Mua nhà tái định cư: Nên hay không?

Vậy ai được ở nhà tái định cư? Có được mua bán, chuyển nhượng loại hình nhà ở này? Nhà tái định cư có được thế chấp vay vốn ngân hàng hay không? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp những thắc mắc đó.

1. Nhà tái định cư là gì?

Trước hết, chúng ta cần tìm hiểu về khái niệm tái định cư. Tái định cư là chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định hiện hành. Khi bị thu hồi đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất sẽ được Nhà nước bồi thường, đền bù, hỗ trợ tái định cư theo mức quy định hoặc cấp nhà xây sẵn.

Nhà tái định cư là nhà ở do Nhà nước hoặc một chủ đầu tư xây sẵn với mục đích bố trí cho các cá nhân, hộ gia đình thuộc diện tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật. Hiện có 2 hình thức nhà ở tái định cư là nhà đất và căn hộ chung cư.

Nhà tái định cư là nhà được xây sẵn để bố trí cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở. Ảnh minh họa

2. Tiêu chuẩn nhà ở tái định cư

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, nhà tái định cư ở khu vực nông thôn và khu vực đô thị có sự khác biệt nhất định về tiêu chuẩn, cụ thể:

• Nhà ở tái định cư ở khu vực nông thôn cần đáp các tiêu chuẩn sau:

- Bảo đảm hạn mức diện tích đất ở tối thiểu theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Tuân thủ nguyên tắc kiến trúc nhà ở như phù hợp với phong tục tập quán, điều kiện sản xuất kinh doanh của cá nhân, hộ gia đình và của các dân tộc tại từng vùng, miền; hài hòa với cảnh quan thiên nhiên.

- Thiết kế, xây dựng nhà tái định cư phải bao gồm diện tích ở cùng các công trình phụ trợ, phục vụ sinh hoạt, sản xuất gắn với nhà ở.

• Nhà ở tại định cư ở khu vực đô thị cần đáp ứng các tiêu chuẩn sau:

- Đối với căn hộ chung cư tái định cư:

+ Xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

+ Thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Chủ đầu tư có thể bố trí một phần diện tích để tổ chức kinh doanh phù hợp với điều kiện thực tế của từng dự án.

- Đối với nhà ở riêng lẻ:

+ Xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt và kỹ thuật kiến trúc.

+ Bảo đảm hạn mức diện tích đất ở tối thiểu theo quy định của pháp luật về đất đai.

>>> Xem thêm: Thông tin tổng quan về nhà ở xã hội dành cho người mua nhà lần đầu

3. Nhà ở tái định cư dành cho ai?

Các trường hợp được hỗ trợ nhà ở tái định cư được quy định rõ tại Điều 6, Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Cụ thể, có 4 trường hợp như sau:

Trường hợp thứ nhất: Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì bồi thường bằng đất hoặc nhà ở tái định cư nếu đáp ứng đủ 2 điều kiện sau:

- Không còn nhà ở, đất ở nào khác trong địa bàn phường, xã, thị trấn nơi có đất ở thu hồi;

- Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau khi bị thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không có nhu cầu bồi thường bằng nhà ở tái định cư hoặc bằng đất ở thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền.

Trường hợp thứ hai: Nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một thửa đất ở thu hồi, khi đó UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào quỹ nhà ở tái định cư, đất ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương để quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

Trường hợp thứ ba: Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn phường, xã, thị trấn nơi có đất trong hành lang an toàn thì được bố trí tái định cư.

Trường hợp thứ tư: Thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sụt lún, sạt lở, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người. Trong trường hợp này, cá nhân, hộ gia đình có thể được hỗ trợ tái định cư dưới hình thức đất ở hoặc nhà ở.

Nhà tái định cư vẫn được mua bán, chuyển nhượng, thế chấp nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Ảnh minh họa

4. Cần đáp ứng điều kiện gì khi mua nhà tái định cư?

Bản chất của nhà tái định cư là dùng để bố trí chỗ ở cho cá nhân, hộ gia đình khi Nhà nước thu hồi đất ở. Do đó, việc mua bán loại hình nhà ở này được quy định rất chặt chẽ nhằm tránh trường hợp sử dụng nhà ở sai mục đích, sai đối tượng, gây lãng phí tài nguyên. 

