Thời gian qua, nhiều dự án condotel cam kết mức lợi nhuận cao ngất ngưởng từ 12-15%/năm để thu hút khách mua căn hộ. Tuy nhiên, mức lợi nhuận hợp lý đối với loại hình bất động sản này chỉ từ 4-6%/năm.
Ông Mauro Gasparott, Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương nhận định, so với các loại hình bất động sản khác, condotel là một mô hình không đơn giản. Khách hàng vì thế cần phải nghiên cứu, tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi xuống tiền. Để phòng tránh rủi ro, theo chuyên gia này, nhà đầu tư cần lưu ý những vấn đề sau đây:
1. Chỉ tin mức cam kết lợi nhuận khả thi
Chuyên gia Savills cho hay, tại một dự án căn hộ condotel, để có thể đảm bảo lợi nhuận cho thuê ổn định thì mức cam kết lợi nhuận khả thi là 4-6%. Theo đó, chủ sở hữu căn hộ không chỉ có cơ hội đạt lợi nhuận thoái vốn trong trung hạn tới dài hạn mà còn được sử dụng một số ngày nghỉ miễn phí, nhất là với những sản phẩm tọa lạc ven biển. Trước khi quyết định rót tiền vào condotel, nhà đầu tư có khá nhiều tiêu chí để cân nhắc kỹ. Khách hàng nên tìm hiểu tổng quan chất lượng dự án, từ đó sẽ đánh giá được về thương hiệu, điều kiện thị trường, giá bán có phù hợp hay không...
2. Lựa chọn chủ đầu tư nhiều kinh nghiệm
Dự án condotel có thể sẽ gặp những khó khăn, rủi ro nhất định nếu chủ đầu tư non kinh nghiệm trong lĩnh vực khách sạn - nghỉ dưỡng, cũng không nắm rõ về dòng tiền hoạt động dài hạn của việc vận hành, quản lý sản phẩm. Trong dài hạn, dự án khó hoạt động tốt nếu còn nhiều thiếu sót trong hoạch định tiện ích, định vị sản phẩm không phù hợp với thị trường, thiếu trách nhiệm. Cùng với đó, cam kết của chủ dự án trong hoạt động vận hành tương lai cũng tác động tới hiệu quả kinh doanh tại dự án.
|
|
Đối với dự án condotel, mức cam kết lợi nhuận hợp lý là 4-6%/năm.
(Ảnh minh họa, nguồn: Internet) |
3. Cân nhắc các mô hình vận hành condotel
Condotel là sản phẩm đầu tư có cam kết lợi nhuận đi kèm nên bắt buộc phải có những tiện ích cũng như khả năng vận hành tương tự khu nghỉ dưỡng, khách sạn thông thường. Do đó, cả khách hàng lẫn chủ đầu tư cần xác định rằng, họ đang tham gia vào hoạt động đầu tư bất động sản mà bản chất chính là ngành khách sạn nghỉ dưỡng với nhiều đặc thù riêng biệt. Một trong những yếu tố chủ chốt quyết định thành công, đạt lợi nhuận trong đầu tư condotel là phải hoạch định đúng mô hình, định vị dự án và có tầm nhìn dài hạn.
Để đảm bảo dòng tiền hoạt động, chủ đầu tư trong một số trường hợp lại phụ thuộc vào đơn vị quản lý vận hành. Trong khi đó, ngành nghỉ dưỡng có đặc điểm là luôn biến động. Đặc biệt, với những sản phẩm không được hoạch định đúng đắn ngay từ đầu, nhà điều hành không có trách nhiệm thực hiện cam kết từ chủ đầu tư đối với khách hàng. Các nhà điều hành khách sạn tham gia quản lý vận hành condotel để giúp nâng cao chất lượng, giá trị sản phẩm. Tuy vậy, nhà điều hành chỉ tham gia với vai trò vận hành chứ không chịu những rủi ro lỗ, lãi. Điều này thuộc về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án.
4. Xác định rõ mục đích mua condotel
Việc xác định rõ mục đích mua sản phẩm là gì là bước rất quan trọng đối với nhà đầu tư condotel. So với mua để đầu tư thì mua condotel để nghỉ dưỡng kết hợp cho thuê không thường xuyên có lợi nhuận thấp hơn vì ít chịu áp lực tạo ra doanh thu mỗi ngày. Tùy sở thích, khách hàng có thể mua căn có diện tích lớn hoặc căn cao cấp. Tuy nhiên, để hạn chế sử dụng vượt năng suất hoạt động hằng ngày và đảm bảo giá trị dài hạn, người mua nên xem xét, cân nhắc kỹ những quy định đặt ra đối với chủ sở hữu căn hộ condotel.
Trong khi đó, nếu mục đích mua condotel là để đầu tư thì khách hàng nên xem xét kỹ thiết kế, vị trí của dự án. Kinh nghiệm cho thấy, những sản phẩm được thiết kế như khách sạn thường tạo ra lợi nhuận hoạt động tốt. Phần lớn các sản phẩm này thuộc phân khúc trung cấp, hoạt động vận hành hiệu quả, tiện ích và diện tích phòng vừa phải và chủ căn hộ bị giới hạn việc sử dụng.
Dù được vận hành bởi nhà điều hành quốc tế hay khu vực thì các dự án có cơ cấu quản lý rõ ràng luôn có ưu thế hơn. Tùy theo điều kiện thị trường, lượng phòng cần được tính toán kỹ. Để đảm bảo hoạt động tốt cho các dự án có số lượng phòng lớn thì cần lượng khách, nguồn khách đa dạng.
5. Minh bạch dòng tiền
Ở giai đoạn hoạch định ban đầu, mô hình condotel, cơ cấu quản lý và dòng tiền hoạt động cần được chủ đầu tư nghiên cứu kỹ lưỡng, rõ ràng. Đội ngũ nội bộ của chủ dự án hoặc đơn vị tư vấn cần thực hiện các bước này một cách cẩn trọng, đồng thời cân nhắc chiến lược cũng như khả năng tài chính của chủ đầu tư. Quá trình thiết kế, yêu cầu ở giai đoạn sau sẽ bị tác động bởi mô hình kinh doanh gồm định vị phù hợp thị trường, loại hình sản phẩm, cơ cấu quản lý, dự phòng dòng tiền.
Riêng với những dự án condotel cam kết lợi nhuận cao, để hỗ trợ việc chi trả cam kết lợi nhuận cho khách hàng, chủ đầu tư cần hoạch định, tính trước các nguồn thu bổ sung trong dự án như doanh thu từ lượng phòng bổ sung, hoạt động ăn uống.
Xem thêm:
