Cách định giá nhà đất để tránh bị "hớ" khi mua, bán

Nếu muốn tự mình định giá nhà đất, bạn có thể tham khảo những bí quyết, kinh nghiệm hay được tổng hợp trong bài viết dưới đây. Tuy nhiên, tùy từng trường hợp cụ thể mà bạn áp dụng linh hoạt, khéo léo để đạt hiệu quả tốt nhất.

1. Định giá nhà đất là gì?

Định giá bất động sản là việc xác định giá của một sản phẩm nhà, đất cụ thể tại một thời điểm nhất định. Thẩm định giá nhà đất sát với giá thị trường có lợi cho cả người bán lẫn người mua bất động sản.

Với người mua, việc tự định giá sẽ giúp hạn chế mua tài sản với giá cao hơn so với mặt bằng chung tại thời điểm đó, khu vực đó. Với người bán, việc tự thẩm định giá đất, thẩm định giá nhà giúp họ không bị "hớ" khi bán bất động sản, tức không bán thấp hơn giá thị trường tại thời điểm đó, khu vực đó mà sẽ bán được với giá tốt nhất.

Thực tế cho thấy, thị trường địa ốc luôn biến đổi và phát triển theo nhiều xu hướng khác nhau. Do đó, để tìm ra được giá trị phù hợp cho một tài sản cụ thể là không hề dễ dàng. Điều này luôn đặt ra thách thức cho bất kỳ nhà đầu tư bất động sản nào.

Định giá nhà đất là khâu quan trọng trước khi quyết định giao dịch, mua bán. Ảnh minh họa

Hiện có nhiều công ty, tổ chức, đơn vị định giá bất động sản. Tùy từng mục đích cũng như yêu cầu của khách hàng, đơn vị sẽ lựa chọn phương pháp định giá tài sản phù hợp. Có 5 phương pháp định giá như sau:

• Phương pháp so sánh: Đơn vị định giá sẽ phân tích mức giá của các tài sản tương tự (với tài sản cần thẩm định) đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định để đưa ra mức giá hợp lý.

• Phương pháp chi phí: Chủ yếu được áp dụng để thẩm định giá tài sản chuyên dùng, tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh, tài sản đã qua sử dụng, ít hoặc không có mua bán phổ biến trên thị trường.

• Phương pháp thu nhập: Đây là phương pháp được áp dụng phổ biến trong thẩm định giá tài sản đầu tư.

• Phương pháp lợi nhuận: Được áp dụng chủ yếu trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản phụ thuộc vào khả năng sinh lời (nhà hàng, khách sạn...).

• Phương pháp thặng dư: Được áp dụng chủ yếu trong thẩm định giá bất động sản có tiềm năng phát triển.

Các công ty định giá, ngân hàng thẩm định giá hiện nay thường sử dụng phương pháp so sánh để định giá bất động sản, đặc biệt là nhà phố và đất ở.

2. Các cách định giá nhà đất phổ biến hiện nay

Nếu không muốn thông qua một đơn vị thẩm định giá bất động sản độc lập, bạn hoàn toàn có thể tham khảo và áp dụng các phương pháp sau đây để tự định giá tài sản trước khi giao dịch mua, bán.

• Căn cứ vào vị trí của bất động sản

Vị trí là yếu tố quan trọng nhất khi mua, bán bất động sản để ở hoặc đầu tư. Và việc định giá nhà đất cũng liên quan mật thiết tới yếu tố này, cần được quan tâm đầu tiên. Bạn cần trả lời những câu hỏi như: Nhà đất nằm ở huyện, quận, khu vực nào? Nằm trong hẻm chính hay phụ hay nằm ở mặt đường lớn? Các tiện ích, dịch vụ xung quanh ra sao?...

Nhà đất mặt tiền đường lớn, tọa lạc trong khu vực sầm uất chắc chắn giá bán sẽ cao hơn nhà đất trong hẻm bởi giá trị về mặt kinh doanh cao, thuận tiện giao thông, tiếp cận các tiện ích, dịch vụ.

• Căn cứ vào tình trạng nhà đất

Sau vị trí thì tình trạng bất động sản cũng là yếu tố vô cùng quan trọng để xem xét, định giá nhà đất. Bạn cần biết cách phân loại bất động sản, ví dụ tài sản của bạn là nhà cấp 4, biệt thự, nhà phố hay căn hộ chung cư... Mỗi loại hình nhà ở sẽ có những ưu, nhược điểm nhất định, đi kèm khoảng giá bán nhất định.

Cùng với đó, bạn cũng cần tính tuổi thọ nhà đất để khấu hao giá trị bất động sản. Để tính tuổi thọ, bạn cần căn cứ vào thời điểm xây dựng và cải tạo, sửa chữa (nếu có). Kinh nghiệm cho thấy, mức khấu hao thường dao động từ 10-30% giá trị tài sản. Tuy nhiên, cũng tùy từng trường hợp cụ thể mới xác định được chính xác mức khấu hao.

