT-BTC được áp dụng từ ngày 01/08/2021, cụ thể như sau:

Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân x 5%

Trong đó, doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà là daonh thu gồm thuế (nếu thuộc diện phải nộp thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê cùng các khoản thu khcs gồm tiền phạt, tiền bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà.

Tuy nhiên, đối với trường hợp bên thuê nhà trả tiền thuê trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân được xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Vậy doanh thu tính thuế được xác định vào thời điểm nào? Đó là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê nhà mà các bên đã ký kết với nhau.

Cá nhân cho thuê nhà với doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Ảnh minh họa

7. Hướng dẫn kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà

Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà

Hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê nhà trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế được quy định tại Khoản 1, Điều 14, Thông tư 40/2021/TT-BTC, bao gồm những giấy tờ sau:

- Tờ khai thuế theo mẫu số 01/TTS;

- Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản theo mẫu số 01-1/BK-TTS.

- Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng trong trường hợp đây là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng.

- Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật nếu cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế.

Sau khi chuẩn bị hồ sơ khai thuế đầy đủ và hợp lệ, cá nhân nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có nhà đất cho thuê.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10, tính từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.

Thời hạn nộp thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà

Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Đối với trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thì thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.

Trên đây là cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, cho thuê nhà cũng như thời hạn khai thuế, thời hạn nộp thuế theo quy định mới nhất mà các bên tham gia giao dịch cần nắm rõ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình. Để tìm hiểu thêm về thuế thu nhập cá nhân, bạn đọc có thể tham khảo tại đây. 

Lam Giang (TH)