Bất động sản Đà Nẵng: Chưa thoát khỏi vòng luẩn quẩn

Bất động sản Đà Nẵng cần phải gắn liền với hoạt động du lịch.

Dự án treo tràn ngập

Hai nhà đầu tư lớn về bất động sản tại Đà Nẵng là Chủ tịch Tập đoàn Thiên Thanh, ông Phạm Công Danh và Tổng giám đốc Công ty CP Dây cáp điện Tân Cường Thành, ông Trương Vỹ Kiến bị bắt vào năm 2014 đã khiến thị trường Đà Nẵng rúng động.

Thời gian trước đó, Thiên Thanh đã ôm trọn khu đất vàng 5,5 ha tại vị trí trung tâm TP. Đà Nẵng để thực hiện Dự án Khu phức hợp Thương mại - Dịch vụ Thiên Thanh Đà Nẵng. Cái bánh vẽ mà Tập đoàn vẽ ra cho dự án khá hoành tráng với 6 phân khu thương mại dịch vụ, bệnh viện, trường học, sân vận động tiêu chuẩn quốc tế, các trung tâm hội nghị, văn phòng làm việc, nhà ở cao cấp…, có tổng diện tích sàn hơn 1 triệu m2 và tổng kinh phí là 750 triệu USD.

Thiên Thanh đã đưa cam kết hết sức hùng hồn về kế hoạch hoàn thành toàn bộ dự án vào năm 2016 và tiến hành nộp tiền sử dụng đất khá nhanh khiến chính quyền Đà Nẵng cũng đã nhanh chóng thực hiện giải tỏa 70 hộ dân nằm trong vùng dự án trên 4 tuyến đường Lê Duẩn, Hùng Vương, Ngô Gia Tự và Chi Lăng, đồng thời, triển khai xây dựng mới sân vận động khác với tiến độ gấp rút để thay thế cho Sân vận động Chi Lăng tiến tới bàn giao đất cho Thiên Thanh.

Khởi công xây dựng từ năm 2011 nhưng đến nay, Dự án Thiên Thanh Đà Nẵng vẫn án binh bất động, khi thời hạn cam kết hoàn thành chỉ còn là 2 năm. Khi lãnh đạo của Thiên Thanh bị bắt thì nhiều vấn đề liên quan đến các dự án bất động sản của tập đoàn này đã phơi bày. Thực tế đó cho thấy rõ một điều rằng, không thể xác định được đích đến của Thiên Thanh Đà Nẵng.

Công ty CP Dây cáp điện Tân Cường Thành tuy không quá ồn ào như Thiên Thanh khi “ôm gọn” những khu đất ngoại thành ít người để ý, nhưng khi vị Tổng giám đốc Công ty này bị rơi vào vòng lao lý thì nhiều người bắt đầu hoang mang, bởi, Tân Cường Thành trước đó đã có quá nhiều cam kết với khách hàng về quyền sử dụng đất.

Đơn cử như Dự án Khu dân cư Tân Cường Thành (quận Liên Chiểu, TP. Đà Nẵng), vốn là đất mà Tân Cường Thành được TP. Đà Nẵng giao cho để xây dựng nhà máy cáp điện. Song, Tân Cường Thành đã biến dự án đất sản xuất đó thành dự án đất ở và khu nhà máy thì thành khu dân cư. Khi mua đất tại đây, khách hàng chỉ biết lô đất chứ không hề thấy sổ đỏ, bởi nó đã được Tân Cường Thành cầm cố trong ngân hàng.

Còn nhớ năm 2012, chính quyền địa phương cũng đã chấp thuận cho Tân Cường Thành triển khai đầu tư Dự án Khu đô thị Thiên Park (quận Liên Chiểu) với tổng diện tích hơn 129,9 ha và được quảng bá rất hoành tráng là một khu đô thị hiện đại, quy mô 283 căn biệt thự, 1.311 lô đất nền, cùng 4 khu nhà chung cư dành cho người có thu nhập thấp…, tổng vốn đầu tư lên đến 1.600 tỷ đồng.