Hiện có nhiều phương pháp tự định giá bất động sản mà bạn có thể áp dụng nếu không muốn thuê một đơn vị định giá độc lập. Ảnh minh họa

• Định giá nhà đất qua bảng giá đất

Đây là cách thẩm định giá nhà đất phổ biến nhất hiện nay. Như chúng ta đã biết, mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ có bảng giá đất riêng. Bảng giá đất thường được sử dụng làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình đối với phần diện tích trong hạn mức.

Bảng giá đất cũng là căn cứ để xác định giá cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điều 18, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất.

Bạn có thể tự định giá nhà đất dựa trên giá trị đất theo cung đường trong bảng giá đất mà UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Thường thì giá nhà đất sẽ gấp khoảng trên dưới 4 lần đơn giá trên bảng giá đất. Con số này được các chuyên gia tính toán dựa trên mức chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định với giá đất thực tế trên thị trường.

• Định giá bất động sản thông qua ngân hàng

Ngân hàng là kênh giúp bạn định giá đất, định giá nhà tương đối chính xác. Như chúng ta đã biết, việc thẩm định giá tài sản bất động sản để cho vay của ngân hàng rất chặt chẽ. Do đó, người mua sẽ an tâm hơn về khu đất, ngôi nhà mình dự định mua. Thế nhưng, nhược điểm của định giá tài sản này là thường mất khá nhiều thời gian.

Người mua vì thế có thể bị mất cơ hội sở hữu bất động sản khi chậm đưa ra quyết định. Thông thường, ngân hàng sẽ định giá ở mức an toàn nên giá bất động sản trên thực tế có thể cao hơn từ 10-20%.

• Định giá nhà đất thông qua môi giới

Có thể vì nhiều lý do khác nhau mà bạn không muốn thuê môi giới khi mua, bán nhà đất. Tuy nhiên, trên thực tế, rất nhiều giao dịch bất động sản thành công nhờ bên thứ ba này. Là môi giới chuyên nghiệp, họ sẽ cho bạn biết thông tin về giá nhà đất tại một khu vực nhất định một cách nhanh chóng và chính xác. Môi giới địa ốc thường theo sát thị trường, nắm rõ giá cả nên họ có thể đánh giá tài sản, thương lượng tốt cũng như am hiểu các thủ tục hành chính cần thiết.

Chính bởi vậy, khi thẩm định giá nhà đất, bạn nên nhờ sự hỗ trợ từ các môi giới chuyên nghiệp, uy tín. Với sự trợ giúp của môi giới, việc mua bán nhà trở nên thuận lợi hơn nhiều - rất đáng để bạn bỏ một khoản tiền thuê môi giới.

• Định giá thông qua các bất động sản tương đồng

Với thị trường có tính cạnh tranh cao như bất động sản, việc định giá đúng sẽ mang lại cơ hội giao dịch thành công nhanh hơn. Vậy làm thế nào để xác định được mức giá phù hợp cho nhà đất của mình? 

Bạn có thể sử dụng các nền tảng, công cụ so sánh giá và các website, trang tin rao về bất động sản uy tín để thu thập dữ liệu. Nên tập trung nghiên cứu các bất động sản có nhiều đặc điểm tương đồng với nhà đất của bạn về vị trí, tiện ích, diện tích...

Cũng cần lưu ý rằng, nếu căn nhà của bạn đã sử dụng một thời gian dài, đã hao mòn thì việc so sánh nó với một ngôi nhà mới xây trong cùng khu vực sẽ không có tác dụng trong việc định giá tài sản.

Người bán hoặc người mua có thể đi khảo sát thực tế những ngôi nhà đang treo biển bán ở cùng khu vực có giá bao nhiêu để cân nhắc trong việc định giá bất động sản của mình hoặc mình dự định mua.

Cẩn thận hơn, bạn có thể tìm hiểu thêm thông tin từ những ngôi nhà lân cận. Nếu thị trường khu vực đó đang sốt nóng, bạn có thể tăng thêm giá bán khoảng 10% so với mức giá bạn thẩm định. Ngược lại, nếu thị trường ảm đạm, bạn có thể đưa ra giá bán bằng giá bạn khảo sát cộng thêm tầm 5%.

Ngoài ra, bạn nên xác định rõ ưu điểm vượt trội của tài sản so với những bất động sản đã giao dịch. Trong quá trình thương lượng, bạn hãy tập trung nhấn mạnh các điểm này để thương thảo được mức giá tốt nhất.

>>> Xem thêm: 

• Có được quyền yêu cầu định giá lại tài sản tranh chấp?

