7 nguyên tắc "bỏ túi" khi đầu tư nhà trong hẻm cụt

Chuyên gia BĐS cá nhân, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, Phan Công Chánh đã chia sẻ 7 lưu ý bỏ túi khi muốn bỏ tiền mua để ở hoặc đầu tư căn hộ trong ngỏ hẻm.

Một là, hiểu đúng về khái niệm hẻm.

Theo quyết định số 88 ban hành năm 2007 của UBND Tp.HCM về lộ giới và quản lý đường hẻm trong các khu dân cư hiện hữu, đường hẻm là các tuyến đường phục vụ giao thông nội bộ khu vực và có lộ giới nhỏ hơn 12m.

Quyết định này được áp dụng trong phạm vi các quận nội thành cũ tại Tp.HCM gồm các quận: 1,3,4,5,6,8,10, Tân Bình, Bình Thạnh, Tân Phú, Gò Vấp, Phú Nhuận.

Nhà trong hẻm tức là mặt tiền lộ giới của tuyến đường trước nhà nhỏ hơn hoặc bằng 12m.

Có 4 loại hẻm: chính, nhánh, cụt, chung. Hẻm chính là đường hẻm được nối thông vào đường phố (loại đường khu vực có lộ giới lớn hơn 12m) và các hẻm nhánh hoặc hẻm cụt khác.

Hẻm nhánh là đường hẻm được nối vào đường phố hoặc hẻm chính, hoặc có liên thông với hẻm khác.

Hẻm cụt là đường hẻm chỉ nối một đầu vào đường hẻm khác hoặc đường phố.

Lối đi chung là đường hẻm cụt phục vụ giao thông nội bộ cho một số căn hộ, được hình thành khi phân tách lô đất.

Độ rộng tối thiểu của hẻm được quy định trong quyết định này phải là 3,5m, song hiện trạng tại Tp.HCM có hàng chục nghìn con hẻm cần phải được chỉnh trang do nhỏ hơn cả chiều rộng tối thiểu 3,5m, thậm chí nhiều con hẻm lòng đường chỉ vừa một xe gắn máy đi lọt.

Hai là, cần biết rằng, nhà nằm trong hẻm càng nhỏ thì rủi ro pháp lý càng cao.

Nếu lộ giới hẻm đang nhỏ (3,5m trở xuống), nhiều khả năng hẻm sẽ phải được chỉnh trang và quy hoạch lại. Trong trường hợp hẻm nằm trong quy hoạch treo thì chủ nhà sẽ không được sửa chữa, cơi nới, thay đổi hiện trạng ngôi nhà.

Nhà trong hẻm thường bị cơi nới, lấn chiếm lòng hẻm, xây dựng trái phép có thể khiến công trình khó hoàn công.

Ba là, chấp nhận lưu thông bất tiện.

Nhà hẻm càng nhỏ thì giao thông càng vất vả, chưa kể tình trạng lấn chiếm hẻm để kinh doanh, xả rác, đỗ xe vô tội vạ.

Hơn nữa, khi không may có cháy nổ, ma chay… thì đều khó khăn trong lưu thông.

Người mua nhà phố trong hẻm tại Sài Gòn phải cân nhắc nhiều khía cạnh
 trước khi chọn mặt gửi vàng

Bốn là, thanh khoản nhà trong hẻm cụt kém hơn những căn nhà hẻm to.

Những nhà đầu tư khôn ngoan thường quan niệm rằng, thà đổ tiền vào nhà nhỏ trong hẻm to còn hơn là đổ tiền vào nhà to trong hẻm nhỏ. Những ngôi nhà trong hẻm nhỏ thường tốn chi phí tân trang, sửa chữa nên dễ rơi vào tình trạng dễ mua khó bán hoặc kéo dài thời gian thương lượng.

Năm là, giá trị căn nhà trong hẻm càng nhỏ càng bị giảm sút so với tài sản ở vị trí khác có cùng giá trị.

Khi muốn bán nhà trong ngỏ hẻm thường bị ép giá, gặp nhiều trở ngại khi thế chấp tài sẩn vay vốn ngân hàng.

Chẳng hạn nhà tại hẻm Phạm Viết Chánh, phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, Tp.HCM diện tích đất 92m2, giá chỉ có 4,5 tỷ (chưa thương lượng), tương đương 49 triệu đồng/m2, trong khi cách đó vài căn một căn nhà nằm ở ngã ba lòng hẻm to hơn, xe hơi ra vào được lại có giá bán lên đến gần 80 triệu đồng.

Sáu là, chi phí xây dựng, sửa chữa nhà trong hẻm thường bị đội lên rất nhiều so với những vị trí khác. Bởi mất nhiều thời gian và chi phí nhân công vận chuyển vật liệu.

Hơn nữa, trong quá trình xây dựng khó tránh khỏi ảnh hưởng tường chung, vách chung, chống thấm khó khăn do ứ đọng nước nhà bên cạnh. Nhẹ thì xử lý nhanh thông qua thỏa thuận, nặng có thể tranh chấp kéo dài.

Bảy là, môi trường xã hội trong hẻm cụt thường chỉ ở mức trung bình trở xuống.

Văn hóa nhà trong hẻm nhỏ thường phúc tạp do không có ban quản lý, tính riêng tư cũng bị hạn chế do lòng hẻm quá hẹp, rác thải không được tập kết đúng quy định, mua bán lấn chiếm, cơi nới nơi đỗ xe… Chính những điều này khiến nhà hẻm kén khách hơn các tài sản khác hoặc có tính thách đố cao đối với giới đầu tư.