Không chỉ vậy, Thiên Park còn được Tân Cường Thành kêu gọi đối tác từ Nhật Bản đầu tư với tham vọng xây dựng một đô thị hiện đại phía Bắc sông Cu Đê, có các trung tâm mua sắm ngang tầm Tokyo… Nhưng sau 2 năm kể từ ngày được cấp phép đầu tư, đến nay, Thiên Park vẫn là một bãi đất hoang, không hứa hẹn ngày hoàn thiện như đã cam kết.

Bên cạnh đó, vẫn còn nhiều dự án "trên giấy" tập trung tại khu vực trung tâm Thành phố và đều nằm ở những vị trí đắc địa. Trong đó có thể kể đến như: Dự án Tòa tháp đôi 48 tầng, cao 220 m Viễn Đông Meridian Towers với diện tích xây dựng hơn 11.000 m2, nằm trên 3 mặt tiền Yên Bái - Hùng Vương - Nguyễn Chí Thanh thuộc quận Hải Châu do Công ty CP Địa ốc Viễn Đông (Viendong Land) làm chủ đầu tư với tổng vốn hơn 180 triệu USD. Được khởi công từ năm 2009 và được chủ đầu tư cam kết sẽ hoàn thành vào năm 2012, nhưng đến nay đó vẫn chỉ là bãi đất hoang vắng. Dù đã nhiều lần nhận được sự cảnh báo từ UBND TP. Đà Nẵng nhưng dự án vẫn không có động tĩnh gì.

Ngoài ra, Viendong Land còn được UBND TP. Đà Nẵng cấp phép đầu tư dự án bãi đỗ xe ngầm kết nối với tòa tháp đôi Viễn Đông Meridian Towers, với tên Công viên công cộng và bãi đậu xe ngầm Viễn Đông, có sức chứa 600 ô tô… Chủ đầu tư cũng đã cam kết sẽ hoàn thành và đưa vào hoạt động tháng 12/2012, nhưng hiện vẫn không thấy động tĩnh gì diễn ra trên dự án, trừ việc lâu lâu thay hàng rào tôn.

Không đâu xa, ngay đối diện với Viễn Đông Meridian Towers còn nằm trên giấy, Dự án Golden Square 10.664 m2, nằm trên 4 mặt tiền Yên Bái - Nguyễn Thái Học - Nguyễn Chí Thanh - Phạm Hồng Thái, được đầu tư bởi Công ty Địa ốc Đông Á, có tổng vốn đầu tư là 1.000 tỷ đồng, được khởi công xây dựng từ hồi đầu năm 2008 và cam kết sẽ hoàn thành vào năm 2011, nhưng Dự án đến nay cũng mới chỉ ngoi lên khỏi mặt đất được vài tầng lầu mà không thất hoạt động xây dựng diễn ra nữa.

Cách Golden Square khoảng 100 m về phía Tây Bắc, Dự án Khu phức hợp Danang Center  3 mặt tiền Phan Chu Trinh - Hùng Vương - Nguyễn Thị Minh Khai được khởi công từ tháng 3/2008 do Công ty CP Địa ốc Vũ Châu Long làm chủ đầu tư với tòa tháp đôi 35 tầng và 4 tầng hầm, được đầu tư với số vốn là 125 triệu USD, diện tích xây dựng gần 10.000 m2 và cam kết sẽ hoàn thành, đưa vào khai thác trong năm 2011. Tuy nhiên, đã qua 4 năm so với dự kiến nhưng dự án cũng mới chỉ dừng lại ở việc hoàn thành phần móng và ngâm trong bể nước bẩn làm ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của cư dân chung quanh và UBND Thành phố đã phải nhắc nhở, thậm chí ra tối hậu thư.

Khách hàng của Dự án Blooming Tower mới là khốn khổ nhất, bởi họ đã lỡ đặt tiền cọc nhưng đến nay, dự án được đầu tư với số vốn 90 triệu USD tại khu vực chân cầu Thuận Phước do Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Hàn Quốc làm chủ đầu tư trên diện tích hơn 10.773 m2, cao 37 tầng vẫn trong trạng thái "trùm mền" dù được chủ đầu tư chào bán từ năm 2009.

