Đầu tư bất động sản: Kinh nghiệm cho người mới bắt đầu

Đối với nhà đầu tư bất động sản mới gia nhập thị trường, có rất nhiều thách thức đặt ra với họ từ nguồn vốn, kỹ năng, kiến thức đầu tư cho đến hàng loạt những vấn đề liên quan như pháp lý, quy hoạch, xây dựng... Vậy làm thế nào để nhà đầu tư có thể đi đúng hướng, bắt kịp giới đầu tư trường vốn, dày dạn kinh nghiệm?

Nếu đang có ý định rót tiền vào lĩnh vực đầu tư này, bạn không nên bỏ qua những lời khuyên dưới đây dành cho người mới bắt đầu. Đây là những kinh nghiệm, bí quyết được đúc kết từ các chuyên gia, nhà đầu tư địa ốc từng trải.

Kinh nghiệm đầu tư bất động sản chính là sự trải nghiệm của từng người, từng bối cảnh và trường hợp cụ thể. Ảnh minh họa

1. Đầu tư bất động sản là gì?

Bất động sản là khái niệm dùng để chỉ đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng hoặc những tài sản khác như khoáng chất, dầu mỏ, thực vật...

Xét theo công năng sử dụng, bất động sản được chia thành các loại sau: Bất động sản nhà ở (các công trình được xây dựng với mục đích để ở); bất động sản thương mại (văn phòng, trung tâm thương mại) và bất động sản công nghiệp (dành để phát triển các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, kho bãi...).

Đầu tư bất động sản là việc nhà đầu tư có nguồn vốn tham gia vào thị trường để kiếm lợi nhuận từ việc sở hữu, quản lý, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản. 

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi đề cập tới kinh nghiệm, cách đầu tư bất động sản dành cho các nhà đầu tư cá nhân mới gia nhập thị trường. Nội dung sẽ xoay quanh các vấn đề như nguồn vốn, mua bán, chuyển nhượng nhà đất, cho thuê bất động sản, môi giới bất động sản.

2. Xác định vốn đầu tư là bao nhiêu?

Vốn là yếu tố tiên quyết khi đầu tư vào bất cứ lĩnh vực nào. Bạn có bao nhiêu tiền để đầu tư mua đất, đầu tư căn hộ? Bạn sẽ mua nhà đất bằng vốn tự có hay vay thêm vốn để đầu tư? Đây là những câu hỏi quan trọng mà bạn cần trả lời chính xác khi quyết định đầu tư bất động sản.

Để tối ưu hóa nguồn vốn đầu tư, nhà đầu tư nên sử dụng phương pháp tài chính hiệu quả. Yếu tố này vô cùng quan trọng bởi phương thức thanh toán sẽ liên quan trực tiếp đến kết quả, hiệu quả của suất đầu tư. Thông thường, sẽ có 2 lựa chọn:

• Dùng dòng tiền có sẵn. Nếu chọn đầu tư nhà đất kiểu lướt sóng, bạn cần chọn thời điểm phù hợp để ra hàng, cân đối vốn và thu lời, tránh "sóng" đi qua sẽ bị chôn vốn, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

• Dùng đòn bẩy tài chính. Nhà đầu tư nên liên hệ với ngân hàng để tìm hiểu, lựa chọn gói vay phù hợp tài chính, khả năng chi trả của mình. Cần quan tâm tới một số vấn đề như, với tài sản thế chấp, mức thu nhập hiện có thì có thể vay ngân hàng tối đa là bao nhiêu, vay trong bao lâu; lãi suất cố định hay thả nổi, giải ngân ra sao...

Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư lần đầu phạm phải sai lầm khi xác định nguồn vốn, dẫn tới áp lực tài chính nặng nề, dễ thất bại, thậm chí là phá sản. Do đó, nhà đầu tư cần tính toán thật kỹ dòng tiền, không vay quá 50% số vốn dùng để đầu tư. Ưu tiên ngân hàng cho vay với lãi suất thấp. Ngoài ngân hàng, bạn cũng có thể cân nhắc đến các tổ chức tài chính cho vay khác.

>>> Xem thêm:

• Đầu tư bất động sản cho thuê và 5 sai lầm phổ biến

• 5 sai lầm phổ biến mà các nhà đầu tư bất động sản mắc phải

3. Trau dồi kiến thức, kỹ năng đầu tư bất động sản

Đầu tư kinh doanh vào bất cứ lĩnh vực gì cũng đòi hỏi bạn phải có kiến thức, kỹ năng nhất định về lĩnh vực đó và bất động sản cũng không phải ngoại lệ. Trong thời đại 4.0, có rất nhiều kênh thông tin khác nhau để bạn tìm hiểu, học hỏi về đầu tư kinh doanh nhà đất, tuy nhiên cần sự cầu thị và kiên nhẫn.

