Kinh nghiệm đầu tư căn hộ dịch vụ mini thành công

Tổng giám đốc Công ty tư vấn đầu tư Phú Vinh, Phan Công Chánh chia sẻ, hình thức đầu tư cải tạo hoặc xây mới nhà phố mặt tiền để cho thuê đang trở thành xu hướng mới trên thị trường bất động sản Tp.HCM.

Hình thức đầu tư mới này mang lại thành công cho nhiều người nhưng không thể phủ nhận nhiều trường hợp thất bại. Để hạn chế tối đa những rủi ro khi lựa chọn kênh đầu tư này, chuyên gia đầu tư cá nhân này đã chia sẻ 10 bước chuẩn bị quan trọng.

Một là, chọn đúng vị trí và khu vực.

Mô hình căn hộ dịch vụ mini không phải khu vực nào cũng có thể triển khai được. Một số địa bàn quan trọng như: Thảo Điền (quận 2), Phú Mỹ Hưng (quận 7) và khu CBD (Central Business Districts – quận kinh doanh trung tâm) như quận 1, 3, một phần quận 4, Bình Thạnh.

Tuy vậy mỗi địa bàn lại có những đặc điểm riêng nên cần dành thời gian để khảo sát khu vực trước khi đầu tư. Bên cạnh đó nên dành một khoản chi phí để có những ý kiến tư vấn hữu ích từ các đơn vị phát triển chuyên nghiệp mô hình này cũng như đích thân đi thực địa các vị trí.

Hai là, nghiên cứu thị trường bài bản.

Trước khi tiến hành đầu tư, nhà đầu tư cần phải có sự khảo sát thị trường thấu đáo, tìm hiểu những dữ liệu cung, cầu thật chi tiết. Nên đối chiếu, so sánh các số liệu từ nhiều nguồn khác nhau để hạn chế những sai số. Một số thông tin tối thiếu cần có đó là: địa bàn nào tập trung nhiều khách hàng của phân khúc này, triển vọng nguồn cung cũ và mới, thu nhập bao nhiêu, mức chi trả trung bình, thời hạn thuê ngắn hạn hay dài, có bao nhiêu đối thủ đang làm mô hình này...

Ba là, có bài toán tài chính hợp lý.

Mô hình đầu tư căn hộ dịch vụ mini thu hút hai nhóm đối đầu tư chính đó là: những nhà đầu tư cá nhân có vốn lớn, nhàn rỗi và nhóm những đơn vị quản lý chuyên nghiệp, thuê rồi cho thuê lại.

Dù là hình thức nào cũng đều phải tính toán dòng vốn phải bỏ ra. Khi đầu tư nên thận trọng với hình thức vay ngân hàng vì lợi tức ổn định nhưng không cao, nhà đầu tư có thể sập bẫy lãi suất thả nổi nếu vay quá ngưỡng cảnh báo (chỉ nên vay 50-60% vốn dành để xây dựng).

Mô hình này, tiền thuê hàng năm đạt mức 4 – 6% trên tổng vốn đầu tư (tiền đất và xây dựng), cộng với khoản tăng giá trị 6 - 8% mỗi năm của bất động sản.

Chẳng hạn nếu bỏ ra khoản đầu tư 20 tỷ, bạn có thể thu về từ 800 triệu - 1,2 tỷ đồng mỗi năm từ tiền thuê, cộng với khoản tăng giá 1,2–2 tỷ trên giá trị bất động sản.

Bốn là, định vị khách hàng.

Đối tượng khách hàng chủ yếu của mô hình bất động sản này đó là các chuyên gia nước ngoài có thu nhập tầm trung, giá thuê 2.000 – 3.000 USD/căn/tháng. Nhóm khách hàng này đến từ châu Á – Âu – Mỹ và chủ yếu làm các nghề: giáo viên ngoại ngữ (tiếng Anh - Đức - Nhật - Hàn), nghiên cứu thị trường tiêu dùng, chuyên viên tư vấn các dự án tại Việt Nam quy mô vừa và nhỏ, chuyên gia được các công ty Việt Nam thuê...