Đối diện với Blooming Tower là Khu đô thị mới Daewon D – City do Tập đoàn Daewon (Hàn Quốc) đầu tư còn có số phận mịt mù hơn khi mà bao nhiêu mơ ước về một khu đô thị hoành tráng với resort, sân golf 18 lỗ tiêu chuẩn quốc tế, bến cảng dành cho du thuyền, khách sạn quốc tế, trung tâm hội nghị, tòa nhà văn phòng cao 60 tầng... chỉ còn nàm trên giấy.

Bên cạnh những dự án đình đám kể trên, vẫn còn rất nhiều dự án thuộc lĩnh vực thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng cũng đang ở trong tình trạng “treo” lơ lửng. Tình trạng này ai cũng thấy nhưng xử lý thế nào thì lại rất khó khăn vì tiền sử dụng đất đã được nhà đầu tư nộp và chính quyền không thể thu hồi được.

Nút thắt được định vị

Theo Chủ tịch Hiệp hội Các nhà đầu tư Đà Nẵng, Ông Đàm Quang Tuấn thì, qua những biến cố thị trường, các ngân hàng đã cẩn trọng hơn trong việc cho vay, tuy cơ chế chính sách có cởi mở hơn, nhưng chưa thực sự thông thoáng để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển. Và thu nhập của người dân chưa được cải thiện cũng là yếu tố tác động đến thị trường.

Ông Tuấn cho rằng, khó khăn lớn nhất mà thị trường bất động sản Đà Nẵng gặp phải hiện nay là dự án treo (cả dự án trong nước và nước ngoài) vẫn còn quá lớn. Dù Chính phủ đã có nhiều biện pháp tháo gỡ thiết thực, lãi suất từ phía các ngân hàng cũng đã giảm, nhưng thị trường vẫn không đủ lực để gượng dậy được, các dự án vẫn chưa tái khởi động được. Nguyên nhân chính của vấn đề là từ nội tại dự án, khi phần lớn các nhà đầu tư đã thế chấp dự án tại ngân hàng để vay vốn triển khai.

Vốn của nhà đầu tư phần lớn đã được đem ra để đóng tiền sử dụng đất cho Thành phố và đầu tư khởi động dự án. Thị trường rơi vào khó khăn, nhà đầu tư hết vốn, ngân hàng không thể tiếp tục cho vay, nhưng Nhà nước lại không thể thu hồi dự án vì nhà đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất và nhận sổ đỏ. “Đà Nẵng có thể giải phóng dự án bằng cách kêu gọi nhà đầu tư khác. Nhưng kêu ai, giá thế nào, cơ chế ra sao… là những vấn đề rất khó giải quyết và dự án treo vẫn hoàn treo”, ông Tuấn nói.

Tổng giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản Thiên Kim, bà Nguyễn Thị Kim Nữ cho rằng, thị trường bất động sản khó khăn đã dẫn đến những tác động tiêu cực lên các đối tượng có liên quan đến thị trường như khách hàng, doanh nghiệp, nhà đầu tư hay ngay đến cả chính quyền. Từ đó đã dẫn đến việc đánh mất niềm tin với khách hàng, đồng thời cũng là một bài học về các quan hệ thị trường để có cái nhìn sát thực hơn về định hướng phát triển bền vững.

Ông Tuấn cho rằng, vòng luẩn quẩn của chính quyền khi không đủ lực để đưa ra quyết định thu hồi dự án treo, ngân hàng thì cẩn trọng không dám rót vốn, nhà đầu tư lại ở trong tình trạng kiệt sức vì thiếu vốn chính là nút thắt lớn nhất của thị trường hiện nay. Sẽ thật khó tìm ra hướng đi cho thị trường nếu một trong ba “nhà” không chịu lùi một bước về quyền lợi.