Bất kỳ lĩnh vực đầu tư nào cũng đòi hỏi nhà đầu tư cần có kỹ năng, kiến thức cơ bản về lĩnh vực đó. Ảnh minh họa

Sau khi xác định được khoản ngân sách cụ thể dành cho đầu tư bất động sản, đã đến lúc bạn cần tìm hiểu rõ hơn về thị trường này. Bạn có thể tìm kiếm thông tin, học hỏi kinh nghiệm, nắm bắt xu hướng thị trường, xu thế đầu tư qua các nền tảng bất động sản trực tuyến, đọc những cuốn sách về đầu tư địa ốc được viết bởi những chuyên gia uy tín hoặc học hỏi kinh nghiệm từ những nhà đầu tư đi trước đã gặt hái nhiều thành công.

Tham gia vào thị trường nhà đất, nhà đầu tư cần khả năng quan sát, phân tích, nhìn nhận giá trị của bất động sản để có những nhận định, phán đoán đúng đắn. Nắm chắc kiến thức thị trường, nhận định hợp lý mới có thể thuyết phục được khách hàng tiềm năng, đảm bảo hiệu suất sinh lời cao cho khoản đầu tư đáng giá của bạn.

Nếu bạn có đủ kiến thức về thị trường và đi đúng hướng thì bất động sản có thể là một khoản đầu tư sinh lời tốt nhất hiện nay. Để bất động sản trở thành một nguồn thu nhập thụ động, nhà đầu tư vừa phải nhanh nhạy, vừa phải kiên nhẫn chờ đợi. Đồng thời, không ngừng trau dồi kiến thức, kỹ năng đầu tư để có tầm nhìn chiến lược, dài hạn.

4. Xác định loại hình, phân khúc đầu tư

Tham gia vào kênh đầu tư địa ốc, trước hết, bạn cần xác định đúng phân khúc đầu tư phù hợp với dòng vốn bạn có. Giới chuyên gia cho rằng, các loại hình bất động sản dưới đây hứa hẹn mang lại lợi nhuận cao.

• Bất động sản là nhà ở: Gồm đất, các công trình phục vụ mục đích ở và cư trú. Loại hình này gồm các phân khúc nhỏ hơn như đất nền, chung cư, nhà riêng lẻ, biệt thự, nhà phố, liền kề,...

• Bất động sản thương mại: Gồm các khu đất, công trình phục vụ mục đích phát triển kinh doanh và thương mại, chẳng hạn như khách sạn, cao ốc thương mại, trung tâm mua sắm, mặt bằng kinh doanh, văn phòng…

• Bất động sản công nghiệp: Gồm đất công nghiệp, nhà xưởng, cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu vực khai thác khoáng sản,… được sử dụng vào mục đích phục vụ sản xuất.

Mỗi loại hình bất động sản nêu trên gồm nhiều phân khúc nhỏ hơn, khác nhau về giá trị. Để lựa chọn phân khúc đầu tư phù hợp, bạn nên căn cứ vào số vốn hiện có, nhu cầu của thị trường và khả năng quản lý của bản thân.

5. Chọn phương thức đầu tư phù hợp

Sau khi xác định được loại hình, phân khúc bất động sản để rót tiền vào đầu tư, tiếp theo bạn cần chọn được cách thức đầu tư phù hợp. Hiện có 3 hình thức đầu tư địa ốc phổ biến sau:

Đầu tư tích lũy

Đây là hình thức đầu tư bất động sản an toàn và thu lời tốt. Nhà đầu tư mua bất động sản nhưng không bán đi ngay mà xem đó như một tài sản tích lũy, "của để dành", đợi khi tài sản tăng giá lên cao, đạt mức mong muốn mới bán ra.

Hình thức đầu tư này đòi hỏi nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi khá lớn và chọn đúng thời điểm bán ra thu lời. Nhà đầu tư cần theo dõi, nắm bắt diễn biến thị trường, nhanh nhạy ra hàng nếu không dễ bị chôn vốn trong thời gian dài, thậm chí bị lỗ.

Các nhà đầu tư mới có thể chọn hình thức đầu tư tích lũy nhưng phải trường vốn. Nếu không đủ vốn, bạn có thể vay thêm ngân hàng, tuy nhiên phải cân nhắc kỹ bởi rủi ro cao, có thể phải trả lãi ngân hàng trong thời gian dài khi chưa bán được bất động sản, rất dễ bị lỗ vốn, nợ nần chồng chất.