Chính vì vậy, các dịch vụ, tiện ích kèm theo căn hộ dịch vụ phải hoàn chỉnh, trong đó khả năng về ngôn ngữ (nói tiếng Anh) của đội ngũ quản lý là cực kỳ quan trọng trong quá trình phục vụ khách hàng.

Năm là, thiết kế sản phẩm phù hợp.

Mỗi khách hàng đến từ các nước khác nhau lại có những yêu cầu căn hộ khác nhau.  Chính vì vậy mỗi nhà đầu tư cần nắm được sự khác biệt cơ bản này để định vị sản phẩm phù hợp.

Cần thiết phải có sự tham gia của các kiếm trúc sư có kinh nghiệm thiết kế nhà cho người nước ngoài hoặc các đơn vị phát triển chuyên nghiệp trước khi bố trí phòng ốc trong dự án.

Định vị sản phẩm sai có thể dẫn đến việc thi công “quá hoành tráng”, gây lãng phí và không phù hợp với thị trường chung, có thể dẫn đến thua lỗ.

Đầu tư căn hộ dịch mini đang nở rộ tại Tp.HCM

Sáu là, không hoàn thiện chất lượng dịch vụ tốt hơn

Những dịch vụ như giặt ủi, lau dọn, nấu ăn, taxi, vé máy bay, hỗ trợ pháp lý, ngôn ngữ và các dịch vụ cá nhân khác... đều rất quan trọng để giữ chân khách hàng.

Chính chất lượng của những dịch vụ này sẽ tạo nên sự cạnh tranh cho các khu căn hộ dịch vụ mini khác nhau. Không ngừng nâng cấp chất lượng dịch vụ sẽ làm hài lòng khách hàng và tăng công suất cho thuê.

Chẳng hạn như thái độ phục vụ của người tạp vụ, bảo vệ, đội ngũ quản lý... sẽ giúp khách hàng đánh giá cao bạn từ đó ở lại lâu hơn.

Bảy là, quản lý và vận hành chuyên nghiệp.

Đây được đánh giá là thách thức lớn nhất của các nhà đầu tư mô hình căn hộ dịch vụ mini tại Việt Nam.

Một điều dễ thấy là hầu hết các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức trong nước đều là giới ngoại đạo, không có kiến thức và kinh nghiệm quản lý và vận hành bất động sản cho thuê dành cho khách nước ngoài.

Nếu quản lý không tốt, tài sản sẽ nhanh chóng xuống cấp, không giữ được chân khách và tỷ lệ đầy thấp dẫn đến thua lỗ nặng nề.

Vì vậy tốt nhất, các nhà đầu tư hãy tìm những đơn vị tư vấn, quản lý, khai thác uy tín và chuyên nghiệp để lắng nghe kinh nghiệm của họ nhằm đảm bảo khoản đầu tư sinh lợi đúng hoặc vượt kỳ vọng.

Tám là, đảm bảo an ninh trật tự.

Một môi trường sống an toàn là mong muốn của đa số khách thuê. Đăng ký tạm trú cho khách thuê đúng quy định là rất cần thiết. Bên cạnh đó đội ngũ hướng dẫn và theo dõi, giám sát một cách chặt chẽ để khách thuê chấp hành đúng những quy định về an ninh trật tự là vô cùng cần thiết.

Chín là, quảng bá tiếp thị sản phẩm.

Không thể bỏ qua công đoạn marketing dù kênh đầu tư hộ dịch vụ mini có quy mô nhỏ và vừa. Để sản phẩm đến được với nhiều người có nhu cầu và tăng tỷ lệ lấp đầy nên chú tọng quảng bá sản phẩm dưới nhiều hình thức: quảng cáo trên các kênh truyền thông phù hợp, truyền miệng, tiếp cận cộng đồng người nước ngoài...

Cuối cùng, pháp lý đầy đủ.

Pháp lý rõ ràng, minh bạch là cách duy nhất để đi xa trong ngành bất động sản cho thuê. Tránh trường hợp kinh doanh chui, không hợp pháp sẽ đẩy tỷ lệ rủi ro lên cao. Liên quan đến yếu tố người nước ngoài hiện nay là một ngành kinh doanh đặc thù, nhà đầu tư cần nghiêm túc chấp hành pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh này.