Ham rẻ, anh Dũng (ngụ quận 10, Tp. HCM) cùng người bạn đầu tư 2 tỷ đồng mua lô đất thổ cư gần 300m2 tại huyện Bình Chánh, sau cùng mới vỡ lẽ, miếng đất này đã được một gia đình khác mua từ nhiều năm trước.
Giao dịch kém may mắn này của anh Dũng xảy ra từ hồi quý IV/2015, anh và bạn bè phải chạy ngược chạy xuôi đâm đơn kiện tụng nhưng nay vẫn không thể lấy lại được tiền. Anh Dũng kể lại, sau khi kiểm tra thông tin quy hoạch kĩ càng, anh mới quyết định xuống tiền. Sau khi hợp đồng công chứng xong, anh mới trao hết tiền cho người mua. Đến khi đi nhận đất mới phát hiện ra trên khuôn viên có một gia đình đã mua miếng đất này từ năm 1997.
Trao đổi với người khách trước đó, anh Dũng mới hay lúc ký hợp đồng công chứng xong thì gia đình này cho chủ nhà mượn lại sổ đỏ để tách thửa. Song, chủ nhà không tách thửa mà bán luôn cho người khác, sau đó rời khỏi địa phương.
Rủi ro pháp lý được xem là rủi ro khó nhận biết nhất đối với kênh đầu tư bất động sản
Mua nhà không chính chủ, anh Dũng không thể bán, xây dựng hay sửa chữa đối với mảnh đất này. Anh nhẩm tính nếu bình thường, suất đầu tư này có thể mang lại lợi nhuận bạc tỷ trong vòng 6-12 tháng tới. Song vì lâm cảnh này, anh phải ngậm bồ hòn làm ngọt, kiên nhẫn chờ đợi.
"Tôi đã đầu tư nhiều nơi và kỹ lưỡng trong khâu pháp lý nhưng đây là lần đầu gặp phải trường hợp không chính chủ như thế. Khổ tâm nhất là quả lừa này lên đến bạc tỷ", anh Dũng than thở.
May mắn hơn một chút, trường hợp vợ chồng chị Duyên vì phát hiện được tình trạng lô đất tại khu Nam Sài Gòn có dấu hiệu không chính chủ ngay từ đầu nên chưa xuống tiền tỷ mua tài sản.
Câu chuyện bắt đầu từ giữa tháng 2/2016 chị Duyên được môi giới chào bán lô đất hơn 1.000m2 với giá 2,7 tỷ đồng, có thể xây nhà mật độ 15-20% trên khuôn viên.
Theo quy trình, sau khi khách chồng đủ tiền ký hợp đồng (50% giá trị tài sản), chủ đất sẽ bắt đầu tiến hành các thủ tục xin tách thửa. Tuy nhiên, sau khi tiếp cận với chủ đất và tham khảo hợp đồng, nhận thấy pháp nhân là 2 người hoàn toàn khác nhau nên gia đình chị Duyên chưa xuống tiền ngay.
Khu đất rộng để xây nhà nhỏ, khuôn viên còn lại làm vườn, giá lại khá mềm nên nữ khách hàng rất thích. "Song vì chủ đất và bên đứng ra làm hợp đồng bán là hai người khác nhau nên phải thận trọng. Vì lo ngại nguy cơ bị kẹt tiền tỷ trong suất đầu tư này nên đành bỏ cuộc", chị chia sẻ.
Với thâm niên 7 năm làm môi giới và tư vấn nhà đất tại Tp.HCM, ông Nguyễn Tấn Phong cho biết: "Rủi ro pháp lý là dạng rủi ro vô hình, tiềm ẩn, khó phát hiện nhất đối với nhà đầu tư bất động sản. Đối với trường hợp mua phải nhà đất không chính chủ, thiệt hại rất khó lường".
Ông Phong cho hay, đa phần những vụ đầu tư bị hớ vì nhà đất không chính chủ thường chỉ được bên mua phát hiện khi giao dịch đã hoàn tất, tiền đã đóng đủ, tức là đã muộn màng. Chính vì vậy, giới đi buôn vẫn thường khuyến cáo: "Chỉ có người mua lầm chứ người bán không lầm".
Để đầu tư an toàn, tránh mất vốn trong thị trường này, theo ông Phong, cần tuân thủ quy trình kiểm tra thông tin từ chính bên bán và từ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Quản lý đô thị phường, quận.
Một là, kiểm tra giấy tờ nhà đất. Bên bán phải xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hay quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng bản chính) cho bên mua. Trong các giấy tờ này, bản vẽ khu đất, căn nhà được thể hiện cụ thể, là cơ sở để bên mua so sánh với hiện trạng thực tế.
Hai là, kiểm tra bên bán có đủ điều kiện bán hay không (có chính chủ hay không). Ví dụ: miếng đất đứng tên một người hay nhiều người, đã từng thay đổi chủ ra sao, người ủy quyền có hợp pháp không...
Ba là, kiểm tra tranh chấp tại phòng tư pháp, cán bộ địa chính phường hoặc kiểm tra đơn thư liên quan đến nhà đất tại văn phòng đăng ký quận. Quy trình này nhằm xem xét tài sản có vướng tranh chấp, bị đơn thư tố cáo, khiếu nại trước đó hay không.
Bốn là, kiểm tra quy hoạch xem nhà đất có nằm trong diện bị giải tỏa, phóng hẻm, mở rộng lộ giới hay thuộc nhóm đất dự phòng hay không... tại UBND phường, quận.
