Bí quyết đầu tư bất động sản cho thuê thành công

Vậy đầu tư bất động sản cho thuê là gì? Vì sao mô hình kinh doanh này được nhiều nhà đầu tư lựa chọn? Để hạn chế tối đa rủi ro phát sinh, cần lưu ý những gì khi rót vốn vào bất động sản cho thuê?

1. Thế nào là đầu tư bất động sản cho thuê?

Hiểu một cách đơn giản, đầu tư bất động sản cho thuê là việc bạn đi mua hoặc thuê một ngôi nhà/căn hộ chung cư rồi sau đó cho thuê lại để hưởng chênh lệch, gia tăng dòng vốn. Cho thuê nhà đất được đánh giá là hình thức khai thác bất động sản hiệu quả nhất, mang lại cho nhà đầu tư khoản thu nhập thụ động và lâu dài.

Hiện có nhiều loại hình bất động sản cho thuê, tùy thuộc vào tiêu chí chính chủ hay không chính chủ, bạn có thể lựa chọn một trong các hạng mục sau:

- Sở hữu nhà rồi cho thuê lại hoặc từ nguồn đất có sẵn xây phòng trọ cho thuê

- Mua nhà đất rồi cho thuê lại, có thể là mua đất nền xây nhà trọ cho thuê.

- Thuê nhà từ chính chủ, cải tạo, nâng cấp rồi cho người khác thuê lại.

2. Đầu tư bất động sản cho thuê có ưu điểm gì?

Cho thuê bất động sản được giới chuyên gia đánh giá là hình thức đầu tư đầy tiềm năng, cơ hội sinh lời tốt, đồng thời khai thác tốt nhất quỹ bất động sản. Với những lợi ích sau, loại hình kinh doanh địa ốc này luôn hấp dẫn các nhà đầu tư.

Đầu tư bất động sản cho thuê là kênh sinh lời được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Ảnh minh họa

• Nhu cầu lớn

Nhu cầu thuê bất động sản luôn có - một trong những yếu tố để đảm bảo đây là kênh đầu tư an toàn. Hiện tại, rất nhiều người chưa đủ tích lũy tài chính để mua nhà ở, vì thế họ chọn hình thức thuê nhà.

Mặt khác, sự phát triển của doanh nghiệp trong nước cũng như nhu cầu đặt trụ sở, văn phòng, nhà máy, công xưởng... của doanh nghiệp nước ngoài tại Việt Nam góp phần thúc đẩy thị trường cho thuê nhà đất tăng trưởng nhanh.

• Tăng thu nhập thụ động

doanh nghiệp trong nước cũng như nhu cầu đặt trụ sở, văn phòng, nhà máy, công xưởng... của doanh nghiệp nước ngoài tại Việt Nam góp phần thúc đẩy thị trường cho thuê nhà đất tăng trưởng nhanh.

Thực tế cho thấy, đầu tư nhà đất cho thuê không cần bỏ quá nhiều vốn. Khéo léo tính toán, tối ưu được các chi phí liên quan, nhà đầu tư có thể tạo ra dòng tiền gấp 2-3 lần chỉ sau một thời gian ngắn.

• Tính ổn định cao, rủi ro thấp

Nhu cầu nhà ở trong dân đang rất lớn nhưng giá nhà đất không ngừng gia tăng. Vì chưa đủ điều kiện để sở hữu nhà, phần lớn khách hàng vẫn chọn hình thức thuê nhà. Hơn nữa, khi đã tìm được nơi thuê ưng ý, gần chỗ làm thì khách thuê sẽ gắn bó lâu dài. Tại các đô thị, thành phố lớn, nhu cầu thuê nhà luôn cao khi lượng người đổ về làm ăn ngày càng tăng.

Chưa kể, khi nhu cầu thuê bất động sản để ở, kinh doanh luôn cao thì những rủi ro phát sinh có thể được giảm thiểu rất đáng kể. Trên thực tế, nhiều người đã thành công với loại hình bất động sản cho thuê, có thu nhập thụ động đều đặn hàng tháng.

>>> Xem thêm:

• Đầu tư bất động sản cho thuê và 5 sai lầm phổ biến

• Những lưu ý khi đầu tư bất động sản cho thuê lần đầu

3. Những nguyên tắc nằm lòng khi đầu tư bất động sản cho thuê

Trước khi quyết định xuống tiền đầu tư nhà đất cho thuê, bạn cần nắm rõ những nguyên tắc cơ bản nhất, tiếp thu kinh nghiệm đầu tư bất động sản của những người đi trước để có thể hạn chế tối đa rủi ro phát sinh.