Nhà đầu tư địa ốc chọn phân khúc đầu tư phù hợp với khả năng tài chính cũng như xu hướng thị trường. Ảnh minh họa

Đầu tư "lướt sóng"

Đầu tư nhà đất kiểu lướt sóng là việc nhà đầu tư mua đi bán lại bất động sản một cách nhanh chóng để thu lợi nhuận. Tuy nhiên, hình thức này đòi hỏi nhà đầu tư phải thật nhanh nhạy, sắc bén để đón sóng thị trường, chốt lời chuẩn.

Những nhà đầu tư ít vốn, muốn thu lời nhanh có thể chọn hình thức đầu tư bất động sản kiểu lướt sóng. Bạn không cần bỏ ra số vốn lớn mà chỉ cần đặt cọc khoảng 5-10% tổng giá trị bất động sản. Chủ tài sản sẽ giữ hàng cho bạn trong một khoảng thời gian nhất định, trong thời gian này, bạn cần tìm một người mua khác mua lại bất động sản với giá cao hơn giá mua đã đặt cọc trước đó rồi bán lại thu lời.

Bạn sẽ bị mất tiền cọc nếu không tìm được người mua lại bất động sản trong thời hạn quy định. Do đó, đòi hỏi nhà đầu tư cần am hiểu thị trường, biết chắc giá sẽ tăng trong thời gian ngắn và có quan hệ rộng để nhanh chóng tìm được người mua.

Đầu tư bất động sản cho thuê

Với loại hình này, nhà đầu tư sẽ bỏ vốn mua/thuê bất động sản (căn hộ chung cư, phòng trọ, nhà phố, officetel...), sau đó xây dựng hoặc cải tạo rồi cho thuê lại. Đây là hình thức đầu tư bất động sản cho dòng tiền ổn định và lâu dài, tuy nhiên lâu thu hồi vốn hơn. Nếu chưa đủ vốn để đầu tư, bạn có thể vay thêm ngân hàng rồi trả dần.

Ngoài nguồn vốn, đầu tư nhà đất cho thuê đòi hỏi kỹ năng quản lý tốt và phát triển giá trị bất động sản hiệu quả. Bạn cần tìm hiểu kỹ để chọn được tài sản có giá trị đi lên trong thời gian dài, đảm bảo lợi nhuận tăng đều.

​Đặc biệt, với những nhà đầu tư ít vốn, bạn có thể chọn các phương thức đầu tư bất động sản như:

- Góp vốn đầu tư đất nông nghiệp với diện tích lớn, giá thành rẻ, sau đó xin chuyển đổi lên đất thổ cư rồi phân lô bán nền. Lưu ý, để tránh rủi ro khi mua đất nông nghiệp, bạn nên tìm hiểu kỹ về quy hoạch.

- Thuê bất động sản rồi tân trang, cải tạo cho thuê lại với giá cao hơn. Ví dụ, bạn thuê lại một căn nhà phố có nhiều phòng, sau đó trang trí, cải tạo nội thất cho sinh viên, người trẻ làm văn phòng thuê lại.

- Tìm mua bất động sản giá rẻ hơn thị trường. Bạn chọn một khu vực muốn đầu tư, dành thời gian tham khảo, so sánh hàng chục, thậm chí hàng trăm bất động sản tại đó trong một khoảng thời gian nhất định để "săn" được tài sản giá rẻ nhất.

- Mua nhà cũ cải tạo, bán lại với giá cao hơn hẳn. Hình thức này tốn nhiều thời gian tìm kiếm lựa chọn được bất động sản ưng ý với giá tốt nhất có thể. Cùng với đó, khoản vốn đầu tư cải tạo lại nhà cũng khá lớn nên bạn cần cân nhắc kỹ.

6. Tham vấn chuyên gia, nhà đầu tư giàu kinh nghiệm

Mới bắt đầu tham gia đầu tư bất động sản, bạn nên học hỏi, tham vấn từ các chuyên gia giàu kinh nghiệm, chuyên môn để đưa ra quyết định đúng đắn, sáng suốt hơn, đồng thời có thể giảm thiểu những rủi ro thường gặp. Chuyên gia gồm những ai? Đó có thể là nhà đầu tư lâu năm, người kinh doanh bất động sản hoặc môi giới địa ốc chuyên nghiệp.

Bạn cũng có thể học hỏi kiến thức đầu tư nhà đất thông qua sách báo, tạp chí, mạng xã hội, blog, website, các hội thảo, tọa đàm trực tuyến về chủ đề bất động sản. Tốt nhất, bạn nên tìm hiểu, lựa chọn được các chuyên gia uy tín để xin tư vấn trực tiếp.

7. Một số lưu ý quan trọng khi đầu tư bất động sản

Kinh nghiệm là sự trải nghiệm thực tế của mỗi người, từ đó đúc kết những bài học hữu ích trong từng ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh. Đầu tư bất động sản cũng không ngoại lệ. Với người mới vào nghề, có những kiến thức cơ bản nhất định phải học.