Đối tượng thuộc diện được thuê, mua, thuê mua nhà ở tái định cư gồm:

- Cá nhân, hộ gia đình là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở;

- Cá nhân, hộ gia đình bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở, phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai, không có chỗ ở nào khác;

- Cá nhân, hộ gia đình có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.

Điều kiện được thuê, mua, thuê mua nhà ở tái định cư được quy định như sau:

- Trường hợp đối tượng quy định tại Điểm a, b của Khoản 1 Điều này có nhu cầu mua nhà ở thương mại hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở tái định cư do Nhà nước đầu tư thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án hỗ trợ, bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền và có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành.

- Trường hợp đối tượng quy định tại Điểm a, b của Khoản 1 Điều này có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án hỗ trợ, bồi thường, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư bằng nhà ở xã hội theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành và phải thuộc diện chưa được Nhà nước bồi thường bằng đất ở, nhà ở.

- Trường hợp thuộc đối tượng quy định tại Điểm c của Khoản 1 Điều này thì được bố trí nhà ở tái định cư theo quy định tại Điều 115, 116 Luật Nhà ở và pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

5. Hồ sơ, thủ tục mua nhà tái định cư

Theo quy định hiện hành, cá nhân, hộ gia đình mua nhà ở tái định cư cần đáp ứng về điều kiện mua và có đầy đủ hồ sơ mua bán loại hình nhà ở này.

Hồ sơ mua nhà tái định cư

Hồ sơ mua nhà tái định cư gồm các loại giấy tờ sau:

- Đơn xin mua nhà tái định cư theo mẫu

- Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng chính thức, có con dấu, chữ ký của các cơ quan ban hành cấp cho các hộ gia đình;

- Đơn giá bán nhà tái định cư được phê duyệt bởi Sở xây dựng;

- Phiếu bốc thăm nhà tái định cư (Phiếu được cấp sau khi đã bốc thăm xác định số nhà, số phòng);

- Quyết định bán nhà của UBND TP hoặc UBND tỉnh phê duyệt.

- Hợp đồng mua bán nhà giữa cá nhân, hộ gia đình được phân nhà tái định cư với đơn vị quản lý nhà.

- Các phiếu thu tiền do Công ty quản lý nhà, hoặc xí nghiệp quản lý nhà cấp.

Nhà tái định cư có những ưu, nhược điểm nhất định và người mua cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền. Ảnh minh họa

Trình tự, thủ tục mua nhà tái định cư 

Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà các bước thực hiện thủ tục mua nhà tái định cư sẽ khác nhau. Dưới đây là 3 trường hợp mua nhà tái định cư phổ biến nhất hiện nay.

Mua nhà tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng

Cá nhân, hộ gia đình có tên trong danh sách được tái định cư theo phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thực hiện ký hợp đồng mua bán, thuê hoặc thuê mua nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện bàn giao nhà ở và phải lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán.

Sử dụng nhà ở xã hội để làm nhà ở phục vụ tái định cư

Cá nhân, hộ gia đình được tái định cư căn cứ vào thông báo của UBND cấp huyện trực tiếp ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng và phải được lập thành biên bản có xác nhận của đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư kèm các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua.

Bố trí nhà tái định cư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014

Trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì chủ đầu tư dự án phải ưu tiên bố trí nhà ở thương mại ngay trong dự án đó để phục vụ tái định cư.

Trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư thì chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư trong cùng khu vực được quy hoạch xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc bố trí nhà ở tại nơi khác cho người được tái định cư.

Cá nhân, hộ gia đình căn cứ vào phương án hỗ trợ, bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án.

Việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định về mua bán nhà ở thương mại. Việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện bàn giao nhà ở, quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán.

Lưu ý, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thuộc các trường hợp trên có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ, sổ hồng cho cá nhân, hộ gia đình đã mua, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư, ngoại trừ trường hợp người dân có yêu cầu tự làm thủ tục cấp Sổ hồng, sổ đỏ.

