BĐS du lịch giải trí có thực sự hấp dẫn như quảng cáo?

Dự án thi nhau nâng cao cam kết lợi nhuận kèm đẩy giá

Khoảng cuối năm 2015, Fusion Suites Danang Beach thực hiện bán hàng cùng chương trình bảo đảm lợi nhuận thuê rất hấp dẫn là 6% /năm trong 5 năm. Tuy nhiên, chưa đến 1 năm sau, vẫn tại Đà Nẵng, một số dự án mới xuất hiện với cam kết lợi nhuận gấp đôi con số của Fusion Suites Danang Beach (12%/năm trong vòng 8 năm). 

Theo các chuyên gia, việc cam kết lợi nhuận cao ở các dự án nghỉ dưỡng thực chất chỉ là bài toán tài chính. Theo đó, chủ đầu tư có thể tăng giá bán gấp đôi để bù vào khoản lợi nhuận mà họ đã cam kết ở mức quá cao so với lợi nhuận thực tế có thể tạo ra. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc bộ phận tư vấn và nghiên cứu của CBRE Việt Nam cho rằng, việc tung ra cam kết lợi nhuận rất cao như vậy chỉ nhằm mục đích thu hút khách hàng. Theo bà Dung, cam kết lợi nhuận cao không chứng tỏ tình hình lợi nhuận khai thác kinh doanh từ các khu nghỉ dưỡng đang tăng mạnh.

Một dự án bất động sản du lịch giải trí bỏ hoang ven biển Đà Nẵng

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Việt An Hòa bày tỏ, việc đẩy giá bán lên cao chỉ thực hiện được khi bất động sản đó có yếu tố đặc biệt về mặt vị trí, thiết kế, mô hình vận hành… Từ đó, khách hàng không thể trực tiếp so sánh giá với những sản phẩm tương tự. Thực tế, khi việc cam kết lợi nhuận cao được thực hiện quá nhiều và trở thành xu hướng thì mặt bằng giá bán bị đẩy lên cao là chuyện dễ hiểu mà khách hàng lại khó nhận ra.  

Về vấn đề này, bà Dương Thùy Dung cũng cho biết thêm, chủ đầu tư đưa ra mức lợi nhuận cao với mục đích để người mua thấy lợi suất đầu tư hơn so với lãi suất ngân hàng. Việc chủ đầu tư nâng mức cam kết lợi nhuận cho khách hàng đồng nghĩa với việc chủ đầu tư phải cân đối để đảm bảo lợi nhuận. Giá cả bị đẩy lên là một cách làm đơn giản nhất.

Phân chia lợi nhuận chủ đầu tư – khách hàng

Chị Ngọc Tuyền, một nhà đầu tư cho rằng, nhiều dự án nghỉ dưỡng bán sản phẩm kèm chương trình hợp tác kinh doanh, phân chia lợi nhuận với tỷ lệ khách hàng thu về lên đến 80%. Chị Tuyền nhận định, đây chỉ là “cái bẫy” bởi thực tế, chi phí nội thất, quản lý, vận hành, sửa chữa... do chủ đầu tư đặt ra. Chi phí này có thể chiếm hết doanh thu khai thác từ dự án. Vì thế, khách hàng có thể rơi vào tình thế gần như tay trắng sau thời gian cam kết lợi nhuận, có tài sản nhưng đã giao cho người khác quản lý nên không thu được lợi nhuận nữa.

Bà Dương Thùy Dung cho rằng, người mua sẽ còn thu lại lợi nhuận rất thấp nếu phần cam kết lợi nhuận với tỷ lệ khách hàng thu về lên đến 80% lại bao gồm quá nhiều chi phí như vận hành, bảo trì hoạt động, tu sửa, quản lý... Theo đó, đối với cam kết chia sẻ lợi nhuận 80%:20%, người mua cần làm việc rõ ràng với chủ đầu tư xem đó là lợi nhuận gộp hay lợi nhuận ròng. Lợi nhuận được tính bằng hiệu doanh thu trừ đi chi phí. Vì thế, người mua cần làm rõ chi phí này bao gồm những hạng mục chi phí nào mà người mua phải chịu, khoản chi phí nào thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư. Để rõ ràng, tất cả các điều khoản này phải được nêu rõ trong hợp đồng mua bán hoặc trong phụ lục hợp đồng để tránh những thiệt thòi cho người mua sau này.

So với khu vực, BĐS du lịch giải trí vẫn chưa “trưởng thành”

Ông Marco Van Aggele, Tổng giám đốc Tập đoàn Serenity Holding, cho rằng, tình hình kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam vẫn còn chưa thật sự “trưởng thành” so với các nước khác trong khu vực. Thực tế, phân khúc này còn chưa có sự phát triển ổn định khi chứng kiến hiện tượng thị trường tăng, giảm đột ngột xảy ra thường xuyên. Mặt khác, tình hình kinh doanh cho thuê khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng còn phụ thuộc vào lượt khách du lịch quốc tế và trong nước theo các chuyến bay đến các điểm du lịch. Doanh nghiệp cố gắng mở rộng cơ hội và giới thiệu những điểm đến mới cho thị trường lại luôn gặp phải các trở ngại và thách thức.

Ông Marco Van Aggele cũng cho biết thêm, trong hơn 10 năm hoạt động tại Việt Nam, ông nhận thấy thị trường phát triển nhanh sau những mùa du lịch hoạt động tốt. Thực tế này dẫn đến tình trạng các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này bắt chước ý tưởng, cách vận hành theo cách tương tự.

Các yếu tố về vị trí, thiết kế, chiến lược vận hành, khai thác kinh doanh…sẽ quyết định tiềm năng khai thác của dự án nghỉ dưỡng. Cùng với đó, người mua nên xem xét năng lực của chủ đầu tư, lựa chọn các dự án có vị trí tốt, nằm trong điểm du lịch hấp dẫn. Xem xét chính sách của địa phương cũng là việc cần làm.

Bà Dung cũng nhấn mạnh, chọn lựa đơn vị quản lý - vận hành khu nghỉ cũng là việc làm rất quan trọng. Hiện nay, các khu nghỉ được vận hành theo tiêu chuẩn quốc tế, khai thác công suất phòng sẽ tốt và đem đến lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư. Theo bà Dung, mức cam kết lợi nhuận trên 10% là khó để thực hiện bởi với con số đó, giá sẽ tăng hoặc chủ đầu tư sẽ phải thực hiện một bài toán kinh doanh rất khó.