• Tích lũy kiến thức đầu tư bất động sản cho thuê

Đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào, bạn cũng cần sự am hiểu nhất định về nó. Bạn sẽ làm tốt công việc khi bản thân có sự hiểu biết cũng như sự chuẩn bị kỹ lưỡng. Và dĩ nhiên, với lĩnh vực đầu tư bất động sản nói chung, bất động sản cho thuê nói riêng cũng không ngoại lệ. Bạn cần nhiều kỹ năng lẫn kinh nghiệm để giải quyết vấn đề.

Theo đó, nhà đầu tư cần trang bị cho mình những kiến thức về pháp lý kinh doanh, đầu tư, bất động sản, các quy trình thủ tục hành chính liên quan. Kỹ năng quản lý tài sản cho thuê, xử lý sự cố, bảo dưỡng, bảo trì, bảo hiểm, tìm kiếm nguồn khách hàng... cũng cần được nghiên cứu, tìm hiểu thấu đáo.

• Không nên vay quá 30% tổng giá trị tài sản

Nếu phải sử dụng đòn bẩy tài chính khi đầu tư nhà đất cho thuê, bạn không nên vay quá 30% tổng giá trị tài sản. Ví dụ, nếu muốn mua một căn nhà giá 1 tỷ đồng để đầu tư cho thuê, bạn chỉ nên vay ngân hàng 300 triệu đồng.

Hoặc nếu tổng tài sản của nhà đầu tư là 3 tỷ đồng (gồm cả bất động sản sắp đầu tư) thì nên vay 900 triệu đồng vì với tổng giá trị tài sản 3 tỷ đồng, bạn có thể khai thác cho thuê đạt mức trả nợ gốc và lãi vay an toàn.

Nếu phải sử dụng đòn bẩy tài chính khi đầu tư nhà đất cho thuê, bạn không nên vay quá 30% tổng giá trị tài sản. Ảnh minh họa

• Xác định đúng phân khúc cho thuê 

Đây là khâu cực kỳ quan trọng, quyết định thành bại cũng như mức độ lợi nhuận khi đầu tư bất động sản cho thuê. Nếu chọn sai phân khúc cho thuê thì thời gian thu hồi vốn có thể chậm hơn, thậm chí thua lỗ nếu không có nguồn khách thuê ổn định.

Theo các chuyên gia, bất động sản nhà ở là phân khúc cho thuê an toàn nhất cho người mới bắt đầu. Đó có thể là phòng trọ, căn hộ mini với giá trị thấp hơn các loại hình khác. Thủ tục mua bán, kiểm chứng pháp lý, quản lý tài sản và vấn đề khách hàng đối với bất động sản nhà ở cũng đơn giản hơn.

Bên cạnh các căn nhà mới xây, bạn cũng có thể tham khảo thêm dòng sản phẩm nhà nát, nhà xuống cấp cải tạo cho thuê lại. Phần lớn dạng nhà này đều có giá rẻ, chủ yếu bán dựa trên giá đất nền.

Nếu ngôi nhà tọa lạc ở khu vực tiềm năng, trong khu dân cư đông đúc, gần đường, gần trường đại học, khu công nghiệp... thì khả năng sinh lời cực lớn khi cải tạo cho thuê hoặc bất động sản sẽ tăng giá theo thời gian, nhất là khi có quy hoạch mở đường, quy hoạch khu đô thị, dự án...

Nhiều nhà đầu tư chọn hình thức thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại, hướng tới đối tượng khách hàng là sinh viên, sinh viên mới ra trường, nhân viên văn phòng, vợ chồng trẻ mới kết hôn, công nhân khu công nghiệp.

Với bất động sản du lịch, thương mại, công nghiệp..., nhà đầu tư cần có nguồn vốn lớn. Tuy nhiên, lợi nhuận mà nhà đầu tư chuyên nghiệp thu về từ mảng cho thuê này thường rất cao, ổn định và lâu dài.

• Chọn lọc khách hàng tiềm năng

Để tìm kiếm nguồn khách thuê được nhanh chóng và thuận lợi, nhà đầu tư cần xác định đúng đối tượng khách hàng phù hợp với loại hình bất động sản cho thuê mình đang có. Ví dụ, căn hộ giá rẻ sẽ phù hợp với khách thuê là nhân viên văn phòng, người độc thân, vợ chồng trẻ mới cưới.