6. Có được thế chấp, chuyển nhượng nhà tái định cư? 

Về chuyển nhượng, nhà ở tái định cư có thể được bán, được chuyển nhượng nếu đáp ứng đủ các yêu cầu về giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành, cụ thể:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, ngoại trừ một số trường hợp theo quy định của pháp luật;

- Không có tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại về quyền sở hữu;

- Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

-  Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Về thế chấp, nếu nhà ở tái định cư không thuộc loại hình nhà ở xã hội thì chỉ cần đáp ứng đủ các điều kiện tham gia giao dịch tại quy định tại Điều 118, Luật nhà ở năm 2014 là có thể thế chấp mà không bị hạn chế về mục đích.

Nhà ở tái định cư có thể thế chấp khi đáp ứng các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, tuy nhiên một số trường hợp nhà ở tái định cư không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.

- Không có tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại về quyền sở hữu;

- Nếu nhà ở sở hữu có thời hạn thì phải trong hạn sở hữu;

- Không thuộc đối tượng bị kê biên thi hành án, chấp hành quyết định hành chính có hiệu lực.

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

7. Có nên mua nhà ở tái định cư?

Để có câu trả lời xác đáng, bạn nên nắm rõ những ưu điểm và nhược điểm của nhà ở tái định cư.

Ưu điểm của nhà tái định cư

Về giá bán, đây là ưu điểm nổi trội nhất của nhà tái định cư. Giá nhà tái định cư thường thấp hơn khoảng từ 20-30 % so với các sản phẩm tương tự trên thị trường. Giá căn hộ tái định cư thấp hơn nhà tái định cư liền kề mặt đất.

Về tiến độ thanh toán, hầu hết các dự án nhà tái định cư đều áp dụng tiến độ thanh toán chỉ cần đóng tiền đợt đầu đã được nhận nhà. Thông thường, người mua chỉ cần đóng khoảng 10% giá trị căn hộ sẽ được nhận nhà. Hơn nữa, người mua nhà tái định cư được vay với lãi suất thấp, chỉ khoảng 5%/tháng.

Về phí dịch vụ, phí quản lý, gửi xe tại khu nhà ở tại định cư thường thấp hơn so với các dự án nhà ở thương mại. Mật độ dân cư tại các khu nhà ở, chung cư tái định cư cũng thấp hơn, chỉ từ 12-15 tầng, với 8-10 căn/tầng.

Ngoài ra, cá nhân, hộ gia đình sở hữu loại hình nhà ở tái định cư còn được ưu tiên trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hợp pháp.

Mùa nhà tái định cư cần tìm hiểu kỹ về pháp lý và chất lượng công trình. Ảnh minh họa

Nhược điểm của nhà tái định cư

Về vị trí, các khu nhà ở tái định cư thường nằm ở xa trung tâm, hệ thống hạ tầng tiện ích dịch vụ có thể chưa được đầu tư đồng bộ và hiện đại. Thậm chí, môi trường sống tại nhiều khu tái định cư không đảm bảo.

Tiêu chuẩn chất lượng nhà tái định cư vẫn được đánh giá thấp, tiện ích không đầy đủ bằng các loại hình nhà ở khác. Tiêu chuẩn diện tích nhà ở tái định cư thường bị hạn chế.

Khi mua lại nhà tái định cư, hợp đồng mua bán chỉ là hợp đồng ủy quyền định đoạt mà không có sổ đỏ. Bên bán có thể đòi lại nhà. Trong khoảng thời gian từ thời điểm hai bên ký hợp đồng ủy quyền cho đến thời điểm căn nhà tái định cư đó được cấp sổ đỏ mà một trong hai bên, ví dụ như bên ủy quyền không may qua đời thì đồng ủy quyền ký trước đó sẽ bị hết hiệu lực.

Việc mua nhà tái định cư từ một cá nhân hay đơn vị trung gian cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thực tế cho thấy, việc tìm được đúng người nhận suất tái định cư không hề đơn giản, thậm chí có trường hợp không thể tìm ra được người chủ đầu tiên để hoàn tất các thủ tục giấy tờ pháp lý cần thiết.

