5 “nguyên tắc vàng” cần nhớ khi đầu tư nhà phố xây sẵn ngoại ô Sài Gòn

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang cho biết, với nguồn cung ít ỏi, giá thành phải chăng, đáp ứng được nhu cầu an cư của những người có thu nhập khiêm tốn. Tuy vậy, kênh đầu tư này đòi hỏi sự tỉ mỉ rất cao, người mua cần cẩn trọng trước khi chọn mặt gửi vàng. Ông Quang chia sẻ cẩm nang "5 tiêu chí vàng" giúp nhà đầu tư tham khảo trước khi đầu tư vào loại tài sản này.

Một là: Đo vị trí và khoảng cách hợp lý.

Nhà phố xây sẵn ở ngoại ô thường cách khu trung tâm rất xa, thậm chí lên đến chục km trở lên, đồng nghĩa với việc mất rất nhiều thời gian di chuyển.  Thêm vào đó là tình trạng kẹt xe ở đô thị sẽ càng khiến quỹ thời gian hao phí dọc đường bị nhân đôi và trở thành nỗi ám ảnh lớn.

Do đó, bí quyết chọn vị trí căn nhà ngoại ô phù hợp bằng cách đo cự ly từ nhà đến nơi làm việc, các hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, trung tâm hành chính địa phương), công trình tiện ích (chợ, trung tâm thương mại) không quá 5-6km. Khoảng cách này hợp lý để ổn định được thời khóa biểu và chăm lo cuộc sống bao gồm: làm việc, cho con cái học hành, chăm sóc sức khỏe, vui chơi, giải trí...

Chẳng hạn như làm việc ở gần sân bay Tân Sơn Nhất có thể chọn vị trí căn nhà ở quận 12, Gò Vấp. Làm việc ở quận 7 có thể định vị căn nhà ở Phú Xuân, huyện Nhà Bè. Làm việc tại cảng Cát Lái chọn nhà Thủ Đức, rìa quận 9...

Hai là: Chỉ quyết định mua khi hiểu tường tận về pháp lý. Thực tế cho thấy rằng, nhà phố xây sẵn ở các quận xa nội đô thành phố không đồng nhất về thủ tục cấp giấy chứng nhận. Quy định về tách thửa, phân lô, chuẩn xây dựng ở mỗi địa phương là khác nhau.

Chính vì vậy, nhà đầu tư cần yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ quy trình hồ sơ pháp lý. Bên mua có quyền giữ lại một khoản tiền cho đến khi hoàn thiện giấy tờ nhà. Khách mua cũng có thể yêu cầu giải thích các vấn đề như: bản vẽ thiết kế, tường nhà chung hay riêng, giấy tờ nhà được địa phương cấp theo quy định nào, sổ chung hay riêng, quy định tách thửa của địa phương ra sao...

Ngoại ô, nhiều căn nhà phố xây sẵn tường chung, 2 nhà một sổ, bên cạnh đó cũng có nhiều trường hợp nhà phố liên kế, nhìn bên ngoài san sát nhau nhưng tường riêng và sổ riêng.

Về mặt pháp lý, nhà sổ chung và sổ riêng đều hợp pháp. Thế nhưng, nhà sổ riêng thuận lợi hơn vì rút ngắn quá trình giao dịch trên thị trường thứ cấp (mua đi bán lại).

Chẳng hạn, tại quận 12, nhà phố xây sẵn có diện tích đất 50m2, diện tích sàn xây dựng (diện tích nhà ở) 100m2 hoàn toàn có thể tách thửa ra sổ riêng từng căn nhà theo đúng quy định. Hồ sơ ban đầu của trường hợp này là 2 nhà chung một sổ, cùng một thửa đất, xây tường riêng và được tách thửa, cấp sổ riêng sau khi có người về ở.

Hay tại huyện Bình Chánh, nhà phố xây trên diện tích đất 80m2 cũng được cấp sổ riêng. Trong khi đó, tại Nhà Bè, giáp ranh quận 7, các căn nhà phố xây sẵn thường có sổ chung, tường chung, diện tích khiêm tốn hơn vì giá đất tại đây đắt hơn nên diện tích thửa đất nhỏ hơn.

