Bất động sản liệu còn giảm giá?

Đây chính là câu hỏi được các chuyên gia, chủ đầu tư đưa ra và tranh luận trong hội thảo về cơ hội phục hồi của thị trường BĐS ngày 21/10.

Căn hộ 30m2 vẫn ế

Thật sự thị trường đã sôi động trở lại hay chưa? Phó Giám đốc công ty TNHH Địa ốc Đất Lành Nguyễn Văn Đực đã nêu câu hỏi với các chủ đầu tư, trong 9 tháng đầu năm chúng ta mới bán được 5.700 căn trên tổng nhu cầu là gần 40.000 căn của thị trường Tp.HCM mà đã cho rằng thị trường đã "ấm' trở lại. Như vậy còn tới 34.300 căn hộ có nhu cầu mà chưa bán được vì lý do gì?

Thực tế, thị trường chỉ sôi động ở phân khúc căn hộ có diện tích nhỏ bởi giá trị căn hộ phù hợp với khả năng thanh toán của khách hàng. Tuy nhiên, tính trên đơn vị 1m2 thì giá thành vẫn ở mức bình quân 12-13 triệu đồng/m2 (chưa thuế VAT).

Ông Nguyễn Văn Đực thẳng thắn, chúng ta đừng tự tô hồng và dự đoán những giao dịch ảo để làm sáng bức tranh ảm đạm của thị trường BĐS hiện nay.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành, công ty ông đã đưa ra thị trường 1.000 căn hộ có diện tích từ 30-50m2 và hiện đã bán được 625 căn. Những căn hộ có diện tích tầm 40m2 được mua nhiều, còn những căn 30m2 rất ế.

Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM Trần Trọng Tuấn cho hay, hiện nay nhiều doanh nghiệp BĐS xin chia nhỏ căn hộ của các dự án nhưng không được, bởi chia nhỏ căn hộ phải tính tới tính đồng bộ của cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật. Dự án căn hộ thiết kế cơ sở hạ tầng cho khoảng 2.000 dân mà bây giờ “chen” vào đó tới 3.000 dân là không thể được.

Ông Lê Hữu Nghĩa cũng cho biết thêm, so với các căn hộ diện tích lớn, chi phí xây dựng những căn hộ có diện tích nhỏ tốn kém hơn rất nhiều. Bởi vì cùng diện tích như vậy nhưng số người ở đông hơn thì chủ đầu tư phải thiết kế và đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật tốn kém hơn nhiều. Đơn cử như công ty ông phải bố trí số thang máy gấp đôi so với các dự án bình thường khác.

Hiện nay, giá căn hộ trung bình ở mức 12-13 triệu đồng/m2

BĐS còn giảm giá nữa không?

Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM Trần Trọng Tuấn cho biết, đã có 5.700 căn hộ được bán ra trong 9 tháng đầu năm nay, tăng 83% so với cùng kỳ, vì các doanh nghiệp BĐS đã điều chỉnh sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường, chủ yếu là các căn hộ có diện tích dưới 70m2 gồm cả hàng mới lẫn hàng tồn kho.

Hiện nay, tại Tp.HCM, có 1.403 dự án phát triển nhà ở, trong đó có 30,3% dự án đã hoàn thành với 426 căn, 49% dự án đang ngưng triển khai hoặc gặp khó khăn. Còn số lượng dự án đang thi công là 201 dự án, chiếm 15%.

Ngoài những dự án triển khai mới vẫn còn những tồn đọng của thị trường chưa giải quyết hết. Chuyên gia kinh tế TS.Vũ Đình Ánh cho biết, năm 2009 có nhiều tập đoàn kinh tế, doanh nghiệp tay ngang nhảy vào thị trường BĐS nên đang muốn bán dự án để thu hồi vốn.

Cùng với đó, các ngân hàng cũng đang "sống dở chết dở" với các khoản cho vay BĐS hay cho vay thế chấp bằng BĐS trước kia với việc định giá quá cao do thị trường "nóng sốt". Hiện thị trường "đóng băng" giá BĐS giảm mạnh mà bán cũng không được. Những điểm nghẽn này cũng chưa tháo gỡ được nên vẫn làm thị trường "lình xình".

Dự báo, thị trường BĐS năm tới tiếp tục sôi động tập trung ở phân khúc sản phẩm giá trung bình, thấp và có diện tích dưới 100m2. Tuy nhiên, thời gian thi công dự án đúng tiến độ cũng là yếu tố quan trọng để các giao dịch BĐS tăng.

Tiến độ thi công là điều kiện quan trọng bởi vì hầu hết người mua BĐS đều có vay vốn ngân hàng. Đó cũng là một điều kiện quan trọng để thị trường BĐS sôi động vì thời gian qua đã có quá nhiều dự án chậm tiến độ thi công tới 2-3 năm làm nản lòng nhà đầu tư và khách hàng khi nhà chưa được nhận mà vẫn phải trả lãi vay ngân hàng khiến giá thành BĐS đội lên cao.

Ông Tuấn cho biết, trong điều kiện lý tưởng, thời gian cho hoàn thành một dự án BĐS từ khi triển khai đến khi hoàn thành sẽ trong vòng 21,5 tháng đến 26,5 tháng. Sở Xây dựng Tp.HCM sẽ tạo điều kiện hết sức cho các chủ đầu tư.

Trên thực tế, thời gian triển khai cho dự án thường cao hơn, nhưng trong thời gian qua Sở Xây dựng đã rà soát các thủ tục hành chính và đã kéo giảm được 25% thời gian thi công cho các chủ đầu tư. Chủ trương của Chính phủ là phải kéo giảm được tới 40% thời gian thi công của các dự án hiện nay, trong đó có việc cải cách thủ tục hành chính.

ông Vũ Đình Ánh cho biết, giá BĐS sẽ khó giảm sâu hơn, bởi nền kinh tế năm 2014 có nhiều dấu hiệu khả quan khi lạm phát tăng thấp hơn kỳ vọng và được kiềm chế ổn định, tăng trưởng GDP đạt kế hoạch, hàng loạt các gói cho vay BĐS được ngân hàng tung ra: gói 30.000 tỷ đồng, các gói ưu đãi lãi suất thấp cho vay mua, sửa chữa nhà của các ngân hàng thương mại, gói cho vay cán bộ công nhân viên tối đa 1,05 tỷ đồng để mua nhà... Sang năm 2015, Chính phủ tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS như sửa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, tăng giá đất lên gấp đôi… nhằm giúp thị trường BĐS "ấm" lên.

Theo một số chuyên gia kinh tế, muốn giải phóng hàng tồn kho BĐS thì đối với một số dự án doanh nghiệp BĐS phải chấp nhận lợi nhuận bằng không, bán giá vốn và thời gian tới phải giảm giá thành, giảm chi phí sản xuất... mới mong đẩy được hàng. Bởi vì hiện giá BĐS vẫn còn quá cao với thu nhập của đa số người dân.

Phó Giám đốc Công ty CP Địa ốc Đất Lành nhận định, để thị trường BĐS sôi động trở lại thì vai trò của doanh nghiệp BĐS là giảm giá thành BĐS cho phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân, còn vai trò của chính quyền là giảm thủ tục hành chính để giúp daonh nghiệp giảm chi phí đầu tư dự án. Đồng thời, các doanh nghiệp BĐS cũng phải áp dụng các công nghệ mới trong xây dựng để giảm giá bán nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sản phẩm.