Việt Nam có giá nhà rẻ nhất thế giới?

Cụ thể, tại Manila, Bangkok, Hong Kong, một căn hộ trung bình được bán với giá khoảng 300.000 USD, riêng Sài Gòn chỉ ở mức 30.000-40.000 USD/căn. 

Vẫn còn nhiều tranh luận trái chiều về nhận định giá nhà Việt Nam rẻ nhất thế giới. Ảnh: Vũ Lê

Bàn về đề tài đầy tranh cãi này, Chủ tịch Công ty CP đầu tư Nam Long, ông Nguyễn Xuân Quang chia sẻ: Nếu làm phép so sánh giữa giá nhà và tiền lương hiện nay ở Việt Nam thì còn rất lâu lắm người dân đô thị mới có thể mua. Tuy nhiên, cũng không thể vì giá nhà cao hơn so với thu nhập mà có thể nói bất động sản tại Việt Nam đắt đỏ. Tính sòng phẳng ra thì giá nhà ở Việt Nam hiện đang thuộc dạng rẻ nhất thế giới.

Ông Quang cũng đưa ra dẫn chứng cụ thể về giá của căn hộ vừa túi tiền tại Tp.HCM ở tầm 30.000-40.000 USD/căn (650-850 triệu đồng), trong khi, Bangkok, Hong Kong hay Manila... mức giá bán một căn hộ như vậy rơi váo khoảng 300.000 USD.

Không chỉ vậy, tỷ suất sinh lời của các nhà đầu tư bất động sản, nhất là đơn vị xây dựng nhà ở giá rẻ tại thị trường Việt Nam hiện không chỉ ít mà còn đối mặt với không ít rủi ro.

Nhưng vì thu nhập của người dân ta còn thấp nên sản phẩm sẽ khó có thể tiêu thụ được nếu bán với giá cao. Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước nhiều thách thức lớn để phát triển bền vững khi giá nhà và biên lợi nhuận của ngành địa ốc vẫn ở mức thấp.

Đồng tình với sự phân tích trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM nói: So với nhiều nước thì giá nhà vừa túi tiền tại Việt Nam hiện đang rẻ hơn. Kể cả phân khúc cao cấp và hạng sang cũng đang có sự chênh lệch rất lớn về giá giữa thị trường Việt Nam và các nước trong khu vực.

Ngược lại, cũng có không ít ý kiến không đồng tình với quan điểm trên. Ông Mai Đức Hùng, Tổng giám đốc Công ty CP phát triển địa ốc Việt Đô cho rằng, việc so sánh về giá bán nhà ở không chỉ đơn thuần dựa vào yếu tố giá cả, màcòn phải gắn liền với mức thu nhập của người dân ở địa phương đó.

Nếu người ta có thể nhìn thấy được giá nhà ở thuộc phân khúc trung - cao tại các nước như Singapore, Thượng Hải hay Malaysia ở mức 500.000-600.000 USD/căn, đắt gấp 3-4 lần Việt Nam; phân khúc nhà giá rẻ tại Hong Kong, Philippines, Thái Lan hay Malaysia khoảng 300.000 USD/căn, đắt gấp 7 lần so với ở Việt Nam thì tại sao họ không nghĩ được rằng, thu nhập của người dân tại các nước đó cũng cao hơn so với Việt Nam chúng ta gấp nhiều lần?

Thực tế, Việt Nam chưa phải là đất nước có giá nhà ở rẻ nhất trên thế giới, bởi thu nhập và khả năng chi trả của phần đa người dân chúng ta đều chưa thể mua được nhà, ông Hùng nói.

Ông Hùng phân tích thêm, mức lương trung bình hiện nay của người lao động Việt Nam là khoảng 150-180 USD/tháng, trong khi đó, tại nhiều quốc gia trong cùng khu vực, mức này đã đạt tới 1.300-1.500 USD/tháng, thậm chí còn cao hơn, mức lương chênh lệch tối thiểu đã là gần 10 lần.

Tổng cục Thống kê (GSO) đã đưa ra số liệu thống kê về tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của Việt Nam năm 2014 là đạt được gần 4 triệu tỷ đồng (184 tỷ USD), tính theo tỷ giá của Sở Giao dịch Ngân hàng Nhà nước ngày 31/12/2014. Như vậy, nếu tính GDP bình quân trên đầu người của Việt Nam trong năm 2014 chỉ đạt 2.028 USD, tương đương 169 USD/tháng, đây là một con số hết sức khiêm tốn so với các nước trong khu vực.

Từ sự phân tích trên, ông Hùng đã nhấn mạnh: Một khi lương trung bình và GDP đều thấp, nhà ở vẫn là điều vượt xa tầm với của nhiều người dân thì giá nhà ở Việt Nam vẫn là rất đắt đỏ.

Bảng so sánh về chỉ số chi trả nhà tại Việt Nam với các nước khác.

Sở dĩ thu nhập trung bình của người dân nước ta còn thấp hơn rất nhiều so với các nước khác trên thế giới, nhưng chỉ số chi trả nhà ở của người dân mình lại cao hơn nhiều là do áp lực từ tính sở hữu nhà đã ăn sâu vào tiềm thức của người dân. Savills đã làm một cuộc khảo sát và nhấn mạnh mức độ phức tạp của thị trường Việt Nam, không đề cập đến vấn đề giá nhà đắt hay rẻ.

Ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam, một người đã có nhiều năm nghiên cứu về thị trường bất động sản Việt Nam cũng như quốc tế đã đánh giá, giá nhà ở tại Việt Nam so với các nước trong khu vực là khá thấp.

Nhưng có một nghịch lý đang diễn ra ở đây là, tuy giá nhà ở có thấp hơn nhưng người dân Việt Nam lại không dễ dàng chi trả, ngay cả những căn nhà giá rẻ vẫn còn là điều nằm xa tầm với của rất nhiều người, ông Troy Griffiths nói.

Ngoài ra, cũng rất khó để xác định được khả năng chi trả nhà ở của người Việt Nam, bởi, điều đó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau mang tính cá nhân như mức lương, thu nhập, sự tác động từ gia đình và tính phổ dụng của hệ thống tín dụng ngân hàng tại Việt Nam so với các nước khác cũng ít hơn.

Trong những nghiên cứu trước đây từ BOA, Merrill Lynch và Savills đều cho thấy chỉ số chi trả nhà ở của người dân Việt đang có sự dao động lớn, thậm chí có thể xem là mâu thuẫn. Phép tính về chỉ số chi trả được thực hiện bằng công thức lấy giá nhà trung bình chia cho thu nhập trung bình của hộ gia đình. Chỉ số này tại nhiều nền kinh tế phát triển nằm trong khoảng 4, còn Việt Nam là giữa 9 và 13.

Điều mâu thuẫn ở đây là, thu nhập trung bình của người Việt dù thuộc nhóm thấp nhưng khả năng chi trả cho nhà ở của họ lại có phần nhỉnh hơn so với một số nước khác. Sự khác biệt lớn đó là do nhu cầu sở hữu cao vốn đã ăn sâu vào trong tiềm thức, văn hóa của người Việt. Đối với các nước khác, người dân của họ không hề phải chịu áp lực mua nhà và họ có thể lựa chọn thuê theo nhiều hình thức khác nhau.

Thực tế đó đã cho thấy sự phức tạp trong các vấn đề liên quan đến thị trường địa ốc của Việt Nam. Chúng ta có thể khẳng định rằng, giá nhà ở của Việt Nam đang nằm trong nhóm thấp nhưng chắc chắn không phải là rẻ nhất thế giới, ông Troy Griffiths khẳng định.