“Khi nút thắt được tháo gỡ, sẽ khơi thông dòng tiền, mang lại niềm tin cho thị trường. Dự án tìm được nhà đầu tư mới sẽ mang lại lợi ích cho tất cả các bên: dự án được tiếp tục triển khai theo quy hoạch của Thành phố; Thành phố có thêm nguồn thu từ chính giao dịch hợp tác, giải quyết việc làm, tạo ra nguồn thu cho địa phương; ngân hàng càng được lợi hơn khi dòng tiền được thông suốt, tránh được nợ xấu, mang lại hiệu quả nguồn vốn”, ông Tuấn cho biết thêm.

Từ đó, ông Tuấn đi đến khẳng định, thị trường rơi vào tình trạng tụt dốc không phanh trong những năm qua chính là bài học lớn giúp chủ đầu tư có thể nhìn nhận lại nhu cầu thực của thị trường, cần định vị đúng nhu cầu thị trường trên cơ sở nguồn thu nhập của từng phân khúc khách hàng. Quan trọng hơn, các cá thể cấu thành thị trường sẽ nhìn nhận sát thực hơn để tìm ra hướng đi mới nhằm điều chỉnh thị trường ổn định và bền vững hơn.

Ngoài ra, theo ông Tuấn, sự phát triển của bất động sản Đà Nẵng cũng cần phải gắn liền với du lịch, lấy du lịch tạo ra hiệu ứng cho thị trường. Các nhà đầu tư cần có tầm nhìn chiến lược phát triển thương mại, nguồn nhân lực, tạo hậu cần dịch vụ phát triển tương ứng khi triển khai các dự án. Sẽ có một sản phẩm hoàn thiện và hấp dẫn hơn khi có thể tổng hợp những yếu tố trên.

Tuy đã có những bước phát triển đáng ghi nhận trong những năm qua, nhưng để tạo nên sự đột phá mới mang tính bước ngoặt, thì Đà Nẵng cần phải mạnh dạn phá vỡ những cái cũ, tạo ra sự thay đổi rõ nét hơn. Ví như, chấp nhận di dời những khu nhà cũ kỹ hoặc đập phá những công trình thương mại cũ để kêu gọi đầu tư những công trình mới... Điều này sẽ tạo nên sự thay đổi mang tính bước ngoặt cho Thành phố, tạo sự lưu thông dòng tiền, mang lại công ăn việc làm cho người lao động, tạo nguồn thu cho cả người dân lẫn ngân sách địa phương, ông Tuấn tham vấn thêm.

Còn bà Nguyễn Thị Kim Nữ cho rằng, giải pháp để duy trì sự tồn tại hiện nay chỉ mang tính thời vụ, tức thời. Trong đó, giới kinh doanh bất động sản đang dần chuyển sang hướng kinh doanh ít rủi ro và ít tốn chi phí nhất. Đó là việc giao dịch giới thiệu qua mạng của các đơn vị kinh doanh tên tuổi để hạn chế sử dụng và giảm chi phí nhân viên môi giới. Một số nhà môi giới độc lập khác lại ưu tiên khai thác những khu đất có giá trị nhỏ, không quá 1,5 tỷ đồng/lô đất hoặc truy lùng thông tin những khu đất do các tổ chức tín dụng chào bán để giải quyết nợ vay của cá nhân, doanh nghiệp.

Ông Lê Minh Phúc, Tổng giám đốc VinaCapital Đà Nẵng cũng đồng tình với nhìn nhận của ông Tuấn và cho rằng, Nhà nước cần phải nhanh chóng xây dựng chính sách cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Đà Nẵng có lợi thế phát triển các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, đây có thể là lĩnh vực người nước ngoài rất quan tâm. Nếu có chính sách cởi mở, đây sẽ là cơ hội lớn để các dự án bất động sản, nhất là dự án trong lĩnh vực nghỉ dưỡng, có thể triển khai thuận lợi, đáp ứng nhu cầu lớn của người nước ngoài.

Chính sách về vấn đề M&A các dự án bất động sản ở Việt Nam cần cởi mở hơn. Thúc đẩy M&A sẽ tạo nên cơ hội lớn để các dự án được triển khai nhanh và hiệu quả hơn, bởi, có thể nhà đầu tư này không triển khai được thì nhà đầu tư khác có tiềm lực hơn tham gia sẽ tốt hơn, ông Phúc nói.