• Hướng dẫn xác định giá trị quyền sử dụng đất được hoàn trả khi Nhà nước thu hồi đất

Dù tự định giá nhà đất, bạn cũng nên tham khảo ý kiến của chuyên gia, người có chuyên môn, kinh nghiệm trong ngành. Ảnh minh họa

Sau khi thu thập đủ thông tin cần thiết, bạn cầm tổng hợp, phân tích, so sánh lại toàn bộ thông tin để xác định được mức giá phù hợp. Nếu vẫn còn lấn cấn, chưa thực sự chắc chắn về kết quả thẩm định giá nhà đất của mình, bạn có thể tìm đến công ty chuyên thẩm định giá, những người có chuyên môn, kinh nghiệm để được trợ giúp.

3. Một số sai lầm phổ biến khi tự định giá bất động sản

Định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng là việc không hề đơn giản, nhất là với những người không chuyên, không có nhiều kinh nghiệm. Để tự định giá nhà, định giá đất thành công, bạn nên tránh phạm phải một số sai lầm sau:

• Sử dụng nguồn thông tin không uy tín

Việc tự định giá tài sản sẽ không chính xác nếu bạn sử dụng các nguồn thông tin không uy tín, tin cậy cho việc khảo giá, so sánh. Trên thực tế, không hiếm trường hợp các đối tượng đăng tin ảo với giá bán quá cao so với thực tế hòng đẩy giá nhà đất để trục lợi. Nếu không cẩn thận, bạn sẽ bị sập bẫy.

Để có thể hạn chế tối đa rủi ro này, bạn nên tìm kiếm thông tin từ các nguồn đáng tin cậy như các đơn vị môi giới lớn, các chuyên trang về bất động sản có bộ phận kiểm duyệt tin đăng chặt chẽ, sát sao...

• Không đủ các tiêu chí so sánh giá

Khi thực hiện so sánh để định ra giá nhà đất phù hợp, bạn cần liệt kê đầy đủ các tiêu chí so sánh. Các tiêu chí càng đầy đủ, càng chi tiết sẽ giúp việc thẩm định giá tài sản càng chính xác. Ví dụ, việc một ngôi nhà nằm ở đầu hẻm hay lùi vào trong hẻm dù chỉ một chút cũng ảnh hưởng đến mức giá rao bán. Hoặc trong cùng một dự án, giá bán căn hộ có tầm nhìn ra sông sẽ khác căn hộ có "view" nội khu.

• Định giá nhà đất quá cao

Việc định giá nhà quá cao sẽ có lợi cho người bán. Tuy nhiên, nó cũng giống như con dao hai lưỡi. Nếu không thể bán nhà nhanh chóng, bạn sẽ mất đi các chi phí cơ hội. Theo các chuyên gia, nếu một bất động sản được rao bán hơn 1 tháng, thì nhiều khả năng sẽ khó bán được với giá niêm yết từ đầu. 

• Bán phá giá thị trường

Rao bán nhà đất với mức giá quá rẻ, thấp hơn mặt bằng chung của thị trường cũng là sai lầm thường gặp. Bởi lẽ, khách hàng sẽ đặt câu hỏi tại sao tài sản có giá thấp đến vậy? liệu có vấn đề gì không? Thậm chí, khách hàng sẽ cho rằng ngôi nhà đó có vấn đề nên gia chủ mới bán tống, bán tháo như vậy. Trong bối cảnh thị trường sốt nóng, việc định giá bán nhà quá thấp sẽ khiến bạn vuột mất cơ hội tiếp cận người mua tiềm năng.

• Không hỏi ý kiến chuyên gia, người có chuyên môn, kinh nghiệm

Nếu tự định giá nhà đất, bạn cũng nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia, các đại lý môi giới bất động sản uy tín và kinh nghiệm. Họ thường có kiến thức sâu rộng về bất động sản địa phương, điều này sẽ giúp ích cho bạn khi định giá ngôi nhà. Chưa kể, họ còn có dữ liệu khách hàng lớn, có thể giúp bạn bán nhà nhanh và được giá.

Mặt khác, bạn cũng có thể tham khảo kết quả của các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp có trả phí hoặc miễn phí trên cộng đồng mạng, từ đó định giá tài sản của mình một cách chính xác và phù hợp nhất có thể.

Mua bán nhà đất là việc hệ trọng của mỗi người, mang lại cho bạn những trải nghiệm đáng nhớ. Tuy nhiên, trong quá trình diễn ra giao dịch, bạn không nên để cảm xúc lấn át. Để tránh đưa ra những quyết định sai lầm nghiêm trọng, bạn không nên để cảm xúc lấn át khi định giá nhà đất. Với những thông tin mà Dothi.net chia sẻ trên đây, hy vọng bạn đọc đã được cái nhìn toàn diện về vấn đề này, có thể áp áp dụng linh hoạt vào trường hợp cụ thể của mình.

Lam Giang (T/H)

>> Kinh nghiệm để tránh bị "hớ" khi bán nhà

>> Những điều bạn nên biết trước khi mua nhà