Việt Nam vẫn khát nhà ở giá rẻ trong 10-15 năm tới dù nhiều doanh nghiệp lớn công bố sẽ xây hàng trăm nghìn căn nhà giá từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng, hứa hẹn tạo nguồn cung giá rẻ khổng lồ, nguy cơ bội thực cục bộ, đó là nhận định của giới chuyên gia trong ngành.
Bàn về vấn đề này, ông Marc Townsend - Tổng Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, trong vòng 10 năm tới (đến năm 2027), Việt Nam vẫn thiếu trầm trọng nhà giá rẻ. Chuyên gia này cho hay, nhu cầu của đại đa số người dân ở phân khúc này cực lớn nhưng đã chịu tình trạng cung không đủ cầu trong một thời gian rất dài. Vì vậy, việc hàng trăm nghìn căn hộ giá trên dưới 1 tỷ đồng sẽ ra mắt thị trường thời gian tới là một tín hiệu tích cực.
Hiện nay, có khá nhiều doanh nghiệp đang chạy theo các đại gia gia nhập thị phần nhà giá rẻ. Đây là điều dễ hiểu bởi các chủ đầu tư luôn phải nhìn lẫn nhau để phát triển sản phẩm nhưng không vì thế mà lo ngại bội thực nguồn cung. Ông Marc Townsend đánh giá: "Điều thú vị là so sánh với Bangkok, Kuala Lumpur, Manila thì Tp.HCM đang ngày càng tiến gần đến sự cân bằng cung cầu trên thị trường nhà ở".
Theo ông Marc Townsend, dự kiến thị trường căn hộ sẽ duy trì tỷ lệ hấp thụ cao trong hai năm 2017 - 2019. Trong đó, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc bình dân dao động trong khoảng 40-50%, ước đạt 60% trong năm 2017. Người mua phân khúc này khá nhạy cảm với sự điều chỉnh giá nên phân khúc bình dân vẫn duy trì mức giá ổn định, tăng nhẹ dưới 3%.
Có cùng quan điểm với chuyên gia của CBRE, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho rằng: "Bước vào giai đoạn 2030 (trong 10-15 năm tới), tại các siêu đô thị như Hà Nội và Tp.HCM vẫn khát nhà giá rẻ".
Thị trường nhà giá rẻ Việt Nam được dự báo vẫn tiếp tục tình trạng thiếu hụt
hàng hóa trong 10-15 năm tới. (Ảnh: Hao Bui).
Lãnh đạo HoREA đưa ra hai dẫn chứng là dữ liệu thống kê chưa đầy đủ để đặc tả nhu cầu bức thiết của thị trường này tại Tp.HCM. Thứ nhất, ước tính có khoảng 3 triệu dân nhập cư vào Tp.HCM, 50% số dân này dịch chuyển hẳn về đô thị để sinh sống theo mối quan hệ vợ-chồng, mẹ-con, cha-con, theo đó một hộ trung bình có 2 nhân khẩu.
Vậy nhưng, thực tế các doanh nghiệp phát triển nhà bình dân của Nhà nước chỉ đáp ứng được 15% nguồn cung nhà ở cho dân nhập cư. Số còn lại người dân tự lo và họ rất cần nhà ở thương mại giá rẻ với giá từ 700 triệu đồng đến 1 tỷ đồng mỗi căn. Như vậy, so với nhu cầu lên đến hàng triệu căn, nguồn cung nhà giá rẻ chỉ mới hàng trăm nghìn căn là con số rất hạn chế.
Thứ hai, theo số liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu phát triển Tp.HCM, nhu cầu nhà ở xã hội cho các nhóm đối tượng cán bộ, công viên chức, lực lượng vũ trang... trong những năm 2016 – 2020 vào khoảng 81.000 hộ. Tuy vậy, nghiên cứu này chỉ gói gọn trong phạm vi hạn hẹp của nhà ở xã hội, bỏ qua nhóm nhu cầu của người lao động có thu nhập trung bình thấp hưởng lương doanh nghiệp tư nhân. Do đó, thị trường cần nỗ lực bổ sung nguồn cung trong thời gian dài tính bằng đơn vị thập niên trở đi đối với khoảng trống lớn này.
Nhà giá rẻ là phân khúc duy nhất chưa bao giờ gặp khủng hoảng, thanh khoản luôn ổn định nhất thị trường dù có tỷ lệ nhà đầu tư thứ cấp cực thấp, ông Lê Hoàng Châu nhận định. Thực tế cho thấy, giai đoạn thị trường khủng hoảng, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã tự cứu mình bằng cách quay trở về với dòng sản phẩm nhà ở thương mại giá rẻ, có doanh nghiệp đã dịch chuyển hẳn sang phân khúc nhà ở xã hội để tái cơ cấu rổ hàng hóa.
Chủ tịch HoREA đánh giá: "Làn sóng xây nhà 700 triệu - 1 tỷ đồng quy mô lớn là điểm sáng giúp tái cân bằng cán cân cung cầu trên thị trường, giảm thiểu nguy cơ bong bóng, đồng thời giảm rủi ro cho chính doanh nghiệp và cả ngành địa ốc".
Trao đổi về vấn đề này, ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam chỉ ra diễn biến thực tế của thị trường nhà giá rẻ tại Việt Nam. Theo chuyên gia của JLL, từ lâu nhà ở bình dân tại Hà Nội và Tp.HCM ít được các doanh nghiệp địa ốc quan tâm. Lý do là, lợi nhuận biên của phân khúc này thấp hơn nhiều so với nhà ở trung - cao cấp. Chính vì thế, ít chủ đầu tư quan tâm phát triển căn hộ giá rẻ, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nhà ở bình dân chất lượng tốt trong thời gian dài.
Ông Stephen Wyatt đánh giá, bên cạnh những hạn chế trên, phân khúc nhà giá rẻ có thể mang lại nhiều cơ hội nếu chủ đầu tư sở hữu vị trí đất có kết nối hạ tầng tốt, xây dựng được chiến lược hiệu quả, kiểm soát chi phí ở mức thấp và đưa ra giá bán phù hợp với khả năng chi trả của người mua.
Chuyên gia này cho biết thêm, phân khúc nhà ở bình dân ví như xương sống của thị trường nhà ở với đặc trưng nổi bật là nhu cầu rất lớn, ít đầu cơ, mức giá ổn định, phần lớn khách hàng là những người mua sản phẩm cuối cùng. Lãnh đạo JLL nhận định: "Cơn khát nhà giá rẻ dự kiến sẽ còn tiếp diễn trong nhiều năm tới do nguồn cung chưa thể đuổi kịp nhu cầu. Việc các đại gia tuyên bố làm nhà giá rẻ quy mô lớn từ năm 2017 trở đi có thể tạo ra bước ngoặt lớn cho thị trường".
