Hỏi: Tôi có một căn nhà cấp 4 đã cũ trị giá gần 20 tỷ đồng, nằm trên mặt tiền đường Nguyễn Thái Bình, quận 1, Tp. HCM. Tôi định xây mới và đầu tư căn hộ dịch vụ mini, liệu có nên không?
Căn nhà này, một phần gia đình tôi đang ở, một phần khác cho thuê, hàng tháng thu 16 triệu đồng. Vì dòng tiền thu về không đáng kể, thêm nữa ngôi nhà đã xập xệ nên vợ chồng tôi lập kế hoạch đập đi và thêm tiền xây mới.
Hiện nay căn hộ dịch vụ mini khá phát triển tại Sài Gòn nên chúng tôi cân nhắc đầu tư mô hình này.
Quốc Khánh, Tp. HCM
Chuyên gia tư vấn
Chuyên gia bất động sản cá nhân, Tổng giám đốc Công ty tư vấn đầu tư Phú Vinh, Phan Công Chánh đã có những tư vấn cho bạn như sau.
Hiện nay trên thị trường có rất nhiều người quan tâm đến dòng sản phẩm bất động sản tiêu dùng (cho thuê dưới nhiều hình thức) đã hình thành một thị trường cực kì sôi động nhưng không phải ai cũng thành công.
Bạn nên hiểu rõ cách vận hành loại hình sản phẩm này trước khi quyết định đầu tư.
Căn hộ dịch vụ mini cho thuê là những phòng có diện tích nhỏ (<40m2), được quản lý theo chuẩn khách sạn, có đầy đủ các dịch vụ chuyên nghiệp khép kín: vệ sinh, giặt ủi, ẩm thực, dịch vụ cá nhân nếu khách có nhu cầu...
Đối tượng khách thuê chính là Việt kiều, người nước ngoài.
Dòng sản phẩm này chỉ thực sự phát huy hết hiệu quả ở các khu CBD – Central Business Districts, các quận thuộc trung tâm thành phố. Tại Tp.HCM chủ yếu tập trung ở các quận 1, 3, Bình Thạnh hoặc ở những vị trí có kết nối cực tốt với khu CBD.
Khách hàng mục tiêu của dòng sản phẩm này là các chuyên gia nước ngoài sống và làm việc tại Việt Nam có thu nhập 2.000 - 3.000 USD/tháng. Họ cũng có thể là giáo viên, kỹ sư phần mềm, quản lý cấp trưởng phòng, trưởng một dự án đang triển khai tại Việt Nam, quản đốc, chuyên viên pháp chế…
Nguồn cầu của dòng sản phẩm này ngày càng lớn bởi làn sóng di cư tìm việc của người nước ngoài, nguồn lao động trình độ cao giá rẻ từ châu Âu - Mỹ đổ về Việt Nam đang lớn dần. Dòng sản phẩm căn hộ dịch vụ mini cho thuê được xem như kênh đầu tư tiềm năng trong ít nhất 3-5 năm tới.
Tính đến tháng 12/2015 nhu cầu tăng căn hộ dịch vụ mini vẫn tiếp tục tăng nhưng nguồn cung chuyên nghiệp phù hợp với thị trường chưa có nhiều.
So với khách sạn thì các căn hộ dịch vụ mini có sự linh hoạt và giá thuê rẻ hơn. Căn hộ dịch vụ mini thường là căn hộ khép kín có đầy đủ không gian chức năng trong phạm vi diện tích 40m2. Người thuê có thể nấu ăn, tiếp đãi bạn bè… như ở trong một căn nhà của họ. Đối với nhà đầu tư, đầu tư căn hộ dịch vụ mini sẽ khấu hao ít hơn so với đầu tư khách sạn.
Đầu tư căn hộ mini từ nhà phố mặt tiền hoặc hẻm xe hơi đang khá phổ biển tại Tp.HCM
Giá thuê có thể dao động từ 350-600 USD/tháng phụ thuộc vào diện tích và vị trí căn hộ. Điều kiện cần và đủ: vệ sinh, yên tĩnh, điện - nước - wi-fi tốt, đi bộ 5-10 phút là có đủ các tiện ích dành cho người nước ngoài.
Khi đã nắm được những điều cơ bản của dòng sản phẩm bất động sản này bạn có thể cân nhắc đến phương án đầu tư. Tỷ suất lợi nhuận của căn hộ dịch vụ mini là từ 4-6% giá trị bất động sản mỗi năm từ tiền thuê. Thêm vào đó, bạn còn có thể được cộng thêm khoảng 5-8% một năm từ việc gia tăng giá trị của bất động sản do tài sản gia đình bạn đang nắm giữ là nhà phố mặt tiền khu trung tâm.
Mô hình này chỉ thực sự phù hợp với những người có dòng vốn nhàn rỗi tương đối lớn với lãi suất huy động khoảng 6%, lãi suất cho vay 11%.
Do lợi nhuận từ việc khai thác chỉ ở mức trung bình nên bạn đầu tư xây dựng căn hộ dịch vụ mini từ vốn tự có sẽ thuận lợi hơn vay vốn ngân hàng. Trong trường hợp đi vay, số tiền vay chỉ tối đa chỉ dừng lại ở ngưỡng 50-60% trên giá trị xây dựng.
Bạn nên biết rằng thời điểm cuối năm 2016, thị trường nhà cho thuê tại Tp.HCM sẽ có sự cạnh trnah gay gắt vì lượng hàng hóa đa dạng về chủng loại và giá thuê.
Điều đáng chú ý nhất đó là trước khi đầu tư bạn cần khảo sát, nghiên cứu kỹ lưỡng mô hình bất động sản này. Bạn nên bắt đầu từ khảo sát kỹ khu vực căn nhà đang tọa lạc. Thu thập chi tiết thông tin về thói quen, hành vi của nhóm chuyên gia nước ngoài có thu nhập tầm trung.
Bên cạnh đó thiết kế sản phẩm phải phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Không cần trang thiết bị cao cấp vì suất đầu tư sẽ bị đội lên rất lớn, kéo theo phí bảo dưỡng cao, sản phẩm sẽ không cạnh tranh nổi các thương hiệu cao cấp và chuyên nghiệp.
Căn hộ dịch vụ mini cần sạch sẽ, có gu riêng, nội thất đơn giản nhưng vẫn đảm bảo tiêu chí lịch sự, sang trọng, có ban công là điểm nhấn cơ bản. Tốt nhất cần làm bài toán tài chính cụ thể, đi tham quan thực tế cho thấu suốt rồi hãy ra quyết định.