Pháp lý và chất lượng xây dựng của nhà phố xây sẵn ở ngoại ô thành phố
 thường khá phức tạp và mang tính thách đố đối với nhà đầu tư

Ba là: Giám sát chất lượng xây dựng và yêu cầu chế độ bảo hành, bảo trì.

Nhờ việc xây dựng trên quỹ đất ngoại ô, khá xa trung tâm nên giá trị tài sản vùa túi tiền của nhiều người. Để đáp ứng tiêu chí rẻ nên thông thường chất lượng xây dựng thường không cao. Hơn nữa, khu vực ngoại thành thường có nền đất yếu, dễ ảnh hưởng lớn đến chất lượng căn nhà. Trong khi đó, đa số người mua nhà phố xây sẵn không thể xác định chất lượng công trình. Đây cũng là vấn đề chuyên môn, người ngoại đạo khó mà tường tận.

Để khắc phục điều này, trước khi quyết định mua khách hàng có thể tìm đến chuyên gia xây dựng giám sát, thẩm định quá trình thi công, xác định các tiêu chuẩn của địa chất và độ bền tối thiểu của căn nhà.

Nếu là chủ đầu tư làm ăn uy tín sẽ định vị chất lượng công trình đạt mức trên trung bình (thang điểm 10 thì đạt 5,5-6 điểm). Doanh nghiệp cũng cung cấp bản vẽ kỹ thuật, cam kết lộ trình bảo hành, bảo trì và thực hiện nghiêm túc.

Bốn là: Rà soát tốc độ đô thị hóa để thuận tiện cho việc ở, mua bán, cho thuê.

Hầu hết những người mua nhà phố xây sẵn có giá từ 700-800 triệu đồng đến trên dưới một tỷ đồng một căn vớ mục tiêu lớn để an cư lập nghiệp, số nhỏ còn lại nhắm đến đầu tư trung hạn. Điều này cũng đồng nghĩa căn nhà sẽ được bán lại sau một thời gian sử dụng.

Nhu cầu mua đi bán lại loại tài sản này khá lớn trong chu kỳ 5 năm trở lên. Theo khảo sát nội bộ của một ngân hàng thương mại uy tín tại Tp.HCM, có khoảng 30% những người mua căn nhà đầu tiên sẽ đổi nhà trong vòng 5 năm sau đó. Nhu cầu đổi xuất phát từ các lý do: tích lũy tài chính đủ lớn để mua nhà to, gia đình nhỏ có thêm thành viên mới, cần không gian rộng rãi hơn.

Để đạt thanh khoản cao thì việc chọn căn nhà xây sẵn ở ngoại ô có hạ tầng nối thông suốt, khả năng lấp đầy cộng đồng cư dân nhanh. Tốc độ đô thị hóa của đô thị sẽ tạo động lực giãn dân về các cực ở vùng ngoại ô là tiêu chí đầu tiên thúc đẩy thanh khoản của loại nhà phố này tăng lên.

Bên cạnh đó sự phát triển của cộng đồng cư dân địa phương cũng đóng vai trò tích cực trong việc tạo thanh khoản cho nhà phố ngoại thành.

Năm là: Xác định đây là kênh đầu tư trung – dài hạn. Nhu cầu mua nhà phố xây sẵn trước tiên là để ở, chấp nhận khấu hao theo thời gian, sau nữa mới là mục tiêu đầu tư tích lũy tài sản gắn liền với đất.

Do nằm ở vùng rìa trung tâm đô thị, khoảng cách di chuyển về nội đô khá xa nên tốc độ tăng giá khá của loại hình nhà ở này khác chậm. Đây cũng là sức ì khiến nhà phố ngoại thành cần khoảng 5 năm mới tăng giá đáng kể. Tỷ lệ tăng giá thường phụ thuộc vào động lực đô thị hóa của toàn thành phố, tốc độ hình thành khu dân cư địa phương vì bất động sản mang tính cục bộ rất cao.