Thị trường BĐS trong quý III/2014 tại Tp.HCM ghi nhận công suất hoạt động và giá căn hộ dịch vụ cho thuê tiếp tục giảm nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái và sức ép cạnh tranh từ thị trường chung cư là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến thực tế này.
Theo số liệu báo cáo của Savill về thị trường bất động sản (BĐS) thuê tại TP. HCM trong quý III/2014 thì số lượng cũng như giá cả căn hộ dịch vụ có xu hướng giảm so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thuê trong quý III đạt mức trung bình 492.000 đồng/m2/tháng (tương đương 23 USD), giảm 5% so với năm trước.
Theo ông Nguyễn Khánh Toàn, trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn Công ty Savills Việt Nam, nguyên nhân dẫn đến việc giá thuê căn hộ dịch vụ liên tục giảm là do nguồn cung tiếp tục tăng. Bên cạnh đó, căn hộ dịch vụ còn phải chịu sức cạnh tranh lớn từ những chung cư được đầu tư cho thuê dưới dạng cá thể.
Trong quý III/2014, tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ là 4.140 căn, so với quý trước đã tăng 2% và tăng 8% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, so với chung cư cho thuê dưới dạng đầu tư cá nhân quy mô nhỏ lẻ thì giá thuê căn hộ dịch vụ vẫn cao hơn. Mức giá thuê căn hộ dịch vụ hạng C đắt hơn chung cư khoảng 20 - 25% và sẽ tiếp tục chịu sức ép cạnh tranh từ chung cư cho thuê nhiều hơn các hạng còn lại (A và B).
Căn hộ dịch vụ cho thuê hạng A và B đường Lê Thánh Tôn, quận 1 mức
giá thuê hàng tháng từ 25 - 30 USD/m2.
Nguyên nhân được ông Toàn cho biết là do căn hộ dịch vụ hạng A, B khá ổn định nhờ nhóm khách hàng tổ chức (nước ngoài) với hợp đồng từ 6 tháng trở lên chiếm đến 90% thị trường. Do không có nhiều khách hàng lớn như hạng A, B nên căn hộ dịch vụ hạng C có phần lép vế hơn. Vì vậy, nếu muốn kích cầu thì căn hộ dịch vụ hạng C cấn phải tăng thêm ưu đãi và đưa ra những chương trình khuyến mãi hấp dẫn.
Tại các khu Đông và Nam TP. HCM, phân khúc căn hộ chung cư trung - cao cấp có giá thuê trung bình 10 USD/m2/tháng, bao gồm nội thất. Đây là những căn hộ được nhà đầu tư mua dưới dạng nhà ở thương mại rồi cho thuê lại. Không chỉ vậy, một số chủ đầu tư chung cư cao cấp đã dành một lượng lớn căn hộ trong dự án để đầu tư thành căn hộ dịch vụ cho thuê, điển hình như The Vista, Đảo Kim Cương.
Điều đáng nói ở đây là trong khi giá thuê trung bình hàng tháng của các chung cư có thương hiệu uy tín chỉ ở mức từ 10 - 13 USD/m2 thì với căn hộ dịch vụ, mức giá này lại lên đến 23 USD/m2. Có lẽ đây là lý do khiến căn hộ dịch vụ có phần "lép vế" hơn so với căn hộ chung cư. Vẫn biết rằng khi đến với căn hộ dịch vụ, khách hàng sẽ được hưởng những tiện ích và phong cách sống như khách sạn 3 - 5 sao còn chung cư chỉ cho thuê căn nhà và tiện ích ăn theo dự án, không kèm dịch vụ. Song với điều kiện kinh tế cũng như thu nhập của đại đa số người dân hiện nay thì chung cư vẫn được ưu tiên hơn.
Tại TP. HCM, khu Đông Sài Gòn có lượng chung cư cho thuê lớn,
chỉ sau Phú Mỹ Hưng, Q. 7.
Đánh giá về vấn đề này, ông Nguyễn Khải Hoàn, Chủ tịch Công ty Khải Hoàn Land nhận định: Xét về lý thuyết thì căn hộ dịch vụ có vẻ như không hề bị ảnh hưởng bởi thị trường chung cư cho thuê vì đối tượng khách hàng cá biệt và hầu như không giống nhau. Nhưng thực tế, chung cư cho thuê từ trung cấp trở lên lại đang tạo nên một sức ép tương đối lớn tới căn hộ dịch vụ.
Ông Hoàn cho biết thêm, sự cạnh tranh xuất phát từ nguồn cung của căn hộ dịch vụ cho thuê còn ít, khách hàng sẽ không có nhiều sự lựa chọn. Trong khi đó, tại TP. HCM, nguồn cung chung cư rất lớn và phong phú, khách hàng có nhiều sự lựa chọn từ đẳng cấp đến phong cách. Về giá cả, chung cư chỉ có giá bằng một nửa căn hộ dịch vụ. Nếu cùng một khoản tiền thì khi thuê chung cư, khách hàng sẽ có được căn nhà rộng hơn, tự do và ít quy định hơn. Mặt khác, ở chung cư cao cấp, những tiện ích không hề thua kém gì so với khu căn hộ dịch vụ. Khi đến với căn hộ dịch vụ cho thuê, người ta nhận thấy lợi thế lớn nhất của thị phần này nằm ở phong cách phục vụ chuyên nghiệp như khách sạn.
Vị chủ tịch đánh giá, số lượng người tham gia vào đầu tư phân khúc chung cư cho thuê ngày càng tăng bởi tỷ suất lợi nhuận cao, trung bình từ 5 đến 6% (đối với phân khúc trung và cao cấp) tương đương lãi suất tiết kệm. Thêm vào đó, sau một thời gian cho thuê nhà đầu tư còn được lợi về mặt sở hữu tài sản. Điều đó sẽ làm tăng sự cạnh tranh thị phần giữa căn hộ dịch vụ với chung cư trong thời gian tới.
Căn hộ dịch vụ cho thuê là loại căn hộ được quản lý theo chuẩn khách sạn với đầy đủ các dịch vụ chuyên nghiệp khép kín như: vệ sinh, giặt ủi, ẩm thực, dịch vụ cá nhân nếu khách có nhu cầu...và chủ yếu phục vụ người nước ngoài. Trong khi đó, căn hộ cho thuê là nhà trong các dự án chung cư được đưa vào sử dụng, chủ nhà không dùng để ở mà kinh doanh cho thuê. Thông thường căn hộ cho thuê không được hưởng những dịch vụ tiện ích như căn hộ dịch vụ.