Khách thuê căn hộ cao cấp thường là những người có thu nhập tốt, người nước ngoài. Trong khi đó, shophouse phù hợp với đối tượng khách thuê là các doanh nghiệp nhỏ mới thành lập...

Mặt khác, bạn nên lọc khách thuê ngay từ đầu nhằm quản lý tốt bất động sản cho thuê này. Để tránh rắc rối, phiền phức về sau, bạn có thể từ chối khách thuê nếu cảm thấy không an tâm. Đồng thời, nên làm thủ tục đăng ký tạm trú cho khách thuê sớm với công an phường/xã nhằm tạo cảm giác yên tâm hơn cho khách thuê.

• Chọn bất động sản cho thuê có vị trí đẹp

Vị trí luôn là yếu tố đặc biệt quan trọng khi mua nhà đất để ở hoặc để đầu tư cho thuê. Vị trí đắc địa, khí hậu ôn hòa, hạ tầng tiện ích - dịch vụ tốt, giao thông thuận lợi, thuộc địa bàn đang trên đà tăng trưởng... là những tiêu chí giúp tăng giá trị của bất động sản cho thuê. 

Theo các chuyên gia, việc chọn được vị trí tốt có thể quyết định tới 50-60% sự thành công của suất đầu tư bất động sản. Đây là yếu tố quyết định phần lớn đến việc thu hút khách thuê.

• Chọn bất động sản nơi có môi trường sống tốt

Khách thuê ngày càng đòi hỏi khắt khe về dịch vụ tiện ích và môi trường sống. Những người trẻ có thu nhập khá, chuyên gia nước ngoài thường chọn thuê nhà ở những khu vực có tốc độ phát triển tốt, dịch vụ đầy đủ, môi trường sống trong lành, cộng đồng dân cư văn minh. Nên ưu tiên đầu tư bất động sản cho thuê ở khu vực có nhu cầu thuê nhà cao, dân cư đông đúc, gần khu công nghiệp, trường học.

• Chọn bất động sản đã hoàn thiện

Một trong những cách đầu tư bất động sản cho thuê là chọn các tài sản đã hoàn thiện, có thể cho thuê ngay nhằm tăng hiệu quả của suất đầu tư. Với biệt thự hoặc nhà phố, nên tránh loại tài sản phải bỏ thêm nhiều vốn sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng lại bởi sẽ chậm đưa vào khai thác, lỡ mất cơ hội cho thuê. Với chung cư, nên ưu tiên dự án sắp bàn giao và được trả tiền chậm.

Nên chọn bất động sản đã hoàn thiện, có thể cho thuê ngay để tăng hiệu quả suất đầu tư, tránh vuột mất cơ hội sinh lời. Ảnh minh họa

• Tìm hiểu kỹ pháp lý bất động sản 

Dù lựa chọn hình thức đầu tư bất động sản cho thuê nào thì bạn đều phải kiểm tra kỹ lưỡng các vấn đề pháp lý của tài sản đó nhằm hạn chế tối đa rủi ro phát sinh, tránh bị lừa đảo. Nhà đầu tư nên tìm hiểu về thông tin chủ nhà hoặc chủ đầu tư xem có đáng tin cậy, kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng gốc (yêu cầu xem bản gốc), kiểm tra giấy phép xây dựng...

Đặc biệt, với nhà đất thuộc dự án, cần xem hồ sơ pháp lý cụ thể về quyết định chủ trương đầu tư, quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500, quyết định công nhận chủ đầu tư, giấy phép xây dựng, văn bản nghiệm thu dự án...

Mặt khác, khi lập hợp đồng mua bán nhà ở hoặc hợp đồng thuê nhà, bạn phải xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng. Tuyệt đối không ký nếu chưa thực sự hiểu rõ hoặc còn vấn đề vướng mắc. Nhà đầu tư có thể tham khảo ý kiến từ các văn phòng luật, các đơn vị tư vấn chuyên môn để được hỗ trợ.

• Đầu tư quảng cáo, tiếp thị

Không tìm được khách hàng, tỷ lệ phòng trống cao sẽ ảnh hưởng tới lợi nhuận đầu tư bất động sản cho thuê. Do đó, nhà đầu tư nên đẩy mạnh quảng cáo trên nhiều kênh như các website chuyên về tin rao mua bán, cho thuê bất động sản, qua mạng xã hội Facebook, Zalo hoặc các kênh offline khác như người thân, bạn bè giới thiệu...