8. Mua nhà tái định cư cần lưu ý gì?

Với những ưu, nhược điểm phân tích ở trên, bạn cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định mua nhà ở tái định cư. Nếu vẫn chọn mua loại hình nhà ở này, bạn nên lưu ý một số vấn đề sau:

Chọn vị trí thuận lợi

Vị trí luôn là yếu tố hàng đầu cần phải xem xét khi mua nhà, nhất là nhà ở phục vụ tái định cư. Nhà tái định cư chủ yếu tập trung tại các vùng ven, xa trung tâm thành phố. Bạn nên chọn mua sản phẩm có vị trí thuận lợi, giao thông kết nối dễ dàng, đầy đủ tiện ích thiết yếu để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt.

Người mua tìm hiểu kỹ về quy hoạch, hạ tầng để biết được vị trí, khu vực mình muốn mua có tiềm năng phát triển trong tương lai không. Nếu sau này bạn muốn bán lại nhà sẽ không bị mất giá.

Tìm hiểu kỹ về pháp lý

Theo quy định, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở tái định cư. Tuy nhiên, trên thực tế, việc mua bán nhà tái định cư chưa có sổ vẫn diễn ra phổ biến. Trường hợp này sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nhà.

Tốt nhất, bạn nên mua loại nhà tái định cư đã có sổ đỏ, sổ hồng nhằm giảm thiểu tối đa rủi ro pháp lý về sau. Đặc biệt, chỉ nên mua từ chính người đứng tên hợp đồng đầu tiên.

Bên cạnh đó, người mua cũng nên tìm hiểu kỹ những quyền hạn chuyển nhượng mua nhà tái định cư cho đối tượng không thuộc diện mua nhà ở tái định cư.

Tìm hiểu chất lượng nhà tái định cư

Chất lượng luôn là vấn đề đặt ra đối với loại hình nhà ở tái định cư. Thường thì chất lượng nhà tái định cư không được đánh giá cao.

Vì vậy, người mua cần kiểm tra cơ sở hạ tầng, chất lượng công trình một cách cẩn thận, kỹ lưỡng để đảm bảo tính an toàn và tiện nghi. Nếu không tự tin, bạn có thể nhờ người có chuyên môn, kinh nghiệm kiểm tra.

Lưu ý về hợp đồng ủy quyền

Việc mua bán nhà tái định cư chưa có sổ theo hình thức hợp đồng ủy quyền diễn ra phổ biến. Tuy hợp đồng ủy quyền mua bán là hợp pháp nhưng đây vẫn là lỗ hổng để bên bán vi phạm hợp đồng. Bởi lẽ, trên thực tế, nhà tái định cư đó vẫn thuộc về quyền sở hữu của bên bán theo quy định của pháp luật.

>>> Xem thêm: 4 kiểu hợp đồng mua bán nhà đất dễ mất sạch tiền

Vì vậy, nếu bạn chọn mua nhà đất tái định cư chưa có sổ đỏ thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền thì để hạn chế rủi ro, bạn nên thêm vào điều khoản ràng buộc như sau:

"Sau khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mang tên bên A (bên bán), bên B (bên mua) được toàn quyền định đoạt căn hộ theo quy định của pháp luật khi tham gia các giao dịch bán, tặng cho, cho mượn, cho thuê, góp vốn, thế chấp với các điều kiện do bên B (bên mua) toàn quyền quyết định".

Lưu ý, trường hợp mua bán nhà nhà tái định cư chỉ căn cứ vào giấy sang nhượng, giấy ủy quyền viết tay đều không được pháp luật công nhận. Khi mua nhà chung cư tái định cư, bạn cũng nên lập hợp đồng mua bán bằng văn bản quyền sử dụng đất hay nhà ở dù chưa được công chứng song song với hợp đồng ủy quyền.

Với những thông tin tổng quan về nhà tái định cư mà Dothi.net chia sẻ trên đây, bạn đọc sẽ có thêm kiến thức về loại hình bất động sản này. Những người có nhu cầu nên nắm rõ các vấn đề liên quan tới nhà ở tái định cư để có thể tham giao dịch an toàn, hiệu quả, tránh "tiền mất, tật mang".

 

Lam Giang (TH)

 

>> Được tính vào vốn đầu tư dự án chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư?

>> TP.HCM: Phân bổ 3.426 căn hộ và nền đất để giải quyết tạm cư, tái định cư