Vị trí và pháp lý của bất động sản là yếu tố vô cùng quan trọng mà nhà đầu tư địa ốc cần phải lưu ý. Ảnh minh họa

Lưu ý về vị trí 

Đây là yếu tố cực kỳ quan trọng, quyết định đến 60% việc nhà đầu tư có nên xuống tiền vào bất động sản đó hay không. Vị trí ảnh hưởng lớn tới giá trị của bất động sản. Giá nhà đất cao hay thấp phần lớn được quyết định bởi vị trí nó tọa lạc.

Có 2 yếu tố về vị trí mà bạn cần quan tâm: Thứ nhất là tốc độ đô thị hóa, thứ hai là khả năng thu hút nhập cư. Đây là những yếu tố thúc đẩy tăng giá nhà đất trong tương lai.

Tính pháp lý

Bất động sản có pháp lý rõ ràng, minh bạch là điều kiện thuận lợi để giao dịch và có tiềm năng tăng giá. Do đó, khi chọn mua nhà đất đầu tư, bạn nên ưu tiên những sản phẩm không bị dính quy hoạch, tranh chấp, có giấy tờ pháp lý đầy đủ, hợp pháp. Với nhà đất trong dự án, cần tìm hiểu các thông tin về cấp phép đầu tư, xây dựng, quy hoạch... và uy tín của chủ đầu tư.

Tính thanh khoản

Tính thanh khoản là khả năng mua nhanh, bán nhanh của bất động sản. Bạn nên chọn mua những tài sản có tính thanh khoản cao để chủ động nguồn tiền đầu tư. Có nghĩa là, bất động sản đó có khả năng tạo ra giá trị gia tăng tốt, có thể bán, cho thuê trong một thời gian ngắn, thu về dòng tiền nhanh chóng.

Cơ sở hạ tầng, xã hội

Hệ thống cơ sở hạ tầng, xã hội là một trong những yếu tố quyết định sự phát triển của bất động sản khu vực đó. Bởi lẽ, khi hạ tầng giao thông, tiện ích dịch vụ được đầu tư thì giao thương hàng hóa cũng phát triển, hấp dẫn cư dân tới định cư và đầu tư. Giá trị bất động sản nhờ đó cũng tăng lên.

Nếu trường vốn, bạn nên đón đầu các khu vực có quy hoạch hạ tầng kết nối trong tương lai vì khả năng sinh lời của bất động sản sẽ cao hơn rất nhiều, nhất là khi các quy hoạch hạ tầng, dự án được hiện thực hóa. Thậm chí, bạn có thể chọn mua bất động sản xa trung tâm, nơi có hạ tầng tốt hoặc trong đang quy hoạch phát triển.

Nhà đầu tư nên khảo sát khu vực muốn mua bất động sản vào cả ban ngày và ban đêm để biết rõ nhịp độ, hoạt động sống tại khu vực đó. Một cộng đồng cư dân đông đúc, nhộn nhịp, văn minh cũng là yếu tố góp phần tạo nên giá trị của bất động sản. Thông thường, từ lúc tan tầm đến 21 giờ đêm là thời gian tốt nhất để bạn thực hiện việc khảo sát.

Nắm rõ luật

Kinh doanh bất cứ lĩnh vực nào bạn cũng nên nắm rõ các quy định của pháp luật hiện hành về lĩnh vực đó và bất động sản cũng không ngoại lệ. Bạn nên tìm hiểu các quy định pháp luật liên quan tới đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản và tuân thủ nghiêm chỉnh để giảm thiểu những rủi ro có thể xảy ra với suất đầu tư của mình.

Khi mua một bất động sản để ở hay đầu tư, người mua cần xét kỹ pháp lý của tài sản, thậm chí nên khắt khe một chút để có thể tiếp cận các sản phẩm chất lượng, pháp lý đầy đủ, đảm bảo việc sở hữu cũng như kinh doanh địa ốc của mình là hợp pháp.

Nếu nhà đầu tư không thực sự tự tin về khả năng hiểu biết luật pháp của mình, bạn có thể tìm đến các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp, uy tín để được hướng dẫn cụ thể, chi tiết.

Trên đây là chia sẻ của Dothi.net về kinh nghiệm, bí quyết đầu tư bất động sản nói chung, đặc biệt dành cho người mới bắt đầu tham gia vào thị trường nói riêng. Hy vọng rằng, thông tin tổng quan này sẽ giúp ích cho những ai đang có ý định đầu tư, kinh doanh địa ốc nhằm gia tăng dòng tiền của mình.

Lam Giang

>> Bật mí nguyên tắc vàng trong đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

>> Đầu tư đất nền cần tuân thủ nguyên tắc pháp lý nào?