Những cảnh báo khi đầu tư shophouse

Diễn biến thị trường shophouse cùng các mặt hạn chế của phân khúc này tại TP.HCM vừa được JLL Việt Nam cập nhật. Đơn vị nghiên cứu nhận định, phân khúc shophouse TP.HCM ngày càng đa dạng về chủng loại sản phẩm, được các nhà đầu tư đón nhận tốt song vẫn tồn tại không ít bất cập.

Tại các dự án khu đô thị quy mô lớn ở TP.HCM, loại hình nhà phố thương mại hạng sang đã bắt đầu hiện diện từ năm 2016. Phân khúc này được chia thành hai nhóm sản phẩm, gồm shophouse liền thổ (nhà phố thương mại gắn liền với đất tại mặt tiền đường lớn, được sở hữu lâu dài) và shophouse khối đế của các tòa nhà, có thể sở hữu có thời hạn, thường là 50 năm; cũng có loại được sở hữu lâu dài.

So với đơn giá một căn nhà phố thông thường, một ngôi nhà phố thương mại có đơn giá trên đất cao hơn từ 1,5-2 lần bởi yếu tố thương mại cấu thành. Đơn giá của shophouse khối đế tòa nhà cũng có giá cao hơn căn hộ tầng trên do số lượng hạn chế.

Với số lượng giới hạn, shophouse hiện được đánh giá là sản phẩm bất động sản hấp dẫn giới đầu tư, có thanh khoản tốt. Thế nhưng, trong ngắn hạn, nhà đầu tư có thể gặp khó với phân khúc này bởi những khuyết điểm của shophouse. Theo JLL, trước khi rót tiền vào shophouse, nhà đầu tư cần lưu ý 4 vấn đề sau:

Trước khi đổ tiền vào shophouse, nhà đầu tư cần lưu ý những mặt còn hạn chế của dòng sản phẩm này. Trong ảnh: Shophouse khối đế một dự án ở TP HCM. (Ảnh: V.L)

Thứ nhất, hiệu suất đầu tư của shophouse thấp. Dòng sản phẩm shophouse liền thổ nếu chỉ xét về tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng so với số vốn mà nhà đầu tư bỏ ra chưa thực sự hấp dẫn, thấp hơn những loại hình bất động sản khác. Khi đầu tư shophouse liền thổ, nhà đầu tư thường kỳ vọng tài sản tăng giá trị theo thời gian hoặc sử dụng cho việc tự kinh doanh. Tuy nhiên, điều kiện là dòng vốn của nhà đầu tư phải dài hạn. Để đạt được tỷ suất sinh lời cao, nhà đầu tư buộc phải trường vốn rất nhiều năm.

Thứ hai, thời hạn sở hữu của một số shophouse khối đế là 50 năm. Có thể nói, trước khi quyết định xuống tiền cho shophouse, nhà đầu tư cần lưu ý tới hạn chế này. Nguyên nhân là, thời gian khai thác shophouse không lâu dài có thể tạo ra áp lực đối với kỳ vọng sinh lời từ khai thác cho thuê. Đồng thời, việc này cũng có thể tạo rào cản khi nhà đầu tư cần chuyển nhượng lại bất động sản trên thị trường thứ cấp.

Thứ ba, giá shophouse khối đế hiện đã bị đẩy lên nhiều lần. Thực trạng này dẫn đến kỳ vọng giá thuê quá cao so với thực tế. Trong khi đó, so với nhà mặt phố thông thường, đối tượng khách hàng của shophouse khối đế hạn chế hơn khiến việc kinh doanh kém hiệu quả.

Thứ tư, quy mô dân số trong dự án không đảm bảo để shophouse kinh doanh hiệu quả. Thực tế chỉ có khoảng 80% khách hàng đến từ cư dân dự án sử dụng dịch vụ, mua sắm tại shophouse khối đế. Do không kết nối tốt với không gian thương mại bên ngoài nên lượng khách ngoại khu của nhiều shophouse không cao. Chưa kể, một số dự án còn cố ý hạn chế cư dân bên ngoài vào để đảm bảo an toàn nên việc kinh doanh của shophouse cũng không hiệu quả. Cùng với đó, nếu thiết kế chỗ đậu xe, dừng xe chưa phù hợp sẽ khó hấp dẫn đông khách tới mua sắm.