Tham gia vào thị trường bất động sản cho thuê, nhà đầu tư cần biết bạn đang bán sản phẩm của mình cho ai. Do đó, vấn đề marketing rất quan trọng. Thông qua quá trình này, bạn sẽ biết về các nhóm khách hàng khác nhau, họ thuộc tầng lớp nào và họ có thể chi trả bao nhiêu cho việc thuê nhà đất.

• Định giá cho thuê bất động sản hợp lý

Để đưa ra được mức giá cho thuê hợp lý, nhà đầu tư cần căn cứ vào vị trí và những ưu điểm vượt trội của bất động sản. Cùng với đó, hãy tham khảo thêm giá thuê trên thị trường cùng khu vực hoặc khu vực gần đó cũng như sự biến động chung của thị trường bất động sản cho thuê. Giá cho thuê quá cao sẽ khó tìm được khách hàng, trong khi giá cho thuê quá thấp sẽ ảnh hưởng tới lợi nhuận.

Thông thường, tùy thuộc vào chỉ số lạm phát và chỉ số giá cả hàng hóa, giá thuê bất động sản sẽ được điều chỉnh theo năm. Nếu không tự tin về việc định giá cho thuê, bạn nên tham vấn các chuyên gia, công ty môi giới.

Lưu ý, trong hợp đồng cho thuê cần có điều khoản về việc tăng hoặc giảm giá cho thuê, tránh trường hợp khách hàng phản đối khi chủ nhà tăng giá. Điều khoản này nên ghi là sẽ có sự điều chỉnh giá thuê tùy theo mặt bằng chung của thị trường.

• Hợp đồng cho thuê chi tiết, rõ ràng

Một trong những kinh nghiệm đầu tư bất động sản cho thuê là phải có hợp đồng cho thuê rõ ràng, chi tiết nhất có thể. Trong hợp đồng nên có các điều khoản quy định về tiền cọc, những việc người thuê không được phép làm trong thời gian thuê nhà, cách xử lý vi phạm ra sao. Cùng với đó là những vấn đề về bảo quản, sửa chữa đồ đạc khi hỏng hóc thuộc về ai, trong trường hợp nào... 

Những chi tiết này sẽ giúp nhà đầu tư tiết kiệm tối đa chi phí, hạn chế rủi ro phát sinh và có hướng xử lý khi sự cố xảy ra.

Hợp đồng cho thuê bất động sản càng chi tiết, rõ ràng càng tốt. Ảnh minh họa

• Lập kế hoạch dự phòng

Đầu tư vào bất động sản cho thuê hay bất kỳ lĩnh vực gì, nhà đầu tư cũng nên có kế hoạch dự phòng, đảm bảo dòng tiền trong tương lai không bị ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng ở mức vừa phải. Với nhà đất cho thuê, bạn nên lên kế hoạch dự phòng trong trường hợp chưa tìm được khách thuê, chẳng hạn như có một vài khoản tiền tiết kiệm đủ để chi trả cho khoản thế chấp.

• Cần có tầm nhìn dài hạn

Rót tiền vào lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản, đòi hỏi bạn phải có tư duy dài hạn, tầm nhìn chiến lược. Thực tế cho thấy, hầu hết các dự án bất động sản đều cần một khoảng thời gian nhất định để sinh lời. Việc có lợi nhuận ngay lập tức khi đầu tư địa ốc không phổ biến.

Nhà đầu tư cũng nên có nguồn thu khác ổn định hoặc những khoản tiền tiết kiệm để giúp bạn yên tâm hơn trong thời gian chờ đợi bất động sản tăng giá bán hoặc giá cho thuê.

Tóm lại, đầu tư bất động sản cho thuê đang là xu hướng phổ biến. Tuy nhiên, để thu được lợi nhuận đòi hỏi nhà đầu tư phải thật kiên nhẫn, có kỹ năng và kinh nghiệm. Những nguyên tắc thiết yếu mà Dothi.net chia sẻ trên đây sẽ góp phần giúp bạn - những người mới bắt đầu có cái nhìn tổng quan về kênh đầu tư này.

Lam Giang

>> 7 vấn đề pháp lý mà người cho thuê nhà nhất định phải biết

>> 6 sai lầm cần tránh khi chọn mua bất động sản để đầu tư sinh lời